新媒网 · 跨境数据社区

洛杉矶，这座全球瞩目的文化与经济中心，其房地产市场动态历来是观察北美乃至全球经济风向的重要窗口。近期，在当地住房需求持续旺盛的背景下，新建公寓项目的脚步却显著放缓，引发了业界对投资环境、成本结构和未来趋势的广泛关注。对于我们关注海外市场动态的中国跨境行业从业者而言，深入了解洛杉矶的这一现象，无疑能为我们在复杂多变的国际环境中进行决策提供有益的参考。

具体来看，洛杉矶的新建公寓项目正面临前所未有的挑战，开发商们普遍反映项目盈利空间受挤压，加上政策环境的不确定性，使得许多原本活跃的投资方开始持观望态度。这并非孤例，而是多重因素交织作用的结果。

新建公寓数量的明显下滑

根据海外报告提供的数据，自2024年初以来，洛杉矶在建的新公寓数量持续下降，预计将跌至过去十年多的最低点。例如，在2024年第三季度，洛杉矶在建公寓数量已降至不足19,000套，这一数字比2022年同期减少了大约30%。

尽管洛杉矶地区的住房需求一直保持高位，空置率位居全美最低之列，租金水平也处于全国前沿，但这种供需两旺的局面并未转化为开发商的积极行动。曾一度拥有多达800套公寓项目在建的开发商Ari Kahan表示，自2023年以来，他们就没有再购买用于开发的新地块。这反映出市场信心的普遍下降。

投资方态度趋于谨慎

开发商们指出，当前最大的困境在于难以获得充足的建设资金。包括养老基金、保险公司在内的机构投资者，作为许多房地产项目的关键支持者，正将目光投向其他城市。他们认为，洛杉矶地区快速变化的政策规则，使得长期投资的利润预期变得难以预测。业界观察人士表示，自2020年以来，洛杉矶在行业监管方面的复杂性，使得投资者们开始规避风险，转而选择那些开发规则更为明确、利润可预期的市场。用当地开发商Cliff Goldstein的话来说，如果投资者不参与，开发商就无法动工。

建造成本与劳动力挑战

除了投资环境的因素，建造成本的攀升和劳动力供应的紧张也给洛杉矶的公寓建设带来了巨大压力。

• 材料成本上升：近期的政策调整对供应链产生了影响，导致部分建筑材料和设备的成本显著上涨。以过去一年间（指2024年至2025年）为例：
  • 钢铁产品价格上涨了约9%。
  • 铜线缆产品价格上涨了约14%。

这些关键建筑材料的价格波动，直接增加了项目的整体投入。

• 劳动力短缺：加利福尼亚州的建筑行业对移民劳工的依赖度较高。根据2025年6月发布的一份报告，该州约有61%的建筑工人是移民，其中26%的工人可能没有合法身份。近年来，部分国家对无证工人的管理加强，使得依赖国际劳动力的行业面临用工荒，建筑行业也不例外。有经济学家指出，过去寻找建筑工人已经不易，现在更是难上加难。
  

长期趋势与政策影响

洛杉矶县的住房建设速度在过去几十年中呈现出显著的放缓。

这种长期的建设放缓导致该地区现有住房存量老化，且经济适用房严重短缺。由于城市可用土地日益稀缺，大部分新建住房都是出租公寓。在过去六年里，洛杉矶县新建了约152,000套住房，其中绝大多数为租赁单位，仅有10%属于低收入家庭可负担的范围。

在全美公寓建设普遍下滑的背景下，南加州地区表现尤为突出。根据一份海外报告指出，2025年7月，洛杉矶-长滩-阿纳海姆大都市区的多户住宅建筑许可数量为556个，与2020年7月相比，下降了68%。这一降幅在全国范围内仅次于硅谷地区的圣何塞-森尼韦尔-圣克拉拉。

政策层面，洛杉矶的房地产市场也受到多方面因素的影响：

• 房地产交易税：例如“团结洛杉矶住房”法案对大型房地产交易征收的转让税，直接增加了交易成本。
• 租户保护措施：疫情期间实施的租客驱逐临时限制，尽管旨在保护租客权益，但也让投资者对未来政策的不确定性产生担忧。
• 潜在的劳工成本提升：最近一次市议会会议上，有议员提出动议，研究为洛杉矶市10套以上住宅单元且高度低于85英尺的建筑项目设定每小时32.35美元的最低工资，并探讨额外增加每小时7.65美元的医疗保健费用补贴。如果这些提案得以实施，无疑将进一步推高建筑成本。

对租房市场的影响

建筑成本的持续上涨，最终会传导至租金价格。目前，开发商要想在洛杉矶新建公寓并实现收支平衡，根据公寓大小，每月租金需要定在4,000至5,000美元之间。这意味着租户的年收入需要达到12万至15万美元才能负担。面对高昂的租金，开发商们预测，未来洛杉矶居民将不得不选择居住在更远的郊区，通勤时间也将随之增加。

未来的展望与机遇

尽管当前市场面临诸多挑战，但也有部分开发商对未来持谨慎乐观态度，并积极为下一轮周期做准备。例如，开发商Jordan Lang表示，目前在特定类型的物业上，市场竞争减少，价格也有所回落。他们正利用这个时机，购买多处地块，为未来市场的复苏做好准备。

在卡尔弗城，McCourt Partners最近与Lincoln Property Co.合作，接手并重新设计了一个位于杰斐逊大道的拟建公寓项目。Lang希望该项目能在2026年启动，前提是机构投资者能回归市场。他预测，资本可能会在未来半年到三年内重新流入市场，届时他们希望能有准备好的项目，随时可以动工。

对中国跨境行业从业者的启示

洛杉矶公寓建设放缓的案例，为我们提供了一个观察发达经济体房地产市场复杂性的窗口。这不仅仅是单一城市的个案，它折射出全球供应链、劳动力市场、投资环境以及地方政策之间相互作用的深层逻辑。

对于中国的跨境电商、贸易、支付乃至投资领域的从业者而言，洛杉矶的经验值得我们关注：

• 投资环境评估：在进行海外投资时，除了关注市场需求，更要深入了解当地的政策法规变化、劳动力成本结构和供应链稳定性，审慎评估潜在风险。
• 多元化市场策略：在全球经济不确定性增加的背景下，单一市场的风险暴露可能较大。考虑多元化投资组合和市场布局，或将分散风险，提升整体的抗风险能力。
• 成本控制与效率提升：面对建造成本和劳动力成本的上涨，寻求更具成本效益的解决方案，例如预制建筑技术、数字化管理等，或将成为未来海外项目成功的关键。
• 长期主义视角：短期市场波动是常态，拥有长远的战略眼光，关注市场的内在价值和结构性变化，才能在挑战中把握机遇。

洛杉矶的房地产市场动态，是全球经济脉搏的一个缩影。关注这些变化，能够帮助我们更好地理解国际市场的复杂性，为中国的跨境企业在出海过程中，制定更具前瞻性和适应性的策略提供宝贵的参考。

新媒网（公号: 新媒网跨境发布），是一个专业的跨境电商、游戏、支付、贸易和广告社区平台，为百万跨境人传递最新的海外淘金精准资讯情报。

本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/la-apts-drop-30-yr-low-high-rent-warning.html