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在美国加利福尼亚州南部，工业地产市场动态一直备受关注。特别是在物流和仓储需求持续增长的背景下，各区域的工业空间价值与功能定位也在不断演变。其中，位于洛杉矶县和橙县交界处的“Mid-Counties”市场，在过去几十年间便展现了其独特的吸引力，成为不少企业寻求新址的焦点，其发展历程为我们洞察全球物流枢纽的演变提供了有益的参考。

“Mid-Counties”市场，又被称为“Mid-Cities”，实际上是由一系列社区构成的区域，涵盖了从Santa Fe Springs到Los Alamitos等约七到十四个不同社区，具体界定可能因不同的地产经纪公司而异。这个区域的兴起，与当时洛杉矶市区周边老牌工业中心，如Commerce、Vernon以及Central Los Angeles等地的工业空间日益紧张密切相关。

在当时，由于Commerce等核心工业区的土地资源趋于饱和，企业面临着越来越大的扩张压力，纷纷将目光投向了更广阔的区域。而Mid-Counties市场正是在这一背景下，成为了那些希望在洛杉矶县和橙县之间取得平衡、同时服务两大区域市场企业的理想选择。一位长期深耕Mid-Counties市场的地产经纪曾指出，从Mid-Counties出发，可以在两小时内覆盖南加州当时超过1600万人口的大部分地区，这无疑是其核心竞争力所在。

Mid-Counties市场的崛起并非偶然，它是在约二十年前，随着企业从Commerce、Vernon等老旧工业区迁入而逐步形成的。这一过程中，Mid-Counties也发展出了自身显著的特点，使其与更靠近市区的工业中心有所不同。相比于洛杉矶老城区及橙县北部地区以制造业为主导的格局，Mid-Counties区域更侧重于分销和仓储功能。

此外，Mid-Counties的工业建筑也相对较新。大部分建筑建造于上世纪七十年代至九十年代期间，而Commerce和Vernon的工业空间则主要集中在上世纪四十年代至六十年代。这意味着Mid-Counties的物业更能适应现代物流配送的需求，拥有更高的层高、更大的卡车转弯半径以及更先进的消防系统等，这些都是现代仓储运营标准化的重要特征。

市场数据显示，从1995年以来，Mid-Counties地区建造了大约900万平方英尺的投机性工业空间（即在未确定租户前就建造的物业），除了当时正在施工的部分，其余空间均已成功租赁。投机性建筑的快速租赁被认为是市场强劲的标志。当时，该地区的整体空置率约为4%，而优质空间甚至接近2%。

尽管Mid-Counties的土地供应也日渐紧张，但与Commerce和Vernon等几乎“零土地”供应的区域相比，Mid-Counties依然拥有相对优势。当时该地区为数不多的大型可开发地块之一是位于Santa Fe Springs的Golden Springs商业中心，这是一个占地265英亩的项目，由原Golden Springs炼油厂改造而来。

根据当时的一位地产经纪介绍，Golden Springs商业中心在1998年至1999年间已建成并租赁了超过100万平方英尺的投机性工业空间，并且当时还有约28.6万平方英尺的投机性空间正在建设中。整个项目规划总面积达500万平方英尺，当时新建的28.6万平方英尺空间已经有潜在租户表现出租赁意向。

Mid-Counties市场对大型仓储和分销空间的需求尤为旺盛，特别是那些面积在10万平方英尺及以上的建筑。这种对大规模分销空间的需求，与Inland Empire（内陆帝国，位于加利福尼亚州东部）的Ontario及周边城市所形成的庞大仓储集群有异曲同工之处。

当时的地产经纪们观察到，即便Mid-Counties的平均月租金达到每平方英尺45美分，高于Inland Empire，仍有企业愿意支付更高的成本在此落户。例如，一位客户当时正在寻找20万平方英尺的空间，Mid-Counties与Inland Empire之间的租金差异达到每平方英尺16美分。若以五年租期计算，20万平方英尺的物业，16美分的差价意味着总成本将相差190万美元。

企业最终选择Mid-Counties还是Inland Empire，往往取决于其在交通运输成本上能节省多少。对于那些并非主要港口用户，且不频繁往返于Ontario运输的货运车队而言，Inland Empire的低租金颇具吸引力。然而，如果企业的车队需要大量往返于人口密集区，或者需要从港口运输大量集装箱，那么Mid-Counties在地理位置上的优势，能够显著降低运输时间与燃油成本，从而抵消甚至超越更高的租金支出。

Mid-Counties市场土地供应的日益稀缺，也使得开发商开始将目光投向其他区域。当时，一家名为Catellus工业开发的公司，在过去几年间已在Mid-Counties开发了近80万平方英尺的空间，但其在该区域的土地储备已所剩无几。该公司的高级副总裁曾表示，未来几年的开发重心将转移至Inland Empire，因为他们在Rancho Cucamonga和Ontario等地早已拥有土地储备。

除了大型仓储物业，Mid-Counties对小型工业建筑的需求同样旺盛。一家名为Fu-Lyons Associates的公司，专注于开发面积在5,000至20,000平方英尺之间的工业空间，已在该市场开发了约150万平方英尺的物业。该公司负责人指出，在当时，大部分买家最初是为自用而购买物业，但随着市场的繁荣，投资者也开始与自用型买家竞争这些房产。这导致小型工业建筑的市场转变为卖方市场，成交价格不断攀升。

当时的地产经纪也提到，以往将物业直接出售给自用型买家相对容易，但随着市场变化，现在更倾向于先找到租客填满物业，再将其出售给投资者，以获取更高收益。同时，租金水平也水涨船高。追溯到1995年，当市场刚开始复苏时，需求虽然存在，但租金水平远不及当时。在接近1999年时，一份最新签署的租约达到了每平方英尺60美分的租金，这是市场好转以来谈判达成的较高水平。

Mid-Counties区域各社区工业空置率概览（截至1999年9月30日）

社区名称	空置率
Artesia	3.0%
Bellflower	2.1%
Buena Park	4.6%
Cerritos	5.2%
Cypress	8.0%
Downey	2.2%
La Mirada	2.5%
La Palma	1.2%
Lakewood	0%
Los Alamitos	2.2%
Norwalk	2.9%
Paramount	1.8%
Santa Fe Springs	4.2%
Whittier	6.8%
平均	4.1%

从上述对南加州Mid-Counties工业地产市场的回顾中，我们可以看到一个区域如何在全球经济和产业结构变迁中找到自己的定位，并通过优化区位优势和物业条件来吸引投资与企业。尽管这些数据和观察是基于过去的特定时期，但其所反映的物流枢纽形成、产业升级、区位选择与成本效益分析等基本逻辑，对于当前和未来的中国跨境从业人员而言，仍具有重要的参考价值。关注全球主要经济体的工业地产动态，特别是其物流和仓储功能的发展，能够帮助我们更好地理解全球供应链的布局，为国内企业出海提供更精准的战略指引。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/mid-counties-high-rent-save-mills-logistics.html