美国商业地产EBITDA狂翻10倍！跨境机遇浮现

在全球经济格局日益复杂的2025年下半年，尤其是美国市场，各类商业活动都在经历着新的考验与机遇。商业地产作为其中重要一环，其发展态势备受关注。近日，美国一家知名的商业地产经纪公司Marcus & Millichap公布了其2025年第三季度的财务数据。这份数据不仅反映了公司自身的经营状况，也从一个侧面折射出当前美国商业地产市场的脉搏与趋势，对于国内关注国际商业地产动态的跨境从业者来说，提供了不少值得思考的参考信息。

根据外媒披露的信息，Marcus & Millichap在2025年第三季度表现出营收与市场预期保持一致的良好态势，但其盈利能力受到了一笔一次性法律准备金和持续进行的人才与技术投资的影响。公司首席执行官赫萨姆·纳吉（Hessam Nadji）表示，本季度交易增长率达到了25%，这主要得益于其私人客户业务板块的强劲表现，以及银行和信用合作社参与度的提升。

从具体的财务数据来看，Marcus & Millichap在2025年第三季度实现了1.939亿美元的营收，与市场普遍预期的1.938亿美元基本持平。与2024年同期相比，这一营收增长了15.1%。调整后的每股收益为0.01美元，也符合分析师的预期。更值得注意的是，调整后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）达到了689万美元，远超预期的60万美元，显示出公司在核心业务运营上的效率有所提升，对应的利润率为3.6%。公司的运营利润率为-1.2%，相较于2024年同期的-6.8%有了显著改善。截至目前，该公司的市值约为11.4亿美元。

为了更清晰地呈现公司的财务表现，以下表格列出了2025年第三季度与2024年同期（部分数据推算）的主要财务指标：

在随后的业绩电话会议上，公司管理层就当前市场状况和未来发展策略，与分析师们进行了深入交流，这些对话也为我们观察美国商业地产市场提供了更多维度。

来自美国Citizens银行的分析师米奇·杰曼（Mitch Germain）提出了关于如何加速大型交易活动的疑问。首席执行官赫萨姆·纳吉对此解释道，当前与去年的比较，可能因为2024年超乎寻常的大型交易数量而显得有些失衡。他详细阐述了公司正在通过有针对性的招聘和持续扩展平台来稳步推进战略。这表明，在市场波动中，稳健的策略和人才储备是公司保持竞争力的关键。对于国内希望拓展海外市场的企业而言，深入理解当地市场特性，避免盲目追求短期“大单”，而是注重长期稳健发展，显得尤为重要。

杰曼还询问，客户是否已经接受了新的定价模式，并且更愿意进行交易。纳吉回应称，由于更切合实际的定价、即将到期的贷款以及运营需求等多种因素的驱动，市场交易意愿正在增强，但买卖双方的预期尚未完全统一。这一观察提醒我们，在全球资产配置中，准确评估资产价值，理解市场情绪，以及关注宏观经济环境下的信贷周期变化，对于跨境投资的成功至关重要。特别是在商业地产领域，贷款利率、资金成本和资产回报率的平衡是决定交易活跃度的核心要素。

针对在现有营收水平下如何提升盈利能力的问题，纳吉和首席财务官史蒂文·德詹纳罗（Steven DeGennaro）强调，公司近期在人才和技术方面的投入，预计将在市场条件恢复正常后，带来运营杠杆效应，从而提升整体盈利能力。这传递出一个明确信号：即使在短期盈利承压的情况下，对核心能力——人才和技术的持续投资，仍是企业面向未来、实现高质量增长的战略选择。对于中国的跨境企业而言，这意味着在拓展海外市场时，不应仅仅关注销售渠道，更要重视本地化运营团队的建设，以及通过数字化、智能化工具提升运营效率。

美国富国银行的分析师布莱恩·赫克（Blaine Heck）对银行和信用合作社的贷款扩张规模提出了疑问。纳吉指出，目前有更多的贷款机构活跃在市场中，并能提供可用的报价，特别是区域性银行。不过，他也提到，在一些地区，整体市场活动仍然低于正常水平。金融机构态度的转变，往往是市场信心恢复的先行指标。区域性银行的积极参与，可能意味着信贷政策的局部放松和对商业地产板块前景的谨慎乐观。国内企业在评估海外市场机遇时，也应密切关注当地金融体系的流动性和信贷可得性，这直接影响项目的融资成本和可行性。

赫克还就公司拍卖业务的增长潜力和盈利能力寻求澄清。纳吉详细介绍了拍卖平台对公司内部运作和外部客户带来的益处，并强调其日益增长的贡献和在费用结构上的优势。拍卖模式因其高效、透明的特点，正逐渐在商业地产领域展现出其价值。对于中国的跨境从业者来说，这提示我们在面对不同市场时，可以考虑引入或利用多样化的交易模式和平台，以提高资产流转效率，拓宽交易渠道，尤其是在特定资产处置或特殊市场环境下，拍卖可能是一个有效的选择。

从Marcus & Millichap的这份财报和管理层的交流中，我们不难看出，在全球经济复杂变化的2025年，美国商业地产市场正经历着一场结构性的调整。虽然面临挑战，但企业通过聚焦核心业务、优化定价策略、深耕客户关系，并积极投资于人才和技术，依然能够保持增长韧性。对于中国的跨境从业者而言，这些动态提供了宝贵的学习机会：深入了解海外市场的定价逻辑和交易意愿、关注当地金融机构的信贷政策变化、持续投入技术以提升运营效率、以及探索多样化的交易模式，都将是我们在全球化浪潮中保持竞争力的关键。建议国内相关从业人员持续关注此类海外市场动态，从中汲取经验，为自身业务发展提供有益借鉴。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-cre-ebitda-10x-jump-cross-border-opp.html