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在2022年3月，美国加州洛杉矶的超级豪宅“The One”迎来了一场备受瞩目的拍卖。这座位于贝尔艾尔山顶、占地约9750平方米的宏伟物业，最终以1.41亿美元的价格，由知名时尚电商平台Fashion Nova的创始人理查德·萨吉安（Richard Saghian）成功竞得。这笔交易不仅是豪宅市场的一个缩影，也折射出全球经济背景下，科技新贵们的财富流向以及超奢华不动产所面临的机遇与挑战。

这场交易的批准，是在2022年3月的一个周一，由美国破产法庭的法官黛博拉·萨尔茨曼（Deborah Saltzman）裁定。此前，一些债权人对拍卖结果提出异议，认为这场为期三天的在线拍卖，恰逢全球市场不确定性增加和地缘局势变化之际，这在一定程度上影响了买家情绪，导致成交价低于预期。

然而，萨吉安先生、破产管理方以及其他支持交易的债权人则指出，除了外部因素，此次豪宅未能达到最初2.95亿美元的挂牌价，还有其他更为关键的原因。同时，他们也认为，即便推迟拍卖，也无法保证全球市场环境会在几个月内好转。

法官萨尔茨曼在裁决中表示，尽管“这项拟议的出售对于除了买家之外的任何人来说，可能都不算是一次成功”，但她认为交易符合所有法律标准。她强调，自己不会介入判断第二次拍卖是否会带来更好的结果。法官提到：“有可靠的论据表明，市场可能已经调整，情况可能有所不同；但也有观点认为，情况可能变得更糟。”

这座在贝尔艾尔山顶熠熠生辉的大理石和玻璃豪宅，面积达9750平方米，自2015年左右开始施工，历时近十年。但截至拍卖时，它仍未完全竣工，并且背负着超过2.5亿美元的债务。萨吉安先生最终的1.26亿美元竞标价，加上拍卖佣金后总计1.41亿美元，这意味着许多债权人面临着巨大的，甚至是全部的损失。

此次出售得到了该物业最大债权人汉基资本（Hankey Capital）的支持。这家由美国洛杉矶亿万富翁唐·汉基（Don Hankey）旗下的房地产贷款机构，曾向“The One”项目提供了超过1亿美元的贷款。尽管它在所有贷款方中拥有优先偿还权，但仍可能无法完全收回其投入。

此次豪宅的成交价，也未能打破加州此前由其他超豪华物业创下的纪录。例如，在2021年10月，风险投资家马克·安德森（Marc Andreessen）以1.77亿美元购入马里布庄园。而美国豪宅的最高纪录，则是在2019年，一位对冲基金大亨斥资2.38亿美元购得纽约中央公园上方的顶层公寓。

回顾那场在线拍卖，从2022年2月28日启动，并于同年3月3日结束，萨吉安先生是仅有的五位参与者之一。该豪宅的开发商尼罗·尼亚米（Nile Niami）曾表示，他在该项目上投入了约4400万美元的贷款，并曾希望能临时筹集到2.5亿美元的报价以保住物业，但最终未能实现，使得萨吉安先生的报价成为唯一选择。

法官萨尔茨曼在2022年3月的一个周五向债权人表示，她将根据判例法来权衡是否撤销萨吉安先生的竞标，只有当竞标被认定为“严重不足”时才可能撤销。最终，在做出裁决时，她认为此次出售价格是“公平且合理的”。

一些希望撤销竞标的债权人指出，拥有“The One”的破产有限责任公司Crestlloyd曾在法庭文件中表示，该物业价值3.25亿美元。他们还强调了一份2019年进行的评估报告，当时物业仍在建设中，估值为2.28亿美元。此外，他们也提及由奢华房地产拍卖行Concierge Auctions进行的在线拍卖，吸引的竞标者数量有限。

曾有债权人的律师在法庭上表示，地缘政治因素对竞标过程产生了影响。而另一位债权人的律师则反驳称，即便全球局势持续不明朗，市场和竞标者也会逐渐适应。

支持此次出售的一方则认为，Crestlloyd对该物业价值的估计以及2019年的评估并不切合实际，而且再次进行拍卖可能会导致更低的报价。他们还指出，实际参与竞标的五位竞标者数量，符合Concierge Auctions的预期。萨吉安先生的律师也曾向法官表示，其客户可能不会参与第二次竞标。

出售支持者还强调，自拍卖结束以来的几周内，即便Crestlloyd曾表示会考虑其他善意报价，但并没有出现任何新的有效报价，法官也在其裁决中提及了这一点。他们还在2022年3月的一个周一提出质疑，如果反对者对全球局势的阴影如此担忧，为何没有及时提出紧急动议以延迟拍卖。

Crestlloyd公司的律师戴维·戈卢布奇尔克（David Golubchilk）辩称：“他们都是称职的律师，本可以向法院提交相关文件。”支持竞标的一方认为，真正影响这座洛杉矶最大、乃至可能是全美最大新建住宅吸引力的，是它尚未完工且缺乏入住许可证。

此外，获得入住许可证，以便新业主能够入住，可能是一个漫长而艰难的过程。在“The One”于2024年进入破产程序之前，开发商尼亚米曾拖欠汉基资本约1.06亿美元的建筑贷款，汉基资本随后止赎了该物业并使其进入破产接管程序。在州法院审理期间，曾有指控称该住宅存在建筑缺陷并违反了多项分区规范。

在2022年3月的一个周五的法庭听证会上，该住宅的经纪人以及Concierge Auctions总裁查德·罗弗斯（Chad Roffers）作证表示，一些超级富有的潜在买家因这些挑战而望而却步。罗弗斯先生指出，来自邻居，包括贝尔艾尔协会（Bel-Air Assn.）的担忧尤其令人不安。这个业主团体曾将“The One”称为“日益严重的丑闻”，并曾参与拆除由开发商穆罕默德·哈迪德（Mohamed Hadid）在贝尔艾尔非法建造的一座豪宅。

