美国住房42.9%！“一代人”难买房，跨境人速看！

近年来，全球经济环境复杂多变，各国市场动态尤为值得关注。对于中国的跨境行业从业者而言，深入理解主要经济体的内部状况，特别是房地产等支柱产业的演变，是研判国际市场走势、规划自身发展路径的关键。当前，美国房地产市场正面临前所未有的挑战，其住房可负担性问题已成为一个备受热议的焦点。有业内资深人士指出，过去特定时期的经济措施，可能已经对一代美国人的住房可负担性产生了深远影响，这一状况的修复可能需要较长时间。

美国知名房地产高管肖恩·多布森先生，作为阿默斯特集团（Amherst Group）的首席执行官，其旗下子公司Main Street Renewal是美国最大的机构房东之一。多布森先生近期在一次住宅房地产行业会议上对外媒表示，他认为，本世纪初大金融危机前宽松的贷款政策以及2020年前后大规模的经济刺激和政策急转，已经从根本上改变了美国的房屋所有权格局。他强调：“我们认为，不幸的是，2020年前后经济政策应对所带来的成本，很可能已经让整整一代美国人难以负担住房。”

多布森先生进一步评估，要使住房可负担性回归到相对公平的水平，即恢复到2006年以前、战后至2006年间的常态，可能需要美国居民收入持续增长10到15年。他将这一问题的根源归结为几个方面：一是2020年前后实施的宏观经济货币政策，他将其形容为“激进”；二是资产价格的飙升；三是工资增长的相对停滞。这三股力量共同作用，使得普通民众购房的门槛日益提高。

“以我们目前衡量的标准来看，住房可负担性可能从未像现在这样糟糕。”多布森先生指出，当前市场的可负担性甚至比2006年的市场状况还要严峻。这表明，在经历了一段时期内的经济波动后，美国住房市场的结构性问题已经显现。

面对这一严峻现实，多布森先生认为，租赁市场未来必须成为解决方案的一部分，以维护国家经济的健康发展。他表示：“实际上，核心问题在于房屋所有权难以实现，而且各种类型和价格区间的房屋供应不足，无法满足消费者的实际需求。”这意味着，在短期内，租赁将成为更多美国民众解决居住需求的主要方式。

阿默斯特集团的代表补充说明，就住房而言，当前是“现代历史上最难以负担的时期”。他们提供的数据显示，目前，一笔贷款价值比为97%的美国联邦住房管理局（FHA）保险抵押贷款，其本金、利息、税款和保险（PITI）支出约占美国家庭收入中位数的42.9%。这个比例略高于2006年的平均水平41.5%，并且远高于长期以来25%至35%的健康区间。这一数据直观地反映了当前美国家庭在住房开支上所承受的巨大压力。

宏观经济背景与深层原因分析

要理解美国住房可负担性为何在2025年达到如此低的水平，我们需要回顾过去几年的全球经济脉络。2020年前后，为了应对全球范围内的公共卫生事件及其带来的经济冲击，包括美国在内的多个国家央行采取了超宽松的货币政策，包括大幅降息和量化宽松。这些措施的本意是为了刺激经济活动，防止衰退，但在一定程度上也推高了资产价格，特别是房地产和股市。

低利率环境使得借贷成本降低，刺激了购房需求。同时，市场上的流动性过剩也使得投资者寻求避险和保值增值的资产，房地产成为一个热门选项。在需求端被刺激的同时，供给端却未能及时跟上。疫情期间，建筑材料供应链受阻、劳动力短缺、地方政府审批流程放缓等因素，都限制了新房的建设速度。供需失衡进一步加剧了房价的上涨。

与此同时，虽然部分行业和岗位的工资有所增长，但整体工资增速并未能完全跟上通货膨胀和房价上涨的步伐。尤其是对于首次购房者和中低收入家庭而言，收入增长与住房成本之间的剪刀差越来越大，使得购房梦想变得遥不可及。加之2023年以来，美联储为了抑制通胀开始加息，抵押贷款利率随之升高，进一步推高了月供，使得原本就捉襟见肘的购房者面临更大的财务压力。

对美国社会经济的潜在影响

住房可负担性下降并非仅仅是一个经济数据，它对美国社会经济的方方面面都可能产生深远影响。

首先，它可能影响消费者的可支配收入和消费能力。当家庭收入的近一半用于住房支出时，用于其他商品和服务的开支自然会减少，这可能对零售、餐饮、旅游等多个行业造成负面冲击，从而拖累整体经济增长。

其次，住房问题可能加剧社会不平等。富裕阶层可以利用资产增值进一步积累财富，而普通家庭则可能陷入“租金陷阱”，难以通过购房实现财富积累和阶层跃升，这可能导致社会财富分配的进一步固化。

再次，劳动力流动性可能受到限制。如果员工无法在就业机会丰富的城市负担住房，他们可能被迫选择远离工作地点，增加通勤时间和成本，甚至影响企业的招聘和人才吸引力。

最后，长期来看，居高不下的住房成本可能影响年轻一代的生育意愿和家庭组建，对人口结构和社会发展带来潜在的负面影响。

租赁市场：机遇与挑战并存

正如肖恩·多布森先生所言，租赁市场在未来将扮演更加重要的角色。对于机构投资者而言，这意味着增加对租赁住房的投资，开发和管理更多的租赁物业，以满足日益增长的租赁需求。这可能推动机构房东在美国住房市场中占据更大的份额。

然而，租赁市场的扩张也需要关注平衡。确保租赁价格的合理性、租赁合同的公平性以及租赁物业的质量，对于维护社会稳定和居民福祉至关重要。政府在规划和监管方面的作用将变得更加关键，以避免租赁市场出现过度投机或形成垄断。

对中国跨境行业从业者的启示

美国住房市场的这些动态，对中国的跨境行业从业者而言，具有重要的参考价值。

• 消费市场洞察： 了解美国家庭在住房上的开支压力，有助于我们更准确地评估美国消费市场的潜力。如果美国消费者将更多收入投入住房，那么他们对非必需品、奢侈品以及其他进口商品的需求可能会受到抑制。这要求中国的跨境电商、外贸企业在产品定位、价格策略和市场营销上做出相应调整。
• 投资策略考量： 对于有海外投资意向的企业和个人，需要审慎评估美国房地产市场的长期风险与机遇。虽然机构租赁市场可能存在增长空间，但整体住房可负担性问题带来的结构性风险不容忽视。分散投资、关注多元化资产配置，或可降低单一市场风险。
• 产业链条影响： 住房市场的波动可能影响建材、家居用品、家电等相关产业的供需。中国作为全球重要的制造业基地，应密切关注这些变化，以便及时调整出口策略和产能布局。
• 宏观经济联动： 美国是全球最大的经济体之一，其经济的健康状况对全球经济都有着举足轻重的影响。住房市场的结构性问题可能削弱美国经济的韧性，进而影响全球贸易、金融市场和供应链。中国的跨境从业者应将此纳入宏观风险评估，做好应对预案。

总而言之，美国住房市场当前面临的挑战是一个复杂且长期的结构性问题。肖恩·多布森先生的观点为我们提供了一个关键视角，帮助我们理解这一现象背后的经济逻辑及其潜在影响。对于中国的跨境行业从业者来说，持续关注这些国际市场的深度变化，不仅能为自身业务发展提供前瞻性指引，也能更好地应对全球经济格局的演变。保持务实理性的态度，深入分析数据，是我们在复杂多变的国际环境中稳健前行的基石。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-housing-429-unaffordable-gen-xborder-alert.html