美房贷7%近3年！百万家庭承压，跨境消费巨变！

当前，全球经济互联互通日益紧密，美国市场的动态，特别是其房地产与金融政策，对全球贸易与投资格局的影响不容小觑。对于中国跨境行业的从业者而言，深入理解这些变化，有助于我们更准确地把握市场脉搏，制定前瞻性策略。近期，美国抵押贷款利率持续高企的现象，已成为一个值得关注的经济信号，反映出美国消费者面临的财务压力与市场预期之间的落差。

回溯至2024年夏季，美国南卡罗来纳州默特尔比奇的乔·戴尔桑德罗先生与他的伴侣购入新房时，并未预料到6.99%的抵押贷款利率会伴随他们如此之久。他原以为很快就能进行再融资，将利率降下来，但事实并未如愿。这不仅是戴尔桑德罗先生的个人经历，也折射出数百万美国购房者的普遍困境。

“我们一直认为利率会下降，而且会相当快。”戴尔桑德罗先生谈及当时的预期时表示，“它（利率）迟迟未降，这让我们感到意外。”

实际上，自2022年以来，美国平均抵押贷款利率已在6%以上徘徊近三年。许多在这一时期购房的美国民众，可能都曾预期利率会很快回落，并为他们提供再融资的机会。然而，至今为止，这种期待中的缓解尚未到来。与此同时，通货膨胀也推高了房屋维修的成本，使得房屋持有成本远超许多人的最初预算。

戴尔桑德罗先生是数百万在美联储于2022年至2023年间，为遏制通胀而大幅提高利率后，以超过6%的贷款利率购房的美国民众之一。美联储的这些举措，直接推动了与10年期美国国债收益率挂钩的抵押贷款利率一路走高。自那时起，由于通胀水平仍高于美联储设定的2%目标，美联储降息的速度比一些经济学家最初预期的要慢。

截至2025年，美国最受欢迎的30年期固定抵押贷款平均利率仍然接近7%。虽然这一数字略低于2024年夏季戴尔桑德罗先生购房时的水平，但仍远高于2008年至2022年间的任何时期。值得注意的是，美国现任总统特朗普近期提出的关税政策，有可能再次推高通货膨胀，这无疑为美联储在近期降息的幅度带来了更多不确定性。较高的抵押贷款利率，意味着房主每月需支付的款项可能增加数百甚至数千美元。对于77岁已退休的戴尔桑德罗先生而言，高企的抵押贷款支付额意味着他必须更加精打细算地规划预算。

他感慨道：“我们只希望有更多的可支配收入。”

房屋持有成本与市场预期

美国洛杉矶的营销主管安吉尔·谢德女士在2022年购买了一套一居室公寓。当时，美国房地产市场的竞争达到了白热化程度，待售房屋常常收到多个报价，价格有时甚至被推高数十万美元。谢德女士以略高于要价的价格，最终以91.5万美元购入她的房产，并获得了5.99%的利率。她回忆，当时洛杉矶的独栋住宅很少有低于100万美元的，而且她的房子还需要进行大量维修。受2022年通胀飙升的影响，维修成本超出了预算。

“我当时想，买下房子六个月后，我大概就能再融资了。”谢德女士说，“我的预判大错特错。”

许多财务顾问认为，如果能将利率降低至少一个百分点，再融资是值得的。但谢德女士目前已不指望利率能在短期内跌破5%。“我目前看不到任何希望。”她说，“现在的人，可能都会争相获得我5.99%的利率。”

尽管如此，谢德女士仍在不断质疑自己购房的决定是否正确。自谢德女士在2022年购房以来，美国全国范围内的房价已经有所走软。外媒引用金融服务公司Intercontinental Exchange在2025年的一份分析显示，在全美最大的100个市场中，近三分之一的市场房价较近期高点出现了至少一个百分点的同比跌幅。这意味着部分地区房价回调，房产价值出现波动。

