美仓空置7.1%！3PL需求飙升，跨境成本立省！

2025年中期美国仓储行业观察：零售商是收缩还是需要更多第三方物流空间？

当前是2025年下半年，对于中国的跨境电商和贸易企业而言，及时了解全球主要市场的物流和仓储动态至关重要。作为全球最大的消费市场之一，美国仓储物流体系的变化，直接影响着跨境卖家在当地的供应链布局和运营成本。近期，美国仓储市场呈现出一种值得关注的复杂趋势：一方面，传统零售商在自有仓储空间投资上趋于谨慎；另一方面，第三方物流（3PL）服务商的需求却在显著增长。这种看似矛盾的现象，实际上反映了市场在经济环境变化、供应链调整以及技术发展等多重因素影响下的深层演变。

仓储空置率上升，租赁承诺趋小，外包需求增加

2025年上半年，美国仓储市场的整体供应量有所宽松。数据显示，2025年第二季度，美国全国仓储空置率达到7.1%，是2014年以来的最高水平。另有行业数据则将同期空置率定格在6.6%。尽管统计方法略有差异，但核心信息是一致的：与2024年相比，市场上的仓储空间更容易寻得。

需求的构成正在发生显著变化。有行业机构观察到，2025年上半年，传统零售商对工业用地的需求同比下降了16.7%，而第三方物流服务商的需求则同比增长了12.8%。总体来看，市场上的租赁需求总量同比下降了10.9%。这一趋势表明，零售商正在重新评估其仓储策略，寻求更灵活的解决方案。

大型仓储空间的主力租客变迁

当前，大型仓储设施的租赁交易正日益向物流外包服务商倾斜。对美国最大的100宗工业租赁交易进行的分析显示，2025年上半年，第三方物流公司共签署了38宗此类租赁，总面积达2890万平方英尺，远超2024年同期的28宗和2060万平方英尺。相形之下，传统零售和批发行业退居次席。纯电商租户的需求则出现了显著回落。

对于中国的跨境卖家来说，这意味着若计划在美国市场租用大型仓库，很可能会发现主导者是具备强大整合能力的第三方物流企业。这些企业通过规模效应和专业服务，为零售商提供了极具吸引力的外包选项，尤其是在市场不确定性增加的时期。

仓储空置率上升对货主方的实际意义

仓储空置率的上升并非简单的市场降温信号，它为货主方，特别是跨境卖家，带来了新的机遇和挑战。

1. 更多的选择与议价空间。

尽管部分市场的租赁活动依然活跃，但净吸纳量相对平稳，同时有大量新建仓储项目陆续投入市场。数据显示，2025年上半年租赁面积同比增长8.5%，达到4.242亿平方英尺，但第二季度的净吸纳量却降至2010年以来的最低水平，空置率随之上升。这表明，市场上新一代的优质仓储空间供应充足，而一些老旧设施则面临租户流失。这为寻求在美国拓展或优化仓储布局的中国企业提供了更多的选择和潜在的议价优势。

2. 租金增长趋缓。

有行业机构报告称，当前美国平均询价租金约为每平方英尺10.06美元，租金增速趋于平稳。另有分析也指出，随着空置率的攀升，租金增长速度有所放缓。对于希望控制运营成本的跨境卖家而言，租金压力的缓解无疑是一个积极信号，可能有助于提升整体的盈利空间。

3. 贸易政策不确定性影响决策。

多方信息显示，国际贸易政策，尤其是关税方面的不确定性，是导致企业选择更短租期、更小租赁面积以及延迟长期承诺的关键原因之一。在当前美国总统特朗普执政背景下，贸易政策的调整可能带来诸多变数，使得企业在供应链和仓储布局上更为谨慎，以应对潜在的风险。这种审慎态度促使企业倾向于更加灵活的仓储解决方案。

定制化仓储（Build-to-Suit）成为亮点

在当前市场环境下，开发商和大型承租方正将资本更多地投入到为特定用户量身定制的仓储设施中，而非传统的投机性建设。行业数据显示，2025年上半年，定制化仓储设施的交付量约占所有新完工项目的30%，几乎是2024年同期的两倍，而新开工项目的储备量则持续萎缩。

头部仓储地产商也印证了这一趋势。一家主要物流地产商披露，其2025年第二季度启动的开发项目总额达8.46亿美元，其中约63%是定制化仓储项目。该公司还将全年开发启动项目的展望上调至22.5亿至27.5亿美元之间。管理层还指出，得益于大型客户的需求，公司的租赁储备处于历史高位。

