美国房产投资揭秘：专家曾因欺诈判刑2年！

随着全球经济一体化深入，中国企业和个人投资者对海外市场的兴趣日益浓厚。房地产投资作为资产配置的重要一环，吸引了众多目光。然而，海外市场环境复杂多变，信息不对称、法律法规差异以及文化隔阂等因素，都给跨境投资者带来了独特的挑战。在这样的背景下，如何甄别投资机会，防范潜在风险，并对提供服务的主体进行充分的背景调查，显得尤为重要。近期，在美国加利福尼亚州出现的一个案例，便为我们提供了一个值得深思的视角。

在美国洛杉矶（一个美国城市），洛伊德·西格尔（Lloyd Segal）经营着一家名为“加州止赎研究院”的机构。该机构专门提供“房屋翻新”投资研讨会，旨在吸引有兴趣进入房地产市场的投资者。在宣传材料和网站上，西格尔自称是“美国领先的房屋翻新专家”，并承诺能够提供一套经投资者反复验证的、关于如何寻找、修缮并转售房产的具体策略和技术。他声称，只要掌握了这些方法，投资者就能在市场中发现大量机会，当前正是房屋翻新投资的绝佳时机。西格尔的研讨会通常以免费讲座的形式启动，随后会推销价格近300美元的详细培训课程，以及费用高达500美元的个人“导师指导”服务。

然而，外媒的报道揭示了西格尔先生一段不光彩的过去。他并没有在其宣传中提及自己曾因房地产相关的欺诈行为而在美国州立和联邦法院被定罪。

西格尔先生的过往记录包括：

2003年： 他承认犯有多项欺诈和身份盗窃罪。
作案手法： 检方指出，西格尔曾冒用两名陌生人的社会安全号码，在美国贝尔艾尔（Bel-Air，美国富人区）租住房屋，并在滨海德尔雷（Marina del Rey，美国海滨城市）租赁公寓，但均未支付租金。
破产欺诈： 当房东试图驱逐他时，他于1998年利用相同的盗用身份申请破产。
刑事判决： 洛杉矶县高等法院判处西格尔超过两年的监禁。该刑期与他因提交虚假破产申请而在联邦法院获得的18个月刑期同时执行。
律师执业生涯： 根据加利福尼亚州律师协会的记录，西格尔的律师职业生涯也充满争议。他曾因“误导法官、开空头支票、未能胜任法律服务或支付法院命令的罚款以及从事道德败坏行为”而受到纪律处分。

面对这些质疑，西格尔先生在接受外媒采访时表示，他的过去与当前的商业活动无关。他声称自己已经不是过去的那个自己，承认曾犯下“愚蠢的错误”，并已“弥补过失”，现在正努力帮助他人。

从法律层面看，根据洛杉矶（美国城市）或加利福尼亚州（美国州）的法律，并没有强制要求个人披露过去的欺诈定罪。这意味着西格尔先生有权在其“加州止赎研究院”的网站上不提及这些信息。

然而，圣莫尼卡市检察官办公室的消费者保护副主任亚当·拉丁斯基（Adam Radinsky，美国官员）认为，对于消费者来说，这些信息具有重要的相关性。他指出，如果有人声称能帮助你通过房地产快速致富，那么了解其是否曾被判房地产欺诈罪，对于大多数人来说都是至关重要的信息。这也提示我们，在海外市场中，即便法律不强制要求披露某些信息，投资者也应主动进行深入的背景调查。

这一案例也再次提醒我们，在海外进行任何形式的投资或参与商业活动前，进行彻底的背景调查和信息核实是多么必要。简单的线上搜索引擎查询，往往能揭示不少公开信息，帮助投资者做出更明智的判断。例如，通过搜索相关人员或机构的名称，可以找到外媒对他们过往事件的报道，以及消费者对他们研讨会的投诉等。这些信息尽管可能无法全面反映当前状况，但至少能提供一个初步的风险评估参考。

太平洋大学法学教授约翰·斯普兰克林（John Sprankling，美国学者），一位专门研究房地产案件的专家，对投资止赎房产的风险提出了明确警告。他强调，除非拥有丰富的困境房产买卖经验，否则试图在止赎市场“大赚一笔”无异于冒险。

斯普兰克林教授列举了投资止赎房产可能面临的风险：

资金迅速流失： 止赎市场可能让投资者在短时间内损失大量资金。
意外债务： 房产可能附带意想不到的抵押贷款或留置权，这些隐藏债务可能远远超出买家的预期。
内部状况不明： 投资者可能无法合法进入房产内部进行充分检查，导致无法了解其真实状况，维修成本最终可能远超预算。
转售困难： 不能保证一定能以高于投资成本的价格找到合适的买家，尤其是在市场下行或需求不足的情况下。
市场复杂性： 这是一个高度复杂的市场，需要专业的知识和经验，更适合那些具备深厚行业背景的专业投资者。
高风险性： 总体而言，投资止赎房产蕴含着巨大的风险。

对于这些风险，西格尔先生的回答是：“如果这很容易，每个人都会去做。但你可以通过培训来掌握它。”这反映出这类课程提供者往往将复杂市场包装成可通过学习掌握的“技能”，以此吸引缺乏经验的投资者。

实际上，数年前，市场上也曾出现过类似的免费研讨会，其核心理念在于强调“低买高卖”的投资策略。当然，若想获得更进一步、号称能带来丰厚回报的建议，往往需要支付不菲的费用，例如近1500美元参与后续的高级工作坊。这引发了一个合理的疑问：如果这些“专家”真的掌握了如此宝贵的致富秘密，为何还在各地奔波举办讲座，而不是在热带海滩上享受生活呢？对于任何承诺快速致富的方案，保持理性怀疑的态度总是明智的。

西格尔在其网站上声称，他在房地产投资的研讨和教育领域拥有“几乎无与伦比的知识基础”，并且他的“真实生活经验”使他能够以“无人能及”的方式教导和教育他人。这些言论无疑进一步强化了他作为“专家”的形象。

对于中国跨境从业者而言，无论是寻求个人投资机会，还是拓展企业海外业务，此类案例都提供了宝贵的警示。在进军海外市场时，我们务必保持审慎，提高风险意识。这不仅包括对市场机遇的敏锐捕捉，更要深入了解当地的法律法规、文化习俗以及商业道德标准。

尤其重要的是，要对任何宣称能够“快速致富”的项目抱持理性怀疑的态度，进行独立的验证和尽职调查。这可能包括但不限于：