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在全球经济持续演进的2025年，我们回望历史，可以从过往的商业实践中汲取宝贵的经验。上世纪八九十年代之交，美国房地产市场曾经历一个充满挑战的时期。当时的购房者数量锐减，房屋建造商的融资渠道日益枯竭，整个行业面临严峻考验。然而，就在这样的背景下，一家名为威廉·里昂公司（William Lyon Co.）的行业巨头，却展现出逆势而上的魄力，不仅没有退缩，反而积极调整战略，为未来的发展蓄力。其决策和路径，在今天看来，仍为我们理解企业如何在周期性行业中保持韧性、寻找新增长点，提供了深刻的案例。

逆境中的前瞻布局：威廉·里昂的战略洞察

位于美国加利福尼亚州纽波特比奇的威廉·里昂公司，由威廉·里昂先生掌舵，在当时被外媒形容为“正在以1960年代繁荣时期的姿态，为未来进行规划”。这种看似“疯狂”的举动，实则根植于里昂先生近71年的住宅建造经验中，他多数时候的判断都已被实践证明是正确的。

威廉·里昂公司在1989年的销售额曾位居全美房屋建造商之首，里昂先生深信，对于那些敢于突破传统模式、积极拓展业务边界的企业而言，当前的挑战反而蕴藏着巨大的机遇。在这一理念的驱动下，威廉·里昂公司正逐步将业务触角延伸至新的领域，包括提供融资服务和深度参与土地开发。

尽管公司内部人员当时表示这并非显著的策略转变，但行业顾问和同行开发商却普遍认为，威廉·里昂公司正在为大型住宅企业在资金日益紧张的市场中寻求生存之道，开辟一条重要的道路。对于里昂先生而言，其成功的秘诀之一便是“持续调整业务计划以适应不断变化的市场条件”。在当时的行业气候下，这意味着公司将主动减少自身住宅建设的规模，同时悄然将重心转向为其他建造商提供融资，并日益活跃地扮演起土地开发商和总体规划师的角色。

从建造者到“资源整合者”：风险与回报的平衡

一位资深房地产顾问阿尔弗雷德·戈巴尔在当时指出：“威廉·里昂公司正在非常明智地利用其自身优势。他们拥有庞大的资本和卓越的管理团队。在这种情况下，住宅开发领域最佳的风险回报比，并非在于建造房屋本身，而在于整合未开发土地、获取开发许可，并将地块出售给其他建造商。”

这种策略，即使在经济衰退时期也同样适用，甚至可以说，在衰退中其价值更为凸显。尽管里昂先生本人并未直接使用“衰退”一词，但他承认当时的行业确实处于低谷。他在当时的一次采访中表示：“毫无疑问，房屋销售出现了放缓。部分原因是公众对房价的抵触。”他还提到，那些需要通过出售现有房屋才能升级置业的人，不愿意降低自己的要价，这也加剧了市场的不活跃。

当时的建筑行业还受到了储蓄贷款行业崩溃、银行房地产贷款新规以及大型日本银行和开发公司退出美国房地产市场等多重因素的严重冲击。里昂先生估算，当时“美国75%的房屋建造资本已经消失，并且在相当长的一段时间内都不会回归。”

然而，在里昂先生看来，这片看似黯淡的景象中，充满了机遇而非雷区。威廉·里昂公司凭借其规模和雄厚的财力，足以抵御行业周期性的冲击，而这些冲击往往会使规模较小的开发公司陷入困境。因此，即便在严重的房地产衰退中，里昂公司仍在约1万英亩的土地上同时推进着近24个开发项目，其中近一半位于美国南加利福尼亚州。

历史沿革与多元化布局

威廉·里昂先生及其公司几十年来一直是行业的领导者之一。例如，他是最早认识到奥兰治县将成为主要增长区域的房屋建造商之一。自公司成立以来，里昂公司一直专注于建造入门级住宅和公寓，并因此获得了丰厚的回报。

据《福布斯》杂志在当时估算，里昂先生的个人财富高达3.5亿美元。威廉·里昂先生的企业均为私人所有，高管团队集体持有少量股份，其余则由里昂先生及其直系家人持有。作为一名退役的美国空军少将，他偏爱人们称呼他为“里昂将军”。他居住在美国加利福尼亚州科托德卡萨一处占地130英亩的庄园内，拥有一座占地2.2万平方英尺的南北战争前风格豪宅。其山顶物业中还设有一个专门的车库，收藏着价值6000万美元的经典汽车。

