3PL租赁暴增57%！海外仓市场已触底反弹？

全球经济的深度融合与数字贸易的蓬勃发展，正将跨境物流推向一个前所未有的战略高度。特别是近年来，随着全球供应链体系的日益复杂和消费者对履约时效性要求的不断提升，高效、可靠的仓储与物流服务已成为支撑国际贸易顺畅运转的关键支柱。对于中国的跨境电商卖家、制造商以及各类贸易企业而言，准确把握海外仓储物流市场的最新动态，是优化全球布局、提升竞争力的重要前提。在这样的背景下，对海外工业地产租赁市场趋势的洞察显得尤为重要，它不仅反映了物流基础设施的需求变化，更预示着未来全球供应链格局的演进方向。

在2025年，第三方物流（3PL）服务商在全球工业地产租赁市场中的表现引人注目，占据了大型交易的主导地位。这背后反映的是越来越多大型企业选择将复杂的供应链运营环节外包，以期专注于其核心业务的发展。根据一份最新的海外报告显示，在2025年全球前100宗大型工业租赁交易中，第三方物流服务商贡献了其中的44宗，相比2024年的28宗，实现了显著的增长，增幅达到了57%。

这一数据清晰地表明，全球企业对第三方物流的依赖程度正不断加深。尤其是在全球电子商务活动持续活跃的背景下，大型企业愈发倾向于借助专业的第三方物流服务商来管理其日益复杂的物流需求。这不仅有助于企业降低运营成本，提高效率，更能确保货物在国际流转中的准时性和可控性。对于我们中国的跨境从业者而言，这意味着海外市场对于专业化、规模化的物流服务需求旺盛，国内拥有强大物流网络和技术实力的企业，在海外市场拥有广阔的发展空间。

除了第三方物流服务商，零售商和批发商在全球前100宗租赁交易中占据了第二大份额。然而，与第三方物流的强势增长形成对比的是，2025年零售商和批发商共完成了28宗交易，相较于2024年减少了10宗。这可能预示着零售行业在仓储策略上的调整，或是其自身物流体系的优化，使得对外部大型仓储空间的需求增速放缓。另一方面，汽车行业是唯一一个在租赁宗数上有所增长的领域，在2025年签署了7宗大型租赁协议，高于2024年的5宗。这显示出汽车行业在全球供应链重塑和新车技术迭代加速的背景下，对现代化物流仓储设施的需求正在稳步提升。

该海外报告指出，租户们正在积极寻求更大的空间和更长的租期。他们利用当前市场机遇升级其仓储设施，以适应“追求高质量”的行业趋势。这一现象反映了市场对大型配送中心持续旺盛的需求，租户们越来越重视仓储设施的规模、运营效率以及长期的供应链解决方案。对于中国的出口企业而言，选择与拥有现代化、大规模海外仓的第三方物流伙伴合作，不仅能提升履约能力，也能为应对未来市场变化奠定坚实基础。

在2025年，全球前100宗大型工业租赁交易的总面积达到了9880万平方英尺，相比2024年增加了200万平方英尺。其中，新签租赁协议占据了主导地位，共有78宗新签租赁，涉及7760万平方英尺的面积，这表明工业租户正积极向更现代化的设施进行升级。而在2024年，新签租赁在前100宗交易中占据了60宗。这种对新设施的偏好，既是企业提升运营效率、降低长期成本的考量，也反映了旧有设施在功能性、智能化水平上已难以满足日益增长的物流需求。

从地理分布上看，美国加利福尼亚州的内陆帝国地区在大型工业租赁市场中表现突出，拥有最高的份额。紧随其后的是芝加哥和达拉斯-沃斯堡。这些区域之所以成为热点，与它们独特的地理位置、交通基础设施以及市场辐射能力密切相关。

以下是2025年主要热门地区的大型工业租赁数据：

对于中国的跨境电商和贸易企业来说，这三个区域的重要性不言而喻。内陆帝国地区作为连接洛杉矶港和长滩港的重要陆路门户，是货物进入美国西海岸后的主要分拨中心。其庞大的仓储空间和完善的物流网络，使其成为中国输美商品的重要集散地。芝加哥地处美国中西部，是北美大陆的交通枢纽，拥有发达的铁路和公路网络，是辐射美国中东部市场的理想选择。达拉斯-沃斯堡则作为美国南部的重要物流节点，是连接墨西哥湾和北美内陆市场的关键门户，对于瞄准南部消费市场或需要多式联运的货物尤为关键。了解这些区域的特点，有助于中国企业在选择海外仓和布局供应链时做出更明智的决策。

在大型租赁交易中，平均物业面积达到了98.8万平方英尺，相比过去一年增加了2万平方英尺。同时，平均租期也延长了6个月，达到了98个月。平均物业面积的增加，意味着企业对更大、更集中的仓储空间需求上升，这可能与自动化设备的应用、 SKU 数量的增加以及对更高效订单处理能力的要求有关。

海外报告指出，租期增长的主要原因是市场供需和租金增长的逐步稳定。随着市场趋于成熟，业主们现在更注重维持入住率，并倾向于与租户签订更长的租赁合同，以降低空置风险并确保稳定的现金流。部分业主甚至会提供激励措施，以锁定长期租户，降低周转风险。对于寻求海外长期发展的中国企业而言，与业主签订更长租期，在一定程度上可以锁定未来的租赁成本，避免短期市场波动的影响，从而为企业的长期战略规划提供稳定保障。

就在2026年初，全球知名的仓储运营商普洛斯（Prologis）表示，市场已经出现转折点。他们观察到，空置率已达到峰值，部分市场的租金已开始转为正增长。普洛斯对其2026年的展望积极乐观，预计全年净吸纳量、入住率和租金等关键指标都将持续改善。这一积极信号为整个工业地产市场注入了信心，预示着一个更加健康、稳定的发展环境。对于正在考虑在海外进行物流基础设施投入或租赁的中国企业来说，这无疑是一个利好消息，表明市场正逐步回暖，投资环境也趋于稳定。

总的来看，2025年全球工业地产租赁市场呈现出几个显著趋势：第三方物流的强势崛起，显示了专业化物流服务在全球供应链中的核心地位；企业对现代化、大规模仓储设施的持续需求，以及更长的租赁期限，反映了供应链战略向长期稳定和效率提升方向的转变；而内陆帝国、芝加哥和达拉斯-沃斯堡等区域的持续火爆，则凸显了其在全球物流网络中的战略价值。

对于我们中国的跨境从业人员来说，这些变化是重要的风向标。它提示我们：

1. 重视专业化物流伙伴：与拥有强大海外仓网络和数字化管理能力的第三方物流服务商深度合作，将成为提升跨境履约效率、降低运营风险的关键。
2. 关注区域热点：深入研究美国主要物流枢纽的特点和发展趋势，结合自身产品属性和目标市场，精准选择海外仓布局，优化库存管理。
3. 着眼长期发展：在进行海外仓储决策时，应从长远角度考虑租赁期限、设施升级和供应链韧性，而不是仅仅关注短期成本。

全球经济的变局中蕴藏着巨大的机遇，只有及时洞察市场变化，灵活调整策略，我们中国的跨境企业才能在国际舞台上行稳致远。

新媒网（公号: 新媒网跨境发布），是一个专业的跨境电商、游戏、支付、贸易和广告社区平台，为百万跨境人传递最新的海外淘金精准资讯情报。

本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/3pl-leases-57-spike-warehousing-rebound.html