美国政策转向！机构房产0.4%，跨境掘金新方向

当前全球经济格局正经历深刻调整，各国对居民住房可负担性的关注日益提升。尤其是在一些主要发达经济体，房地产市场作为重要的经济支柱和民生基石，其政策走向牵动着广泛的市场神经。近期，美国政府对机构投资者在单户住宅市场的参与度表达了关注，并提出了潜在的政策调整方向，这无疑为全球跨境投资领域带来了新的观察视角。对于身处中国跨境行业的我们而言，理解这些动态及其背后的深层逻辑，有助于我们更全面地把握国际市场脉搏。

美国总统特朗普近期提出的，旨在通过两党立法限制机构投资者购买单户住宅的计划，旨在促进消费者获得可负担住房。这一目标与此前政府的政策导向不谋而合，但其具体实施路径和潜在影响，在业界引发了广泛讨论。

例如，拍卖平台Auction.com的市场经济学副总裁达伦·布隆奎斯特指出，"解决我国（指美国）住房可负担性问题的努力，是前任政府和本届特朗普政府都在积极追求的目标。"尽管两党在目标上可能存在一致性，但在具体解决路径上，各方策略有时会有所不同。

回顾过去，一些旨在让消费者和非营利组织在不良抵押贷款销售中占据优势的民主党项目，如房利美的"全面修复"计划或联邦住房管理局的"优先购买"计划，在2025年期间曾有所调整。当前，关于对机构投资者购房施加更广泛限制的讨论，已成为2026年达沃斯世界经济论坛等重要场合的探索议题之一。这意味着，相关住房机构可能还需要一段时间来明确这些潜在政策将如何影响具体的行业项目。

值得注意的是，止赎物业（Foreclosure Properties）销售一直是改革的目标领域，但本届美国政府可能寻求更广泛的路径。专家指出，无论选择哪种路径，都将面临诸多实际挑战。

美国住房市场中的机构投资者数据透视

在分析任何潜在政策影响时，数据是不可或缺的基础。尽管一些单户住宅市场中机构投资者的份额可能较高，但从全国范围来看，其总体比例相对较低。因此，限制其参与度究竟能在多大程度上影响房价，以及是否能有效降低房价，目前仍存疑问。

根据专业机构Attom的数据，在2025年，非借贷机构投资者（指那些在日历年内购买至少10套房产的投资者）共购买了63,676套房产，占市场总量的6.8%。这一比例近年来一直保持在个位数。

美国总统特朗普明确表示，拟议的禁令将针对"大型"机构投资者。这个定义可能意味着，其目标将是住房市场中更小的一个子集，因为该市场长期以来主要由小型散户投资者主导。

CJ Patrick公司总裁兼首席执行官瑞克·沙尔加表示，拥有1,000套或更多房产的机构投资者所持有的物业总量，约占所有投资者持有房屋的2%，或仅占所有单户住宅的0.4%。他补充说："我很高兴看到特朗普政府正在努力寻找解决住房可负担性的方法，但实际上，这些大型实体所拥有的房屋比例微乎其微。"

根据拍卖平台Auction.com发布的2025年买家洞察报告，2025年通过该平台购买房产的买家中，约4%将自己定义为机构投资者，高于2024年的3%。

这些数据共同指向一个观点：机构投资者对整体市场价格的影响可能并不如想象中那么大。即便存在影响，其推高房价的作用也值得商榷，因为投资者本身通常希望以尽可能低的价格购入，以获取回报。格里芬美国有限公司（一家专业房地产拍卖和接管公司）的执行合伙人理查德·克鲁斯在一封邮件中评论道："那种认为'华尔街'阻止人们购房的说法，与实际数据并不相符。"

机构投资者在不良资产市场中的作用

若要寻求新的方式来限制机构投资者在止赎物业市场的购买行为，理论上可以为普通消费者提供更多以较低价格购买房屋的机会。然而，这其中也需要考虑一个关键因素：这些房屋在修缮方面可能需要大量投入，普通买家是否能够负担得起必要的维修成本？

理查德·克鲁斯指出，"不良资产通常需要大量的资本进行修缮，才能重新推向市场。小型投资者往往难以获得这类资金。"他认为，限制机构投资者的做法与政府此前支持的自由市场原则存在一定冲突。

