美预制房贷9.7%！3巨头垄断，FHA或重回市场！

当前，全球经济格局复杂多变，各国在经济发展与民生保障方面面临着不同的挑战与机遇。在美国，住房可负担性问题日益受到关注，特别是在面对不断上涨的房价时，如何确保更多家庭能够拥有自己的居所，成为了一个重要的社会议题。在这样的背景下，一种被称为“工厂预制房屋”（Manufactured Housing）的住房形式，因其相对较低的成本，成为了不少美国家庭实现居者有其屋梦想的重要途径。而曾一度在支持这类住房贷款中发挥关键作用的美国联邦住房管理局（FHA）相关项目，其未来的走向和影响力，正牵动着众多从业者和普通民众的目光。

美国抵押贷款准入中心的相关专家斯科特·苏辛就曾指出，重振这项联邦住房管理局的计划，或能显著促进住房拥有率的提升。这对于我们国内关注国际房地产市场、金融创新以及社会保障政策的跨境行业人士而言，是一个值得深入观察的案例。

联邦住房管理局（FHA）在历史上曾是美国工厂预制房屋个人财产型贷款（chattel loan）市场的重要参与者。这类贷款模式，顾名思义，其抵押物仅限于房屋本身，而非房屋所在的土地。曾经，FHA通过这项服务，每年帮助成千上万的家庭实现了拥有住房的愿望。然而，如今FHA在该领域的担保几乎完全停滞，导致借款人在一个由少数几家大型贷款机构主导的市场中，不得不面对接近10%的高利率。

回溯历史，FHA的Title I工厂预制房屋计划在1991年达到了其贷款发放的顶峰，当年共发放了26,000笔贷款。然而，这一数字在2009年急剧下降至1,300笔。更值得关注的是，当时的贷款最高限额大约为70,000美元，这一限额在接下来的十多年里都未曾调整，最终导致FHA在该市场完全停止了贷款业务。

工厂预制房屋个人财产型贷款，在当前的美国住房市场中仍占据着不可忽视的地位。2024年，有超过55,000名借款人选择使用这种贷款来购买工厂预制房屋，这几乎占到所有工厂预制房屋购买的40%。与传统抵押贷款不同，个人财产型贷款的特点是其抵押物仅为房屋本身，不包括房屋所处的土地。正因如此，这类贷款通常伴随着较高的利率和较少的消费者保护，尤其是在违约情况下，房屋的收回过程可能比传统止赎程序更为迅速。

尽管如此，对于那些不拥有土地产权的购房者而言——无论是通过租赁土地还是在家庭成员的土地上居住，个人财产型贷款往往是他们实现住房梦想的唯一可行途径。即便在拥有土地的购房者中，使用这类贷款也并非罕见。工厂预制房屋至今仍是大约700万美国家庭（约占美国家庭总数的5%）重要的经济适用房来源。这一数字甚至超过了美国住房和城市发展部（HUD）所有补贴住房项目所服务的家庭总数。

联邦政府在工厂预制房屋个人财产型贷款市场的退出，无疑留下了一个巨大的市场空白。这使得购房者在寻求这类贷款时，选择变得异常有限。目前，美国市场上仅有三家主要的贷款机构控制着高达76%的市场份额，它们分别是Triad、Vanderbilt和21st Mortgage。其中，后两者均隶属于美国知名企业伯克希尔·哈撒韦公司，并且在市场中很少直接竞争。

由于市场竞争的缺失，借款人不得不承受更高的融资成本。以下是2024年各类住房贷款的平均利率对比：

从上述数据中不难看出，工厂预制房屋个人财产型贷款的利率远高于其他类型的住房贷款，这无疑增加了购房者的经济负担。

重新引入联邦政府的参与，或将通过引入市场竞争、标准化产品以及提供额外的消费者保护措施，有效降低成本并扩大信贷可及性。

值得关注的是，美国两届政府都曾对重振FHA的个人财产型贷款项目表达了积极意愿并采取了一些行动。例如，拜登政府致力于恢复该项目，并实施了一系列现代化措施，其中包括将对贷款机构施加的资本要求大幅削减了75%，并将过去多年来分散的计划规则整合为一本单一的手册，同时允许使用抵押贷款行业标准的贷款申请表格。在2024年，他们甚至提高了贷款限额。

同样，现任总统特朗普政府的美国住房和城市发展部官员也曾表示，他们“致力于探索”如何重振这个停滞不前的市场。然而，尽管两届政府都做出了努力，但实际进展却微乎其微。从2020年至2025年期间，FHA仅成功担保了一笔个人财产型贷款，这充分说明了在实际操作层面所面临的重重挑战。

当然，要全面恢复一个长期处于休眠状态的计划，必然会遇到诸多障碍。例如，贷款审核员、贷款专员以及证券化机构需要重新熟悉FHA的各项要求；贷款机构也需要获得FHA的批准才能参与该计划，而他们只有在预期有足够业务量的情况下才会选择加入。

然而，从宏观层面来看，重新激活这一计划的大部分基础工作已经完成。目前，所欠缺的更多是联邦官员坚定执行的决心。恢复FHA在这一市场中的存在，将是一个务实且基于市场原则的举措，它能够有效扩大经济适用房的拥有率。这并非需要一套全新的政策框架，而仅仅需要联邦官员们展现出果断行动的决心，并有效破除官僚体系中的惯性阻力。

对于国内的跨境行业从业人员而言，持续关注美国在住房政策、金融市场以及社会公平方面的动态，不仅能帮助我们更好地理解全球经济的复杂性，也能为我们在应对国内类似挑战时提供宝贵的经验和借鉴。例如，如何平衡市场效率与社会公平、如何通过政策引导促进普惠金融发展、以及如何创新金融产品以满足不同群体的住房需求等，都值得我们深入思考和学习。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-mh-loan-9-7-rate-3-dominate-fha-re-entry.html