新媒网 · 跨境数据社区

在瞬息万变的全球经济格局中，城市更新与历史街区改造一直是各国面临的重要议题。特别是在一些拥有丰富历史文化遗产的地区，如何在商业开发与文化传承之间找到平衡点，既实现经济效益，又保留城市独特的风貌，考验着每一位开发者的智慧。回顾上世纪八十年代末，美国加利福尼亚州帕萨迪纳市的一个名为“市集”（Marketplace）的商业项目，便是一个生动的案例。这个项目历经波折，最终在一位新开发商的接手下，焕发了新的生机，并更名为“一号科罗拉多”（One Colorado）。

项目背景与新愿景

这个备受瞩目的项目，位于帕萨迪纳市科罗拉多大道（Colorado Boulevard）、联合街（Union Street）以及费尔奥克斯大道（Fair Oaks Avenue）和德莱西大道（De Lacey avenues）之间的街区。该街区汇集了多栋建于上世纪初的建筑，它们承载着丰富的历史记忆，但也因年久失修而显得破败。自1983年首次提出开发计划以来，“市集”项目便一直陷入停滞不前的困境，关键症结在于融资难题。

直到1988年12月，来自旧金山的开发商道格拉斯·L·斯蒂策尔（Douglas L. Stitzel）及其合作伙伴接手了这一项目，带来了转机。斯蒂策尔先生，以其在旧金山开发“一号联合广场”（One Union Square）和在比弗利山庄开发“罗迪欧大道一号”（One Rodeo Drive）的成功经验而闻名。他将项目更名为“一号科罗拉多”，并向帕萨迪纳市承诺，这个总投资约7000万美元的零售中心有望在1990年年中至年底之前开放。

斯蒂策尔先生在1988年12月向帕萨迪纳市董事会和城市设计委员会展示了初步方案。他强调，“一号科罗拉多”将严格遵循帕萨迪纳市董事会于1988年6月批准的、面积达35万平方英尺的开发计划。他明确表示，无意改变整体设计方向，核心目标是保持这些世纪之交建筑的历史风貌和特色。

设计策略与创新

在具体的开发思路上，斯蒂策尔先生提出了务实而富有远见的调整。他承诺不会增加项目的规模和密度，甚至可能在某些方面进行优化缩减。其中主要的改变包括取消了横跨小巷的人行步道，以及一个玻璃覆盖的拱廊。这些调整旨在让街区保持其原有的开放性和历史街巷的体验感。

项目团队当时仍在积极探索多种可能性，包括引入一家拥有40至50间客房的酒店，以及一个设有六个影厅的地下电影院。这些新的功能业态被视为增强项目吸引力，使其更具综合性和活力的重要组成部分。

在保护历史建筑方面，斯蒂策尔先生展现了高度的重视和专业的态度。该街区由一系列空置、木板封堵的砖结构两层建筑组成。他承诺将保留建筑的立面，同时对建筑物之间的墙体、屋顶和地板进行大规模重建和修复。他相信，通过对既定计划的这些修订，有望减少不必要的拆除工作，最大限度地保留原有建筑的结构。

为了确保开发方案与当地历史保护理念相契合，斯蒂策尔先生在收购物业之前，特意咨询了当地的历史保护组织“帕萨迪纳遗产”（Pasadena Heritage）。此举旨在充分理解该组织此前反对“市集”项目的原因，并以此为基础调整开发策略。该组织的执行董事克莱尔·博加德（Claire Bogaard）当时表示，斯蒂策尔先生似乎正将项目引向“正确的方向”，但仍需看到更详细的计划才能给出最终意见。不过，她和设计委员会都对斯蒂策尔先生决定取消玻璃拱廊表示欢迎。

斯蒂策尔先生构想，修订后的方案将不再通过一个大型拱廊来统一各个商铺，而是让租户拥有各自沿街和沿巷的地面层入口，增强街区的开放性和可达性。他借鉴了其在其他项目中的成功经验，尝试在建筑中创造出两个地面层。通过将建筑前部入口向下延伸几步，而后部入口向上抬升，巧妙地在同一建筑中嵌入额外的楼层，从而为更多租户提供宝贵的地面商业空间。这种设计方式既充分利用了空间，又保持了建筑外部的历史风貌。斯蒂策尔先生指出，尽管这需要对科罗拉多大道沿线的楼层进行局部调整，但从外部看，建筑外观将保持不变。此外，街区内的小巷将得到保留，开发项目还将包括一个带有户外用餐区的大型广场，为市民提供休闲互动的场所。