此外，如果普通买家从美国住房和城市发展部或房利美等政府相关机构购买不良抵押贷款物业，他们可能还需要具备处理止赎相关特定程序的能力。

因此，政策制定者或许可以考虑将重点更多地放在实现“让更多低成本房产流入消费者手中”这一最终目标上，而非仅仅关注最初的购房主体。这可能意味着鼓励私人市场竞争，这与本届特朗普政府在某些政策中支持的方向是一致的。

达伦·布隆奎斯特表示，"在大多数情况下，与社区开发商有联系的本地投资者，能够最有效地翻新物业，并将其重新转化为可负担的住房供应。"这表明，不同类型的投资者在解决住房问题上可以发挥各自独特的作用。

对中国跨境行业人士的启示与思考

对于我们中国跨境行业的从业者而言，美国政府对机构投资者参与住房市场的潜在政策调整，虽然主要聚焦美国国内，却也映射出全球范围内对民生福祉和市场平衡的共同关注。

1. 洞察全球政策趋势：
这次政策讨论不仅仅是关于美国房地产市场，它反映了各国政府在住房可负担性、财富分配和市场公平性方面日益增长的关注。许多国家都面临类似的挑战，政策制定者可能会相互借鉴。对于出海的中国企业和投资者来说，深入了解目标市场的政策导向，能够有效预判风险、规避盲区。例如，在其他发达经济体开展房地产投资或提供相关服务时，是否也存在类似的监管风险，值得我们提前研究和布局。

2. 评估投资策略的韧性：
如果美国真的实施了对大型机构投资者在单户住宅市场的限制，虽然数据显示其直接影响有限，但这依然可能改变市场预期和投资情绪。对于持有美国房地产资产的中国投资者，或者计划进入该市场的资金，需要审慎评估其投资组合对政策变化的弹性。过度依赖单一投资模式或市场策略可能面临调整的压力。多元化投资，以及关注中小规模、地方性、更符合社区需求的房地产项目，或许会成为新的趋势。

3. 关注市场结构性变化：
政策调整可能会促使资金流向房地产市场的其他领域，例如多户住宅、商业地产，或者那些不受禁令限制的“非大型”机构投资。此外，如果大型机构被迫退出部分市场，可能会为更灵活、更注重本土化运营的投资者创造机会。这对于中国的房地产开发商、建筑服务商、以及相关的金融和资产管理机构而言，是识别潜在市场缝隙，调整海外业务发展方向的关键。例如，与当地中小开发商合作，专注于旧城改造、经济适用房建设等，可能更符合政策导向，也更容易获得支持。

4. 探索科技赋能的潜力：
无论政策如何调整，提升住房供应效率、降低交易成本始终是行业发展的核心。中国的房地产科技（PropTech）企业在数字化管理、智能化建造、在线交易平台等方面拥有成熟经验。在海外市场，这些技术可以帮助提升不良资产的修缮效率、优化租赁管理、甚至辅助小微投资者进行决策，从而间接促进住房可负担性。对于跨境电商平台、供应链服务商而言，为这些修缮和改造项目提供建材、家居等产品，也是一个巨大的市场。

5. 审视社会责任与可持续发展：
此次美国政策讨论中，多次强调“促进消费者获得可负担住房”。这与我们所倡导的以人为本、和谐发展的理念不谋而合。中国的跨境企业在走出去的过程中，也应将社会责任融入商业模式。例如，在海外市场投资或运营项目时，不仅追求商业利润，也要关注当地社区的住房需求、就业创造、环境保护等，实现经济效益与社会效益的统一，这有助于企业获得当地社会的认可与长远发展。

总体来看，美国房地产政策的潜在转向，是一个复杂的信号。它既可能预示着传统机构投资模式面临挑战，也可能催生新的市场格局和合作机会。对于中国跨境行业的我们而言，保持敏锐的洞察力，用务实理性的态度分析国际动态，并结合自身优势，积极探索和调整策略，方能在变局中找到新的发展路径。

建议：

国内相关从业人员应持续关注美国及其他主要经济体在住房政策、尤其是不良资产和机构投资方面的最新动态，并将其纳入自身的国际市场分析框架。同时，可以积极探索与当地社区、小型开发商以及专注于住房可负担性解决方案的企业建立合作，共同把握全球经济结构转型中的机遇。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-04-realty-shift-new-biz.html