美国房市破局！3%房贷可携带，月供避涨661美元。

美国住房市场一直是中国跨境行业关注的重点之一，其动态不仅影响全球经济预期，也牵动着许多投资者和从业者的神经。当前，美国房地产市场正经历一个特殊的时期，许多潜在购房者和现有房主都面临着利率高企的挑战。为了激活市场活力，美国联邦住房金融局（FHFA）正在积极探讨一项创新性的住房贷款方案——“可携带抵押贷款”（portable mortgages），这一设想引发了广泛关注和讨论。

所谓“可携带抵押贷款”，是指房主在搬家时，可以将现有住房的抵押贷款连同其利率和条款一并转移到新购的住房上。这意味着，他们无需偿还旧贷款并重新申请一笔新贷款，从而能够保留原有的优惠利率。这一方案的核心目标，是希望打破当前市场僵局。回顾2023年，许多房主仍享受着低于3%的超低抵押贷款利率；而到了2025年，市场主流利率已经徘徊在6.5%左右。巨大的利率差异导致许多房主不愿出售现有住房，因为一旦出售，他们将不得不以高得多的利率背负新贷款，这无疑增加了购房成本和月供压力，进而抑制了市场上的住房供应和交易量。

地产网站Realtor.com的高级经济师杰克·克里梅尔将比尔·普尔特局长提出的这一方案，形容为“解决‘锁定效应’的一种强力尝试”。所谓的“锁定效应”，指的就是房主因持有低利率贷款而不愿换房的现象。克里梅尔指出，尽管这一提议出发点良好，但在实际操作中，它可能与美国现有的抵押贷款金融体系架构存在不兼容之处。同时，他也质疑这种机制是否能从根本上解决美国住房市场目前面临的普遍可负担性问题。

当下的美国市场，大多数房主在搬家时，通常必须提前还清现有贷款，然后按照2025年的市场普遍利率申请一笔新贷款。克里梅尔表示，如果利率差是唯一阻碍住房流动性的因素，那么理论上，“可携带抵押贷款”确实有可能激活部分市场活动，并释放出一些房源。然而，情况可能并非如此简单。

根据美国联邦储备系统在2025年5月发布的信息，克里梅尔进一步指出，“锁定效应”仅能解释近期住房流动性下降的一半左右原因。这意味着，即使实施了“可携带抵押贷款”，也“不确定能将房屋销售量恢复到正常水平”。他补充说，这种贷款带来的益处也将是“高度选择性的”。

具体来说，克里梅尔认为，只有那些持有低利率现有抵押贷款的房主才能从“可携带抵押贷款”中受益。而对于租房者，或者已经全款付清房款的房主而言，他们仍然需要面对2025年的市场高利率。因此，从公平性和普惠性的角度来看，其作用有限。更为关键的是，这种方案的“可行性”问题更为复杂。

克里梅尔解释道：“美国的抵押贷款体系是建立在证券化基础之上的，贷款被打包成资产池，并根据其背后特定房产的价值进行定价。”他强调，抵押贷款必须与其最初关联的房产紧密相连，这样投资者才能准确评估其抵押品的风险。这正是美国抵押贷款市场运作的核心逻辑。

如果一项抵押贷款变得“可携带”，那么在贷款存续期间，“抵押品（以及整个资产池的风险状况）就会发生中途改变”，这无疑将打破现有证券化逻辑的基础。克里梅尔指出，这还会扰乱用于预测房主提前偿还贷款速度以及贷款持续时间长短的模型，而这些数据对于抵押贷款支持证券（MBS）的估值至关重要。

一旦搬家不再要求购房者偿还现有抵押贷款，这些贷款的存续期“将急剧且不可预测地延长”，克里梅尔表示。他总结说，这种情况下，投资者将要求更高的风险补偿以应对延长期限的风险，这将“首先导致抵押贷款利率突然上涨，然后通过扩大与10年期美国国债收益率的利差，在结构上推高抵押贷款利率”。

从中国跨境行业从业者的角度来看，美国市场这一系列的讨论，揭示了全球主要经济体在应对经济周期波动和市场结构性问题时所面临的挑战与创新尝试。它不仅关乎美国房地产市场的健康发展，也映射出金融创新在稳定经济中的两面性。

深入剖析“锁定效应”及其影响

当前美国住房市场的“锁定效应”并非孤立现象，它是多重因素交织作用的结果。2020年至2022年期间，美国联邦储备系统为刺激经济，将基准利率降至接近零的水平，这直接带动了抵押贷款利率创下历史新低。大量购房者和再融资者抓住了这一机遇，锁定了极低的固定利率。然而，从2023年开始，随着通胀压力加大，美联储开始激进加息，导致抵押贷款利率迅速攀升。

对于持有低利率贷款的房主来说，搬家意味着放弃当前每月较低的还款额，转而承担高得多的新月供，这无疑是一笔巨大的经济负担。举例来说，一个在2023年获得30万美元、30年期、利率2.8%贷款的房主，每月本息还款额约为1235美元。如果2025年他们需要购买同样价格的新房，但利率已达6.5%，其每月还款额将飙升至约1896美元，增加了661美元。这种巨大的差额，足以让许多原本有搬家计划的家庭望而却步，宁愿留在现有房屋中。

