业主缺席提案被拒！美国小区管理黑幕曝光

业主提案被搁置？美国小区管理中的权利与责任

近日，一位美国业主向所在社区的业主协会（HOA）提出将“窗户维修责任”列入董事会会议议程。由于该业主未能参会，会议记录中赫然写道：“提案人未出席，议题不予讨论”。这一操作是否合规？新媒网跨境获悉，类似事件在美国社区管理中并非孤例，背后涉及业主与物业方的权责边界问题。

缺席≠议题失效
根据美国《公司法》规定，业主协会董事会有义务召开定期或特别会议，并通过会议记录确认决策的合法性。但法律并未强制要求业主必须参会。换言之，即便提案人缺席，董事会仍需就正式列入议程的议题进行讨论并记录结果。外媒分析指出，部分社区以“提案人未到场”为由搁置议题，可能涉嫌逃避管理责任。

如何有效提交议题？
新媒网跨境了解到，美国各州社区对议程提交流程的规定差异较大。尽管口头告知某位董事即可视为“通知全体”，但现实中若仅通过偶遇或非正式沟通提出诉求，议题被忽略的风险较高。专业人士建议，业主应通过书面形式向董事会提交清晰、简洁的说明，避免冗长附件或复杂图表，只需明确问题核心。

一位长期从事社区管理的顾问表示：“书面提案能帮助董事会提前了解议题背景，即使业主无法到场，讨论仍可正常推进。”

窗户归谁管？法律条文说了算
围绕窗户维修责任的争议，通常需参考社区《契约、条件与限制条款》（CC&Rs）。若条款未明确归属，则需援引《民法典》第1351(i)(1)条——部分窗户被定义为“专属使用公共区域”，维修责任归业主个人；但实践中，部分业主协会仍会主动承担此类区域的维护工作。

值得注意的是，若窗户被划为“公共区域”，则管理责任自动归属董事会。无论哪种情况，业主协会有义务就提案展开讨论，并将结论写入会议记录，供全体业主监督。

中美社区管理的异同
对比国内小区管理，美国业主协会的运作模式既有相似之处，也有独特差异。例如，国内《物业管理条例》明确要求业委会对业主提案必须受理并反馈，而美国更依赖成文法的细化规定。此外，美国社区管理中“专属使用公共区域”的概念，与国内“专有部分”“共有部分”的划分逻辑存在交叉，值得跨境投资者关注。

新媒网跨境认为，无论是海外置业还是跨境社区管理，清晰理解当地法规、主动行使业主权利至关重要。对于在美华人而言，通过规范渠道提交诉求、留存书面证据，是维护自身权益的有效方式。

未来趋势：透明化与数字化
随着远程办公普及，越来越多美国社区开始尝试线上会议系统，允许业主通过视频参会。部分州已修订法律，承认电子提案和电子签名的合法性。这一趋势不仅提升了管理效率，也为跨境业主参与社区事务提供了便利。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/hoa-rejects-absent-owner-proposal.html