里昂先生曾是第二次世界大战和朝鲜战争中的战斗机飞行员，于1954年与兄弟莱昂在富勒顿共同创立Luxury Homes公司，从而进入房屋建造行业。1968年，他将公司出售给美国标准公司（一家大型卫浴设备公司），这笔交易使他得以继续掌控一家名为Wm. Lyon Development的子公司。1972年，由于对美国标准公司经营方向的不满，他辞职并创立了威廉·里昂公司。

公司早期的部分融资来自后来陷入困境的美国大陆伊利诺伊银行。然而在1979年，就在该银行开始出现衰落迹象时，里昂先生通过一次非友好要约收购，成功将其位于佛罗里达州的房地产开发部门从银行中剥离。此次收购为里昂公司带来了佛罗里达州南部数千英亩的优质土地。

里昂先生的下一次扩张是在1985年，他收购了Senior Corp.公司50%的股权。Senior Corp.是一家总部位于佛罗里达州的房地产投资和开发公司，于1980年由破产的房地产投资信托公司Continental Mortgage Investors的债权人成立。1989年，里昂先生收购了其在该公司1.41亿美元交易中的合作伙伴股份，目前正在完成Senior Corp.的最后两个项目：一个位于亚特兰大占地900英亩的商业和住宅项目，以及一个位于丹佛附近占地3000英亩的住宅社区。

作为一位始终寻求能提供建筑土地交易的开发商，里昂先生随后于1987年通过一笔3.25亿美元的现金交易，收购了太平洋照明公司（Pacific Lighting Corp.）遍布各地的房地产业务。作为交易的一部分，里昂先生个人收购了普雷斯利公司（Presley Cos.），这是一家著名的南加州房屋建造商，专门建造比里昂公司通常更高端的产品。他至今仍拥有该公司，并表示尚未将其与自己的公司合并，原因在于“公司拥有自己的文化”，将它们强制整合对任何一方都不公平。

威廉·里昂公司的企业文化是一种精益求精的文化，高管和管理人员薪酬优厚，但被要求深入一线，而非久居办公室。这反映了里昂先生的信条：“如果你想获得高薪，”他说，“你就必须身处风险之地，在赛场上，而不是在看台上观望。”

里昂先生并未局限于一个领域。除了房屋建造，他还涉足航空业。从1981年到1986年，里昂先生与奥兰治县的同行开发商乔治·阿吉罗斯共同拥有AirCal航空公司。他们成功扭转了这家陷入困境的航空公司，并将其出售给美国航空，两人从中各获利1500万美元。在20世纪80年代末，他新成立了Air/Lyon公司，作为航空服务业务的控股公司。

市场定位与发展方向的演变

威廉·里昂先生是一个高度注重隐私的人，与不熟悉的人相处时显得有些不自在。他的影响力也足够强大，足以阻止大多数人公开发表关于他的言论。在多次采访中，人们都要求不要引用他们的话，以免激怒里昂先生。

一位里昂公司的员工曾描述，与里昂先生的会议可能会令人感到紧张，常常出现尴尬的沉默和生硬的对话。然而，当里昂先生谈论建造时，很多人都会认真倾听。

他表示，他的公司将继续建造房屋，并且将继续建造他们一直以来的那种房屋——并非配备所有竞争对手提供的“花哨功能”，但通常在同等市场中价格最低的房屋。尽管里昂公司曾建造过60万美元的住宅，但他承认自己最广为人知的是“雪佛兰，而非凯迪拉克”。1989年，里昂公司在加利福尼亚州建造的房屋平均售价略高于20万美元。1989年，威廉·里昂公司的住宅销售额达到11亿美元，总收入为15亿美元。里昂先生表示：“市场需求主要集中在价格区间的低端。”

对于那些嘲笑只专注于建造简单住宅的建造商的人，里昂先生提出了自己的看法：“在这个行业中，建造大型住宅是最容易的事情，那不需要太多技巧。真正的技巧在于开发出人们喜欢且负担得起的住宅。”

然而，里昂公司当时的新开发项目正在由一个新的实体——里昂社区（Lyon Communities）负责。虽然该公司是这位当时67岁的建造商遗产规划战略的一部分，但其名称也预示着里昂先生正在迈向的方向。与传统商业建造商仅仅购买大型土地开发商的项目并建造和销售住宅区不同，里昂社区本身就是一个大型土地开发商。

