民法典278条：双2/3难达成，社区治理爆危机！

在中国特色社会主义新时代，随着城市化进程的不断深入，社区作为社会治理的基本单元，其重要性日益凸显。千家万户共同生活在同一个小区，如何实现和谐共处，共同维护和提升居住品质，离不开健全的法律法规指引。在这个过程中，《民法典》以其里程碑式的意义，为我国的社区治理提供了坚实的法律基石，特别是其中关于业主共同决定事项的规定，更是牵动着无数居民的切身利益。

《民法典》第二百七十八条，正是规范业主行使共同管理权的关键条款之一。它明确列举了改建、重建建筑物及其附属设施，以及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等重大事项，必须经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意。这项被大家形象地称为“双三分之二多数”的规定，其设立的初衷和深远意义在于确保社区内的重大决策能够建立在广泛共识的基础上，维护全体业主的共同利益和社区的长期稳定发展。

深入解读这项规定，我们不难发现其蕴含的法治精神与治理智慧。首先，它体现了对业主财产权的充分尊重与保障。房屋作为业主最重要的财产之一，任何涉及其改动、重建或公共资金使用的决策，都可能对其价值和居住体验产生重大影响。设定如此高的门槛，正是为了防止少数人的意见左右多数人的利益，保障每一位业主的知情权、参与权和表决权，确保重大事项的决定是深思熟虑、凝聚最大公约数的体现。

其次，“双三分之二多数”要求，意在促进社区民主协商的深入进行。要达到这一高比例的同意，意味着任何一项提案都必须经过充分的沟通、讨论和利益权衡。业主委员会、物业服务企业、居民代表以及广大业主之间，需要进行多轮次的对话，耐心解释、积极倾听、广泛征求意见，最终形成一个能让绝大多数人接受的方案。这个过程本身，就是一次生动的基层民主实践，有助于提升业主的社区参与意识和责任感，形成“我的社区我做主”的良好氛围。

再者，这项规定也承担着维护社区公共秩序与和谐稳定的重要功能。在一个多元化的社区中，业主们可能来自不同的背景，有着不同的生活习惯和利益诉求。如果没有一个明确、严格的决策机制，很容易因为少数人的意见分歧而导致决策僵化，甚至引发群体性矛盾。而“双三分之二多数”的门槛，无疑为社区重大事项的合法性、权威性提供了坚实保障，避免了草率决策可能带来的纠纷和不稳定因素。它鼓励社区形成自我管理、自我约束的机制，通过民主程序解决内部问题，促进邻里和谐。

然而，任何一项制度在具体实施过程中，都可能遇到这样那样的实际挑战。新媒网跨境获悉，在一些社区，要顺利达成“双三分之二多数”的共识，并非易事。这其中既有客观因素，也有主观因素。从客观上看，部分小区的业主结构复杂，存在大量出租户、空置房或远程业主，导致业主大会参与率普遍偏低。要召集足够多的业主到场或获取有效授权，本身就需要耗费大量人力物力。此外，一些业主对社区公共事务的关注度不高，缺乏参与热情，或者对投票流程不熟悉，也增加了决策的难度。

从主观上看，信息不对称、沟通不畅是常见的问题。一些业主可能不了解议题的背景和重要性，对决策的利弊缺乏清晰认识。有时，业主委员会或物业服务企业在宣传、解释方面做得不够充分，也可能导致业主产生误解或不信任感。此外，不同业主群体之间可能存在利益冲突，比如高层业主和低层业主对电梯维修分摊比例的看法可能不同，这就要求在决策过程中，必须有更加精细化的平衡艺术。

面对这些挑战，许多社区和地方政府也在积极探索创新实践，以期更好地落实《民法典》的相关规定，提升社区治理效能。例如，一些城市正在推广线上投票系统，通过手机App或微信小程序，让业主足不出户就能参与投票表决，大大提高了参与的便捷性和覆盖面。这种数字化、智能化的手段，有效解决了传统纸质投票效率低下、统计困难等问题，显著提升了业主大会的参与率。

同时，加强社区党组织建设，发挥基层党组织在社区治理中的引领作用，也是提升决策效率和公信力的重要途径。通过党建引领，能够更好地整合社区资源，动员党员业主积极参与社区事务，并协调解决业主之间的矛盾，促进形成广泛共识。一些地方还引入了专业的第三方社区社会组织，协助业主委员会组织活动、收集民意、开展协商，为业主大会的顺利召开和决策的有效执行提供专业支持。

此外，提升物业服务企业的专业能力和责任意识也至关重要。物业服务企业作为社区日常管理的主要执行者，其服务质量、透明度以及与业主的沟通效率，直接影响着业主对社区治理的满意度和参与积极性。新媒网跨境了解到，越来越多的物业服务企业开始注重构建开放、透明的沟通平台，定期向业主公开财务信息、服务报告，并积极回应业主诉求，努力成为业主信赖的“好管家”。

从长远来看，《民法典》第二百七十八条的实施，是一个持续学习和不断完善的过程。它不仅仅是一项法律规定，更是引导社区走向自我管理、自我服务、自我发展的实践指引。要充分发挥其积极作用，需要政府、社区党组织、业主委员会、物业服务企业以及广大业主等多方主体的共同努力。政府部门应加强政策引导和监督，提供必要的法律咨询和纠纷调解服务；业主委员会和物业服务企业应不断提升专业素养和治理能力；而作为社区的主人，广大业主更应积极行使权利，履行义务，共同关心社区建设，为打造和谐宜居的美丽家园贡献自己的力量。

新媒网跨境认为，虽然在实践中会遇到一些复杂情况，但《民法典》第二百七十八条的立法精神是积极且深远的。它为我国社区治理的法治化、民主化奠定了坚实基础，鼓励通过理性、包容的协商，实现社区利益的最大化和社区生活的和谐稳定。展望未来，随着社会的发展和技术的进步，我们有理由相信，在各方的共同努力下，社区治理的水平将不断提升，业主们的参与热情将持续高涨，共同绘就新时代美好社区的新画卷。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/civil-code-278-two-thirds-rule-community-crisis.html