罗弗斯先生的证词也似乎支持了建筑缺陷的指控，他表示在2024年12月，加州创纪录的降雨量期间，该豪宅遭受了严重的损坏，需要Crestlloyd紧急进行维修，以便向潜在买家展示。这也导致拍卖被推迟。在听证会上还透露，洛杉矶建筑和安全部门近期进行了一次检查，并指出该豪宅超出了其批准的高度，这可能需要任何业主进行削减或申请豁免。萨吉安先生的律师萨姆·纽曼（Sam Newman）在2022年3月的一个周五表示，他的客户自拍卖以来意识到情况比他想象的更为复杂，目前尚不清楚需要投入多少资金才能让这位时尚大亨入住。

萨吉安先生在裁决后的一份书面声明中说：“我非常感谢萨尔茨曼法官批准了我的竞标，我期待与洛杉矶市政府、贝尔艾尔协会、我的新邻居以及我的设计团队合作，完成并完善这处标志性物业。”

外媒《福布斯》在2025年最新报道中将萨吉安先生列为亿万富翁，现年40岁的他此前已在当地拥有两处房产：一处是他在2018年以1750万美元购入的好莱坞山庄住宅，另一处是他于2024年在马里布海滩以1470万美元购得的物业。值得一提的是，好莱坞山庄的这处住宅正是由设计“The One”的建筑师保罗·麦克林（Paul McClean）操刀。

这位时尚界大亨全资拥有他的公司Fashion Nova，该公司以销售潮流、平价的快时尚服饰为主。据接近萨吉安先生的消息人士透露，其年销售额已超过10亿美元。Fashion Nova成功受益于与卡迪·B（Cardi B）、利尔·纳斯·X（Lil Nas X）等当红明星的合作，以及众多社交媒体网红的大力推广。

原开发商尼亚米先生曾是电影制片人，后转型开发了许多标志性豪宅，但在近年业务销售额出现下滑。他将“The One”视为其建筑生涯的巅峰之作，曾一度希望以5亿美元出售该豪宅，尽管许多人认为这更像是一种营销策略。

在2022年3月试图临时筹集资金以保住物业之前，尼亚米先生还曾做过其他尝试，但均未成功。在2024年，他曾提议将豪宅改造成活动空间，举办拳击比赛和音乐会。随后在2024年12月，他公开呼吁寻找合作伙伴，希望通过发行与该物业挂钩的加密货币来偿还所有债务。

这处拥有21间卧室和42间全套浴室的物业无疑非同寻常。它设有约370平方米的客房、仆人宿舍、护城河和多个泳池、一个康体水疗中心、美容沙龙、四道保龄球馆以及一个多厅影院，这些仅是其众多豪华设施的一部分。

这笔1.41亿美元的竞标价格，在扣除谈判后的12%拍卖佣金回扣后，将为破产管理方带来1.38亿美元的收益。接下来的步骤将是分配所有收益，尽管萨尔茨曼法官已做出一些初步裁决，包括支付房地产佣金。她表示，很明显经纪人已经完成了他们出售物业的工作。

【对中国跨境行业人士的启示】

“The One”豪宅的交易，不仅仅是美国一桩简单的房地产买卖，它更深层次地反映了全球高净值人群的财富配置逻辑、新兴数字经济对传统资产格局的影响，以及超大型项目开发中可能遭遇的复杂挑战。对于中国的跨境从业者而言，这其中蕴含着多重值得关注的信号：

1. 数字经济驱动的财富创造： 萨吉安先生通过快时尚电商Fashion Nova积累巨额财富，并将其投入到全球顶级不动产中，这清晰地展示了数字经济巨大的造富能力。对于中国蓬勃发展的跨境电商、内容平台和新消费品牌而言，这是一个积极的案例，表明了通过创新商业模式和精准市场定位，同样可以在全球舞台上实现财富的迅速积累和转化。
2. 全球奢华房地产的投资逻辑： 尽管“The One”项目遇到了多重困境，但超奢华房地产作为一种稀缺资产，在全球高净值人群中的吸引力依然存在。中国的高净值人群在进行海外资产配置时，需要更深入地了解当地政策、市场动态和项目细节。这笔交易也提醒投资者，即使是顶级物业，其价值也并非固定不变，全球经济形势、地缘政治变化及项目自身的合规性、完成度，都可能对其最终价值产生显著影响。务实的风险评估和专业的尽职调查至关重要。
3. 超大型项目开发的挑战与教训： “The One”项目从最初的宏大设想，到后来的破产拍卖，以及其间暴露出的建筑缺陷、法规违规、邻里纠纷等问题，为所有从事海外大型投资或开发项目的中国企业提供了宝贵的经验。这强调了在跨境项目中，不仅要关注资金和技术，更要重视当地的法律法规、社区关系、施工管理及突发事件应对能力。
4. 跨境并购与资产重组的参考： 该物业在破产程序中的拍卖出售，也为中国的跨境并购和不良资产处置领域提供了案例参考。在复杂的国际法律和商业环境下，如何有效利用法律工具进行资产重组、债务清偿，并最终实现资产价值的最大化（或止损），是跨境金融和法律专业人士需要持续关注的课题。

“The One”的易主，是一个多维度交织的故事，它既有时尚电商新贵的崛起，也有房地产开发商的失利，更有全球经济不确定性下的市场波动。对于身处中国跨境行业的我们而言，这无疑是一个生动的案例，值得我们持续关注类似全球市场动态，从中汲取经验，为自身业务发展提供有益借鉴。

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