模式创新与区域差异化：佛罗里达经验的启示

里昂社区的项目包括位于美国科罗纳附近占地1000英亩的总体规划社区Mountain Gate，一个位于胡桃市、拟议中的550英亩社区，以及位于圣贝纳迪诺附近包含1000户住宅的戈登牧场规划社区，还有佛罗里达州南部的四个主要社区。在多数项目中，里昂社区将建造部分房屋，但会将许多地块出售给其他开发商。

然而，在佛罗里达州，威廉·里昂公司完全不建造任何房屋。多年来，该公司在佛罗里达州共建造了约1000套公寓，但在劳德代尔堡、珊瑚泉和西棕榈滩附近的里昂总体规划社区中的所有房屋，都由当地建造商在从里昂公司购买的土地上建造。

劳德代尔堡的房地产分析师汤姆·鲍尔斯在当时表示：“佛罗里达州就是这样做的。你不是建造商就是土地开发商，而土地开发商获得的利润最大。加利福尼亚州有所不同，但就住房而言，南加利福尼亚州是一个从未改变的市场。”

然而，正是在加利福尼亚州，里昂公司正在打破其传统的商业建造商角色。自1982年起担任威廉·里昂公司总裁的迪克·兰德尔表示，公司不会在加利福尼亚州沿用佛罗里达州的做法——里昂先生仍将在他的家乡建造房屋。但公司也将成为重要的土地开发商，并在其他建造商的项目中扮演金融投资者的角色——而且新的开发工作将不再由威廉·里昂公司承担。

威廉·里昂公司已转型为控股公司，其资产包括里昂公司建造的公寓，以及里昂与休斯投资公司（Hughes Investment Co.）和科尔公司（Koll Co.）等合作伙伴共同开发的商业和工业地产。通过其投资部门（管理着15亿美元的投资组合），威廉·里昂公司也已成为住宅开发融资领域的重要参与者，为沃明顿房屋公司（Warmington Homes）、艾肯斯开发公司（Aikens Development Co.）和拉斯克公司（Lusk Co.）等建造商在奥兰治县、文图拉县和圣地亚哥县的项目提供资金支持。

德勤（Deloitte & Touche）全国房地产服务总监尼尔·迪米克指出：“他们确实正在朝着一个新的方向发展。由于其规模和现金流，里昂公司已成为许多优秀中型建造商的资金来源。”

进化与洞察：跨境行业的借鉴意义

西南多元化公司（Southwest Diversified）总裁威廉·福特认为，里昂建筑帝国的转型，展现了“一个成熟房屋建造商进化过程的下一步”。他解释道：“当企业成长到一定规模，最终会达到一个临界点，高级管理层无法再处理建造数百套房屋的所有细枝末节。一个土地开发项目涉及的决策量仅为住房项目的10%，因此决策可以由最有能力的人做出，而不会让他们感到过度负荷。”而且，土地开发往往比建造房屋的利润要高得多。

福特强调：“这才是这个行业真正的利润所在。比尔·里昂是一个非常有能力的人，我相信他仍然渴望创造。而他能够继续创造的唯一方式就是进行总体规划。”

至于里昂先生本人，他坚信加利福尼亚州的住房市场将迎来强劲反弹。他表示：“我们将继续建造大量的房屋，但现在我们也向其他建造商出售土地。”他预测房价将再次上涨，因为政府政策人为地限制了住房供应，而州内人口增长却在持续。他在当时对开发商的一次演讲中提到：“在商业中，如同在信仰中，你必须相信某些东西。如果你是加利福尼亚州的建造商，你就必须相信人们会继续来到加利福尼亚，否则你将无法成功。”

威廉·里昂公司在上世纪末的转型与布局，为我们提供了宝贵的历史视角。在一个充满不确定性的市场环境中，企业如何通过战略调整、业务多元化和对核心能力的重新定位，实现持续增长和行业领先，是值得我们深思的课题。对于当下中国跨境行业的从业人员而言，理解并借鉴这种在市场波动中寻求机会、优化资产配置、甚至向价值链上游延伸的思维模式，对于应对全球市场的复杂性，提升企业韧性，具有重要的参考意义。

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