这种“锁定效应”不仅影响了个人家庭的居住选择，也对整个房地产市场产生了连锁反应：

住房供应减少： 房主不愿出售，导致市场上可供出售的房屋数量锐减，进一步加剧了供需矛盾。
房价居高不下： 供应短缺使得即使在高利率环境下，一些热门地区的房价依然保持坚挺，甚至继续上涨，使得首次购房者和预算有限的买家更难以入市。
市场流动性下降： 交易量减少，市场活跃度降低，中介、评估、贷款等相关行业也受到冲击。
经济活力受限： 住房市场是经济的重要组成部分，其低迷状态会传导至建筑、装修、家电等相关产业，影响整体经济增长。

“可携带抵押贷款”的挑战与可行性分析

尽管“可携带抵押贷款”的设想初衷是为了解决上述问题，但其在美国落地并非易事，主要挑战集中在金融体系的结构性特点上。

1. 证券化体系的冲击：
美国抵押贷款市场高度依赖证券化。银行将大量抵押贷款打包成MBS（Mortgage-Backed Securities），出售给投资者。这些MBS的估值和风险评估，是基于贷款与特定房产的绑定关系。投资者购买MBS，实际上是在购买一篮子由房产抵押担保的现金流。
如果抵押贷款可以“携带”，意味着抵押品（房产）可以更换。对投资者而言，原有的风险评估模型将失效。比如，一套在郊区估值稳定的房产，其贷款被转移到一套地处地震带或洪水易发区的房产上，风险状况将截然不同。这种不确定性会使得MBS的估值变得极其困难，甚至可能导致市场对MBS失去信心。投资者将要求更高的风险溢价，从而推高整体贷款利率，这反而与方案的初衷背道而驰。

2. 贷款期限与定价模型：
当前的MBS定价模型高度依赖对贷款提前还款率（prepayment rate）的预测。房主在搬家时通常会提前还款，这使得MBS的预期存续期相对稳定。如果贷款可携带，房主将不再提前还款，贷款存续期将大幅延长，且难以预测。这种“期限风险”的增加，会迫使投资者重新评估MBS的价值，并可能导致利率进一步上升。

3. 实施的公平性与复杂性：
正如克里梅尔所指出的，该方案主要惠及现有低利率贷款持有者，对租房者和全款买家没有直接帮助，可能会引发市场的不公平感。此外，如何设计“携带”机制本身就充满挑战：

抵押品价值评估： 新房的价值可能与旧房不同，如何调整贷款额度？如果新房价值较低，原贷款是否需要部分偿还？如果新房价值较高，是否需要额外申请贷款？
贷款资格审查： 借款人的信用状况可能在贷款期间发生变化，在新房交易时是否需要重新进行资格审查？
地方税费影响： 不同州的房产税率、交易费用等差异，也会增加操作复杂性。

4. 对金融机构的影响：
银行和贷款机构在发放“可携带抵押贷款”时，将面临更高的管理成本和风险。他们需要开发新的模型来评估和管理这些贷款，并可能需要重新考虑其贷款组合策略。

中国跨境人员的启示与关注

对于我们中国的跨境行业从业者而言，美国“可携带抵押贷款”的讨论，提供了多方面的观察视角：

宏观经济洞察： 深入了解美国房地产市场的结构性问题及其潜在解决方案，有助于我们更好地把握全球经济的脉搏。房地产作为国民经济的支柱产业，其健康与否直接关系到居民财富、消费信心乃至整体经济的稳定。关注这类金融创新，能帮助我们预判未来政策走向和市场风险。
金融创新与风险管理： 这一讨论也提醒我们，任何金融创新都必须与现有金融体系的兼容性进行充分考量。在追求创新的同时，如何有效地管理风险，避免系统性冲击，是值得我们学习和借鉴的经验。
市场差异化思维： 美国抵押贷款市场的特点与中国存在显著差异。理解这些差异，可以帮助我们在进行跨境投资、资产配置时，避免盲目照搬经验，而是根据当地市场的实际情况做出理性判断。
关注全球政策动向： 主要经济体的政策制定，往往具有联动效应。虽然“可携带抵押贷款”在美国面临挑战，但其背后解决市场僵局的思路，可能会以其他形式在全球其他市场出现。持续关注此类政策动向，有助于我们及时调整策略，抓住潜在机遇。
为未来业务布局提供参考： 如果未来出现类似的金融工具，无论是国内还是海外市场，了解其运作机制和潜在影响，可以帮助我们更好地为客户提供咨询服务，或为自身业务进行前瞻性布局。

总之，美国联邦住房金融局对“可携带抵押贷款”的评估，不仅仅是一项政策提案，更是对复杂市场问题进行深度剖析和探讨的过程。其中蕴含的挑战与机遇，对于身处中国跨境行业的我们而言，是宝贵的学习资料，值得我们持续关注和深入思考。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-market-break-portable-3-loan-dodge-661-hike.html