融资保障与团队实力

融资，一直是“市集”项目此前难以推进的关键症结。斯蒂策尔先生在1988年12月向帕萨迪纳市董事会保证，融资将不再是问题。他组建了名为“帕萨迪纳保护协会”（Pasadena Preservation Associates）的房地产合资企业，合作伙伴包括贝里斯福德资本公司（Berisford Capital Corp.）和旧金山开发商莱斯利·席林（Leslie Schilling）。贝里斯福德资本公司是英国领先的商品贸易公司S&W贝里斯福德公共有限公司（S&W Berisford PLC）的子公司，负责垫付开发成本，直至获得建筑贷款。

帕萨迪纳市董事会在1988年6月批准项目时，曾设定1988年12月27日为开发商获得建筑融资的最后期限。斯蒂策尔先生当时请求董事会豁免这一要求，或因新开发团队的强大财力而宣布该要求已满足。他向帕萨迪纳市提交了贝里斯福德资本公司执行副总裁肖莱姆·格林鲍姆（Sholem Greenbaum）的函件，确认该公司在帕萨迪纳项目的合作关系，并承诺在获得建筑贷款前提供开发资金。

帕萨迪纳市发展总监威廉·雷诺兹（William Reynolds）当时表示，毫无疑问贝里斯福德公司具备执行项目的财务能力，但帕萨迪纳市仍希望看到合作协议和其他财务细节。董事会成员里克·科尔（Rick Cole）建议斯蒂策尔先生获得贝里斯福德公司的书面承诺，保证如果无法从其他渠道获得建筑贷款，该公司将全额资助项目。

当时市长威廉·E·汤姆森（William E. Thomson Jr.）对斯蒂策尔先生表示，请他谅解市政府官员的“过度警惕或不友好”，因为他是第三位（或更多）接手该项目的开发商，市政府希望确保这次是“真实的”。科尔先生也向斯蒂策尔先生表达了祝贺，认为他是一位有能力完成项目的开发商，并希望他能展现出以往开发商所缺乏的、对帕萨迪纳最历史悠久的街区“历史肌理”的敏感性。这充分体现了地方政府在推动城市发展过程中，对项目落地能力和历史文化保护的双重考量。

招商定位与专业团队

在商业业态规划上，斯蒂策尔先生已与两家专业百货商店进行洽谈，它们将分别租赁6万至9万平方英尺的空间。此外，其他潜在租户还包括高端家居用品店、中高端时尚精品店、美食市场、书店和音乐商店等，旨在打造一个多元化、高品质的商业氛围。

项目团队的专业性也值得关注。旧金山的卡普兰·麦克劳林·迪亚兹（Kaplan McLaughlin Diaz）建筑事务所将与帕萨迪纳的MCG建筑事务所合作起草设计方案。卡普兰·麦克劳林·迪亚兹事务所在修复历史建筑方面拥有丰富的经验。施工方面，将由一家合资企业承担，成员包括在旧金山翻新过众多砖结构建筑的普兰特建筑公司（Plant Builders），以及比弗利山庄的佩克/琼斯建筑公司（Peck/Jones Construction），确保项目的高标准建设。

高效推进与预期效益

斯蒂策尔先生计划在1989年1月中旬带着详细的方案再次提交给设计委员会。他当时估计，设计工作可在1989年春末夏初完成，施工则需1年至15个月，这意味着项目有望在1990年末至1991年初竣工。尽管最终完工日期取决于项目修订方案通过帕萨迪纳市审批流程的速度，但斯蒂策尔先生表示，商店最快可在1990年年中至年底之前开放。

尽管该物业的收购工作直到1988年12月8日才最终完成，具体价格未对外公布，但斯蒂策尔先生透露已超过500万美元。然而，施工团队在此之前已迅速进驻现场，处理此前因风灾造成的损坏，展现了其高效的执行力。