这表明，对于有特定需求和长期规划的跨境大卖家，定制化仓储提供了高度匹配其业务流程和自动化需求的解决方案，但同时也要求更强的长期承诺和对未来业务模式的精准预判。

第三方物流为何能在当前市场中占据优势？

零售商当前追求灵活性，以应对关税、运费重新定价和库存策略调整等不确定因素。将物流业务外包给第三方物流公司，可以有效降低资本支出风险，并保持仓储空间利用上的高度灵活性。有行业展望曾预测，第三方物流公司在2025年将占据所有工业租赁份额的约三分之一，而目前的市场数据正在印证这一判断。

规模效应在此刻显得尤为重要。根据行业机构的排名，亚马逊凭借约1560亿美元的总物流收入，位居全球最大的第三方物流服务商之首，DHL供应链与全球货运以及德迅（Kuehne + Nagel）紧随其后。这些大型网络能够有效吸收需求波动，快速部署临时节点，并在劳动力和运输方面实现规模化议价。这使得它们在零售商犹豫不决时，成为承接仓储空间的天然选择，为跨境卖家提供了可信赖的合作伙伴。

宏观审慎情绪引发的市场回调

当前宏观经济增长信号复杂，商品活动相对疲软，促使零售商普遍采取规避风险的策略。制造业PMI数据重回收缩区间，货运指数预示着较低的货运量，而进口预测也未呈现出强劲增长势头。这种综合局面促使库存管理团队更加严格地控制库存，并避免做出长期的仓储承诺。因此，更安全的策略是选择更短期的续租，推迟扩张计划，并让2026年的采购规划来决定后续的仓储布局。

在这样的周期中，第三方物流公司受益匪浅。品牌商将可变的需求外包出去，避免了闲置仓储空间带来的负担，而大型物流网络则能够吸收这些波动，并在需要时迅速启动溢出节点。交易规模趋小，续租比例上升，而那些能够提高吞吐量的优质仓储设施依然备受青睐。在商品需求出现明确转机之前，市场将继续偏向外包仓储、短期租赁以及仅在运营需求明确时才进行的定制化建设。

零售商是在真正收缩，还是仅仅改变了持有空间的方式？

从数据来看，这更像是一场策略的“重置”，而非全面的“崩溃”。

1. 更短的租期与更多的续租。

行业观察发现，随着承租方重新评估供应链路径和关税风险，短期续租的现象更为普遍。有统计显示，在2025年上半年最大的租赁交易中，续租占据了相当大的比例。这反映了企业对未来市场保持谨慎，倾向于通过灵活的租赁协议来规避不确定性。

2. 平均交易面积减小。

排名前100位的租赁交易中，平均租赁面积从2024年的81.4万平方英尺下降到2025年的71.8万平方英尺。即使企业仍需要覆盖其业务，它们也在削减每个站点的承诺面积。这表明企业正在优化其仓储网络，寻求更精益的运营模式。

3. 追求高品质与业务整合。

现代化的仓储设施吸引了绝大多数的新租赁需求，而老旧设施则面临租户流失。这种结构性转变在一定程度上推高了空置率的表面数据，但通过业务整合和转向第三方物流服务，实际的运营能力得以保持甚至优化。企业更倾向于投资或租用具备先进技术和更高效率的优质仓库，以提升物流运作的整体水平。

2026年仓储规划对货主方的启示

对于计划2026年仓储布局的跨境零售商或品牌而言，“速度”已成为一项关键的竞争优势，而这种速度往往体现在灵活的供应链网络之中。以下建议值得国内相关从业人员关注：

1. 抓住机遇升级仓储设施。

在当前租金增长趋缓、市场议价空间增大的时期，跨境卖家可以考虑升级至第一代或具备自动化升级潜力的现代化仓储设施。在租赁合同中明确加入扩张与收缩条款，以确保未来运营的灵活性。利用市场提供的优惠措施和免租期，提升自身供应链的硬件水平。

2. 灵活整合第三方物流服务。

建议将自有或主租赁的仓储空间与第三方物流空间相结合。将峰值订单量、新品发布以及区域性测试等可变需求，通过专业的第三方物流网络来处理。同时，保留一个紧凑的核心仓库，用于处理稳定基础需求或需要特殊操作的商品。当前租赁市场的数据也清晰地显示，第三方物流服务商在规模扩张方面拥有显著优势，是分担风险、提升效率的优选。

3. 审慎评估定制化仓储（BTS）。

尽管定制化仓储项目（BTS）目前获得了大量投资，提供了高度匹配的解决方案，但它对商品组合或销售渠道的变化适应性较差。开发商虽然乐于听取客户需求，但企业仍需承担较高的长期承诺风险。对于业务模式可能快速迭代的跨境企业，在选择BTS时应进行更为全面的风险评估。

新媒网（公号: 新媒网跨境发布），是一个专业的跨境电商、游戏、支付、贸易和广告社区平台，为百万跨境人传递最新的海外淘金精准资讯情报。

本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-warehouse-71-empty-3pl-demand-jumps-cut-cost.html