谢德女士坦言：“我每月的还款额相当高，而且短期内我很难在不蒙受重大损失的情况下出售房产。”她补充道：“我感觉自己被困住了。我真应该继续租房。”

甚至一些在疫情前申请贷款的房主，也感受到了高利率带来的压力。赫苏斯·埃尔南德斯先生于2019年在美国亚利桑那州图森购房时，选择了浮动利率抵押贷款（ARM）。与更常见的固定利率抵押贷款不同，浮动利率抵押贷款在短期内可以提供较低的初始还款额。但其风险在于：在设定的初期阶段过后，利率会根据市场情况定期调整，并可能迅速攀升。

近年来，这类浮动利率贷款日益受到欢迎。一些购房者认为，美联储将在未来几年内降息，这会给他们足够的时间在浮动利率重置前进行再融资。费城联邦储备银行在2025年第一季度的一份报告显示，浮动利率抵押贷款在新发行的常规抵押贷款中占比已超过四分之一，高于2021年第一季度的7.8%。对于埃尔南德斯先生来说，在他2%的初始利率期满后，他的还款额急剧上升。

他说：“利率原本会上升到6%或7%，这将使我的月还款额增加一千多美元。”

随着还款额的攀升和意外的房屋维修费用不断累积，埃尔南德斯先生向他的银行求助，最终银行同意以4.35%的利率为他办理再融资。回想起来，埃尔南德斯先生表示，他希望当初选择了固定利率抵押贷款，即使那样做意味着最初的成本会更高。

“我经历了浮动利率带来的各种麻烦。”他总结道。

对中国跨境行业从业者的启示

美国抵押贷款利率的持续高企，不仅影响着美国本土的消费者和房地产市场，也通过多种渠道对全球经济产生涟漪效应。对于中国跨境行业的从业者而言，这些动态提供了几个重要的观察点和参考：

首先，消费者购买力与消费信心。当美国家庭将更多收入用于偿还抵押贷款时，他们的可支配收入相应减少，这可能导致对非必需品和进口商品的需求下降。依赖美国市场的跨境电商和出口企业需要密切关注美国消费者的消费结构变化，及时调整产品策略和营销重点。例如，高性价比、实用型商品的需求可能会相对稳定，而高端或奢侈品的销售可能会受到更大冲击。

其次，宏观经济走势的指示器。美联储的利率政策，以及其对通胀和就业的考量，是全球金融市场的重要风向标。抵押贷款利率的居高不下，反映出美联储在通胀控制方面的谨慎态度，也预示着未来一段时间内，全球资金成本可能继续保持较高水平。跨境投资者和企业在进行融资决策、评估海外并购项目时，需充分考虑这一因素，审慎评估资金成本和投资回报。

第三，房地产市场的结构性风险。从个案中可以看出，一些美国购房者在市场高位入场，寄希望于利率下行再融资，却面临房价回调和高利率的双重压力。这不仅给个人带来财务困境，也可能在局部地区累积房地产市场风险。对于关注海外房地产投资的跨境资本而言，这提示我们需更加注重市场基本面分析，避免盲目追高，并充分理解不同贷款产品的风险特性。尤其是浮动利率抵押贷款的增长，其背后蕴含的风险值得警惕。

最后，政策不确定性的影响。美国现任总统特朗普的贸易政策，特别是其关税举措，可能对全球供应链和物价水平造成波动。如果关税导致通胀再次抬头，将进一步限制美联储降息的空间，从而延长高利率对经济的影响周期。跨境企业在制定长期战略时，需将此类政策不确定性纳入风险评估体系，提升供应链的韧性和多元化水平。

总而言之，美国抵押贷款利率的动态变化及其背后的经济逻辑，是中国跨境行业从业者不可忽视的重要信息。这不仅是关于一个国家的金融现象，更是全球经济联动的生动写照。建议国内相关从业人员持续关注此类动态，将其作为研判国际市场环境、调整自身发展策略的重要参考。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-mortgage-7-3yr-squeezes-consumers-ecom-shift.html