斯蒂策尔先生以其在项目上的快速推进而著称。他曾仅用16个月便完成了旧金山“一号联合广场”项目（一个由古驰等高端零售商入驻的7层建筑）的物业收购、建设和租赁。“大多数人甚至无法在16个月内获得旧金山项目的批准，更不用说建成，”他表示。在帕萨迪纳，他同样决心迅速行动。他当时表示：“我们收购这处物业，不是为了让它再闲置六年。我希望与市政府合作，以符合‘帕萨迪纳遗产’组织和市政府目标的方式，尽快完成这个项目。”这体现了他对城市发展和历史文化保护的责任感与积极态度。

以下是“市集”项目历史沿革的关键节点：

时间	事件
1983年	电视制片人加里·马歇尔（Garry Marshall）、企业家约翰·帕特里克·威尔逊（John Patrick Wilson）及合伙人阿尔伯特·埃林格（Albert Ehringer）开始在老帕萨迪纳的科罗拉多大道北侧、费尔奥克斯大道西侧收购物业。
1983年9月	威尔逊宣布计划修复一片破旧但具有历史意义的建筑群，并创建“市集”——一个高档购物拱廊。
1985年4月	威尔逊举办盛大派对宣传该项目，其中包括一辆古董有轨电车，象征着在老帕萨迪纳建造有轨电车系统的计划。此时，“市集”计划已包括一家拥有150间客房的酒店、一家高档食品杂货店和屋顶餐厅。
1985年7月	市设计审查委员会和商业发展委员会通过了该项目的概念批准。
1986年3月	全国性开发商伯彻（Birtcher）加入项目并获得1.06亿美元贷款，但后来因贷款方坚持要求3000万美元的项目失败担保而退出。
1987年6月	康涅狄格州的CMC资本公司（CMC Capital Corp）加入项目，提供了临时资金注入，但于1988年初退出，声称项目成本过高。
1988年6月	帕萨迪纳市董事会批准了修订后的“市集”开发计划，将其定位为一个面积35万平方英尺、成本6000万美元的商业中心。开发商获得六个月时间安排建筑融资。
1988年7月	马歇尔结束了与威尔逊等人的“市集”项目合作关系，并宣布出售物业。
1988年8月	马歇尔将物业出售给洛杉矶的皮尔斯/兰格开发公司（Pierce/Lange Development）。
1988年10月	与皮尔斯/兰格公司的交易因建筑融资延迟而告吹。马歇尔再次掌控物业。
1988年12月	旧金山开发商道格拉斯·L·斯蒂策尔及其合作伙伴（包括英国大型公司S&W贝里斯福德公共有限公司的美国子公司）收购了“市集”物业，并将项目更名为“一号科罗拉多”。项目成本估计为7000万美元，预计在1990年年中至年底之前完成。

从“一号科罗拉多”项目的发展历程中，我们可以看到一个成功的城市更新项目，不仅需要充足的资金和专业的开发团队，更需要对城市文化、历史传承的深刻理解和尊重，以及与政府、社区多方协同的智慧。斯蒂策尔先生在项目推进中展现出的快速决策、创新设计以及对历史建筑的保护承诺，为我们提供了宝贵的借鉴。

对于国内的跨境从业人员而言，无论是关注海外投资机会，还是研究国际商业地产发展模式，类似的案例都值得我们深入分析。它提醒我们，在全球范围内，成功的房地产开发项目往往是经济效益、社会责任和文化价值多重考量的结果。在参与或评估跨境项目时，除了关注市场数据和财务回报，还需深入理解当地的政策导向、社区诉求以及文化历史背景，才能实现项目的可持续发展和多方共赢。建议国内相关从业人员持续关注此类动态，从中汲取经验，为中国企业的海外发展提供有益参考。

新媒网（公号: 新媒网跨境发布），是一个专业的跨境电商、游戏、支付、贸易和广告社区平台，为百万跨境人传递最新的海外淘金精准资讯情报。

本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/pasadena-70m-16-month-revival-secret.html