美国抵押贷破局！4%利率可携，解救超半数房主！

近年来，全球经济环境复杂多变，美国住房市场也面临着一系列挑战。特别是进入2025年，市场对住房供应的关注度持续上升，如何有效解决住房可负担性问题，成为了政策制定者和市场参与者共同思考的课题。在此背景下，美国金融监管机构正积极探索一项创新举措，即推出所谓的“可携式抵押贷款”方案，旨在为购房者提供更多灵活性，并有望缓解当前市场面临的供应紧张局面。

据外媒近期报道，美国现任总统特朗普的执政团队正在深入研究一项允许购房者在搬家时保留现有抵押贷款利率的计划。美国联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特对此表示，机构正在“积极评估”这种可携式抵押贷款方案。这项提议被视为解决当前美国房地产市场供应不足的关键策略之一，旨在通过创新金融产品来激活市场活力。

事实上，自2025年下半年以来，美国政府在解决住房可负担性方面的努力不断加强。普尔特局长进一步透露，除了可携式抵押贷款，FHFA还在权衡如何使抵押贷款更易于转让，并考虑是否引入一种全新的50年期抵押贷款选项，以期从多方面优化住房金融体系，为更多家庭提供购房支持。

过去几年，美国抵押贷款市场经历了显著变化。根据一项美国金融机构的数据分析，目前约有一半以上的有抵押贷款的房主，其贷款利率低于4%。然而，与此同时，过去几年平均抵押贷款利率一直维持在6%至7%之间。这种利率倒挂的现象，使得许多锁定了超低利率的房主，在面对搬家选择时变得犹豫不决。

他们担心一旦出售现有住房并购买新房，将不得不以当前较高的利率重新申请抵押贷款，每月还款额可能因此增加数百美元，从而显著增加生活成本。这种担忧直接导致了市场上可供出售的房屋数量减少，进一步加剧了供应紧张的局面。因此，如何解除这种“利率锁定”效应，成为当前美国房地产市场亟待解决的问题。

那么，究竟什么是可携式抵押贷款？简单来说，它允许借款人在搬迁时，将其现有的抵押贷款及其利率转移到新的房产上，而非重新申请一笔全新的贷款。这对于那些希望改善居住条件但又不想放弃低利率的房主来说，无疑具有巨大的吸引力，有望打破因利率差异带来的搬迁障碍。

举例而言，如果一位房主以40万美元的价格出售其房屋，并且在现有抵押贷款上已偿还一半，剩余20万美元的贷款利率为3%。通过可携式抵押贷款，他可以将这笔剩余的20万美元贷款，以原有的3%利率转移到新购买的房屋上。这样一来，房主在更换居住地点后，仍能享受到较低的还款压力。

当然，实际操作中也会遇到一些具体情况。比如，如果新购房屋的价格更高，假设为45万美元，那么购房者将需要自行承担超出部分，即5万美元。这部分差额可以通过现金支付，或者申请一笔新的、规模较小的贷款来弥补。通常，这笔补充贷款将按照市场当前较高的利率计算。这要求购房者在进行房屋升级时，仍需考虑额外的资金压力。

业内普遍认为，如果房主能够在不牺牲现有低利率的前提下自由搬迁，将有望刺激更多住房进入市场流通，从而为那些此前因供应紧张而难以置场的买家提供更多选择。华顿商学院房地产学教授苏珊·沃赫特（Susan Wachter）指出，此举可能激活市场活力，增加房屋供应，对改善市场结构具有积极意义。

然而，这项创新政策在落地实施过程中，也面临着诸多考量。例如，具体的操作细节如何设计才能确保公平性与市场稳定？它是否会对整体抵押贷款利率水平产生影响，甚至可能推高整体利率？这些都是需要深入探讨的问题，需要监管机构在政策制定过程中充分权衡利弊。此外，政策的推行可能还需要得到美国国会的立法支持，以解决潜在的法律和技术难题。

住房可负担性问题不仅仅关乎个体家庭的福祉，更对宏观经济的稳定运行具有重要影响。一个健康的房地产市场是经济持续增长的基石之一。因此，美国政府及相关金融机构持续探索多元化解决方案，是应对当前挑战、促进市场平衡发展的必然选择，也体现了其在金融创新方面的积极探索。

除了可携式抵押贷款，前面提及的“可转让抵押贷款”以及“50年期抵押贷款”选项，都反映出美国在住房金融领域的创新思维。

• 可转让抵押贷款：意味着买家可以直接承担卖家的现有贷款，在一定条件下无需重新审批，这同样能避免高利率的困扰，简化交易流程。
• 50年期抵押贷款：则通过拉长还款周期，显著降低每月的还款压力，从而提高更多家庭的购房能力。尤其对于初次置业者或收入相对有限的群体来说，提供了新的可能，使购房梦想更触手可及。

美国联邦住房金融局在回应外媒问询时表示，目前尚未就可携式抵押贷款的具体方案提供更多细节，但声明指出，该机构正在研究“各种广泛的选项”，以期有效降低住房成本。这表明政策制定者对此持谨慎而全面的态度，力求找到最佳的解决方案，以期在稳定市场的同时，提升民众的住房福祉。

尽管这些方案尚处于探讨阶段，但其背后的理念和可能带来的市场影响值得我们深思。对于中国的跨境从业人员而言，密切关注美国住房金融政策的演变，不仅有助于理解国际房地产市场的动态，也能为未来可能的海外投资布局提供有价值的参考。例如，若这些政策能够有效增加美国市场房产供应，并稳定房价，可能会为中长期投资带来新的机遇。同时，其在金融产品设计上的创新思路，也可能对我们自身的金融市场发展提供借鉴意义，启发我们思考如何通过金融创新来更好地服务国内住房市场。

新媒网（公号: 新媒网跨境发布），是一个专业的跨境电商、游戏、支付、贸易和广告社区平台，为百万跨境人传递最新的海外淘金精准资讯情报。

本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-portable-mortgage-4pct-saves-homeowners.html