美国楼市30年冰点！换手率2.8%，跨境巨震

当前，全球经济格局正经历深刻调整，美国作为全球最大的经济体之一，其房地产市场的健康状况始终是各界关注的焦点。房地产不仅是衡量国民财富的重要指标，更是诸多上下游产业发展的基石。近期，关于美国住房市场换手率的一系列数据引起了广泛关注，这不仅反映了当前美国房地产市场的深层变化，也为我们身处中国跨境行业的从业者提供了深入思考的契机。理解这些变化，对于我们精准把握国际市场脉搏，制定更具前瞻性的策略至关重要。

数据显示，在2025年前九个月，美国住房换手率降至过去至少三十年来的最低水平。具体而言，在每1000套住房中，仅有约28套完成了交易，这一数字创下了自上世纪90年代以来的同期最低记录。这标志着美国房地产市场正经历一场持续的调整，其影响范围广阔，值得我们细致分析。

从地域分布来看，主要大都会地区的住房换手率普遍较低，这表明大型城市市场受到的影响更为显著。

这些核心城市的数据尤为引人深思，其较低的换手率可能预示着这些区域市场面临着更为复杂的供需结构和更高的市场阻力。

此次换手率下降，是美国整体住房市场持续放缓的一个缩影，尤其是在现有住房交易领域，买卖双方的犹豫态度导致了市场长期处于停滞状态。深究其原因，我们可以看到买家和卖家都面临着各自的困境和考量。

买家市场观察：负担能力与宏观经济压力

对于潜在的购房者而言，当前的美国住房市场充满了挑战。首先，是日益增长的购房负担能力问题。在过去几年里，房价持续上涨，而抵押贷款利率也维持在较高水平，这使得许多普通家庭难以承担购房成本。即使是首次购房者，也需要面对更高昂的月供压力。

此外，宏观经济环境的不确定性也加剧了买家的观望情绪。虽然2025年下半年美国就业市场保持活跃，但在全球贸易环境复杂、国际地缘经济摩擦时有发生的背景下，部分消费者对未来经济走向和个人收入增长的预期趋于谨慎。对于跨境贸易从业者而言，这意味着美国消费者在购买大宗商品（如房屋）时会更加精打细算，也会间接影响到与房地产相关的家装、家具、家电等产品的消费需求。

卖家市场洞察：低利率锁定效应

与买家的观望态度相对应，许多潜在的卖家也并不急于出售手中的房产。这其中一个主要原因被称为“利率锁定效应”。数据揭示，超过70%的美国抵押贷款借款人在2023年或更早以低于5%的利率为其房屋融资。而在最近一周，30年期固定抵押贷款利率约为6.17%。

对于这些拥有低利率房贷的业主而言，如果他们选择出售现有房屋并购买新房，就意味着需要以更高的当前利率进行新的融资。这无疑会大幅增加他们的月供负担，从而降低了他们换房的意愿。这种“舍不得低利率”的心态，导致了市场上可供选择的房源减少，进一步加剧了供给侧的紧张。当买卖双方都倾向于按兵不动时，市场交易量自然会跌至历史低点，形成一种胶着状态。

货币政策与利率预期

回顾2024年9月，美国联邦储备委员会曾一度重启降息周期，市场曾对此抱有积极预期，希望这能为抵押贷款利率带来下行压力，进而刺激住房市场。然而，大多数市场分析师认为，抵押贷款利率在短期内大幅下降的可能性不大。有市场分析此前预测，2025年剩余时间里抵押贷款利率将保持在接近7%的水平。另一份市场分析则指出，到2026年底，30年期固定抵押贷款利率预计将徘徊在6%至7%之间。

这意味着，在未来一段时间内，高利率环境可能仍将是美国住房市场的重要特征。这种持续的高利率预期，将继续对买卖双方的决策产生深远影响，使得市场难以在短期内迅速恢复活力。

对中国跨境从业者的启示与未来展望

美国住房换手率的低迷，不仅仅是房地产行业本身的问题，其连锁反应将渗透到更广泛的经济领域。对于中国跨境行业的从业者而言，这些动态提供了几个重要的观察点：

1. 消费市场结构性变化： 住房交易放缓可能意味着与房屋翻新、装修、家具家电相关的消费需求会受到抑制。跨境电商卖家在规划对美出口策略时，需要关注这类商品的市场趋势变化，或将重心转向其他受影响较小的消费品类。同时，房屋市场的不活跃可能导致部分资金转向其他消费领域，例如服务业或更日常的零售商品。

2. 投资策略的审慎： 对于计划在美国进行房地产投资或与美国房地产相关产业合作的中国企业和个人而言，目前的市场信号提示我们应保持审慎和理性。评估投资回报周期、风险敞口，并密切关注当地政策及经济走向，变得尤为重要。

3. 对美供应链的影响： 建筑材料、智能家居产品等对美出口企业，可能会感受到市场需求的压力。企业需要更加灵活地调整生产计划和市场策略，探索多元化的出口市场，或优化产品结构以适应美国市场的新需求。例如，在换手率低迷的情况下，现有住房的改造升级需求可能会有所增加，这为高性价比、实用型家装产品提供了机遇。

4. 宏观经济指标的关联性： 住房市场是观察美国经济健康状况的一个重要窗口。其低迷态势可能预示着美国经济在某些方面存在结构性压力。跨境从业者应将住房数据与其他宏观经济指标（如消费者信心指数、零售销售额、就业数据等）结合分析，以获取更全面的市场图景。

展望未来，美国住房市场或许正在进入一个“新常态”时期。在这个阶段，市场参与者需要适应更高的利率环境，以及由“利率锁定效应”带来的房源稀缺性。虽然短期内市场复苏动力不足，但长期来看，美国人口结构变化、家庭形成以及特定区域的经济增长，仍将为住房市场提供基本支撑。市场各方将继续在成本与需求之间寻找平衡点，逐步适应新的市场环境。

对于我们中国的跨境从业人员来说，面对这样的国际市场动态，保持务实理性的分析态度，积极调整策略，关注市场细分需求，并不断提升自身的风险管理能力，是应对挑战、把握机遇的关键。只有深入理解和适应这些变化，我们才能在全球化浪潮中行稳致远。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-housing-30yr-low-28-xborder-shake.html