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在全球主要城市面临人口增长与住房需求结构性变化的背景下，城市规划与住房供给的平衡成为一项重要议题。美国加利福尼亚州洛杉矶市，作为全球化大都市的代表之一，正积极探索其住房发展的未来路径。今年，洛杉矶不仅持续面临住房供应紧张、价格居高不下的挑战，年初阿尔塔迪纳和太平洋帕利塞德地区发生的火灾，更导致数千套住宅损毁，进一步加剧了租赁市场的压力。

为了应对这些挑战，洛杉矶市议会已最终批准了一项全面性的分区规划调整方案，旨在达到州政府规定的住房目标。该方案将为洛杉矶市额外建设25.5万套住房铺平道路。值得注意的是，新住房开发将主要集中在商业走廊和现有高密度住宅区，而独立住宅区域则基本保持不变。当前，部分地方市政机构对州政府的住房指令持有不同看法，但整体趋势仍是适应和推进城市发展新格局。

市场波动与政策环境的动态变化，使得对未来住房走向的预测充满挑战。然而，一些观察人士认为，到2050年，洛杉矶的住房结构将受到两种主要发展思路的影响。

一种思路可能延续当前模式。在这种模式下，一些大型企业房东和投资公司持续增购住房并对外租赁。若这种趋势占据主导，到2050年，洛杉矶的住房市场可能呈现与目前相似的结构，只是贫富差距可能进一步扩大。美国洛杉矶住房局局长蒂娜·约翰逊·霍尔指出，在这一情景下，房价将持续上涨，洛杉矶的租房人口比例也可能继续攀升。

另一种思路则来源于政策制定者、非营利组织以及有购房意愿的群体。他们期望的未来是，洛杉矶的住房能够让更多工薪阶层负担得起，并且房屋主要由居住者持有。

他们的共同愿景描绘了一幅城市新图景：社区密度更高，住宅面积更小，部分可能采用模块化或3D打印技术建造。房屋所有权模式也将发生转变，例如朋友合资购房，而非仅限于家庭内部。城市各处的后院可能大量增建附属住宅单元（ADUs），其中许多有望从原有物业中分离出来，作为独立的住宅进行买卖。

洛杉矶县评估师杰夫·普朗指出，目前许多人为了在洛杉矶工作，不得不从圣克拉里塔、帕姆代尔、兰开斯特和河滨等较远地区通勤。他认为未来人们将更倾向于迁往距离市中心更近的区域。普朗表示：“人们不希望每天花费两小时在往返洛杉矶40英里通勤上，这严重影响了生活质量。解决方案在于提高城市密度，对区域进行分区调整，并允许建造更多多户住宅。”

然而，他也提到，州政府与地方政府（以及一些希望维持现状的业主协会）之间的政策协调，仍需持续推进。

加利福尼亚州政府在推动住房建设方面拥有一系列政策工具，其中一项俗称为“建设者补救措施”的机制，旨在惩罚那些未能充分规划以应对人口增长的城市。根据规定，加州各城市每八年需要制定一份住房规划，以增加住房分区。如果城市在该计划上严重滞后，开发商在这些城市理论上可以忽略地方分区限制，建造任何他们想要的住宅项目，前提是项目包含一定比例的保障性住房单元。

目前，少数城市已经在此规划方面滞后，开发商抓住机遇，获得了原本难以获批的高密度项目许可。当前，住房要素法仅要求城市为新增住房进行规划和分区。但到2050年，州政府的干预可能更为深入，强制城市批准并鼓励住房建设，并对不作为者施加处罚。

塑造洛杉矶未来住房格局的重要工具之一可能是参议院9号法案。该法案使得加州房主和开发商更容易通过将独立住宅用地一分为二，或在其上建造双拼屋、联排别墅和附属住宅单元（ADUs）来增加住房密度。

得益于一系列旨在简化ADU建设流程的法案，普朗提到，自2021年该法案生效以来，ADU的申请量显著增加。他的办公室约有40%的时间用于处理这类申请。今年，许多申请者是火灾受害者，他们希望快速建造ADU作为临时住所，以便在原有房屋重建期间居住。

当前，建设项目往往耗时较长，涉及诸多政府部门的审批，容易陷入繁琐的程序。但普朗预计，到2050年，有望实现一个整合所有申请和审批环节的统一平台，这将使新的开发项目在数周或数月内获得批准，而非数年。

洛杉矶有72%的住宅用地被划分为独立住宅区，该市也正在寻求通过“ULA措施”（Measure ULA）来缓解住房困境。这项措施于2023年生效，对500万美元以上的房产交易征收转让税，目前已为住房和无家可归者救助项目筹集了超过6.6亿美元的资金。

这项政策也引发了一些讨论。加州大学洛杉矶分校刘易斯区域政策研究中心近期的一份分析报告，题为《ULA措施的意外后果》，指出该税收可能导致洛杉矶一度活跃的市场趋于平静，而洛杉矶县其他未受该税影响的市场中，超过500万美元的房产销售则保持稳定。

然而，从长远来看，到2050年，ULA措施预计将筹集数百亿美元的资金，这是一个前所未有的巨额资金。如果这些资金能够得到有效利用，将有潜力解决城市面临的诸多住房难题。美国洛杉矶住房局局长蒂娜·约翰逊·霍尔，其部门负责ULA措施的管理，她表示：“我们将利用这些资金加快住房上市速度，并探索更具创意的住房自有模式，这些都是我们过去由于缺乏资金而未能实现的目标。”

约翰逊·霍尔还提到，其他城市正吸引着年轻一代。西雅图和丹佛提供了更多经济适用房及配套便利设施，对于洛杉矶来说，留住20至30岁年龄段的年轻人至关重要，因为这关系到城市经济的活力。

美国房地产经纪人克里斯托弗·斯坦利对洛杉矶建筑、重建甚至改造项目的繁琐申请流程深有体会。他专注于共有租赁（Tenancy-in-Common, TIC）物业，这是一种居民共享房屋所有权的模式。

TIC模式通常表现为开发商将独立住宅改建为联排别墅，或将一栋房屋分割成两户。斯坦利表示，市场对此需求旺盛，因为这类物业的每平方英尺价格通常比独立住宅低约25%。然而，漫长的审批流程使得许多开发商望而却步。

斯坦利预测，到2050年，人工智能（AI）有望使审批流程变得高效便捷，届时不仅是房产投资者和开发商，甚至普通房主也能更容易地增加社区的住房密度。独立住宅可能转变为双拼屋，空置的后院则可能成为建造附属住宅单元（ADUs）的理想场所。

斯坦利认为：“这是将经济适用房推向市场最便捷的方式。但关键在于政策的调整和支持。”

对于斯坦利而言，最大的推动力将是更多城市允许ADU作为独立产权进行买卖，而非仅限于租赁。这种趋势已在俄勒冈州和华盛顿州等沿海地区兴起。加州的AB 1033法案（Assembly Bill 1033）允许此类交易，但需要城市选择加入。圣何塞市在2024年率先实施，随后旧金山湾区的一些城市也紧随其后。然而，习惯了独立住宅生活方式的南加州地区，对此理念的接受度尚不如人意。

他表示：“如果我们希望更多人拥有自己的住房而非租住，就必须让ADU成为可以购买的资产。”斯坦利回忆说，在2016年，他以37.5万美元的价格将博伊尔高地一套900平方英尺的小户型出售给一位31岁的购房者。该买家以此作为进入市场的途径，三年后，他们以51.5万美元的价格出售了这套房产，并升级到位于华盛顿山的一套面积更大的中世纪风格住宅。他认为，如果房价和工资保持当前的趋势，ADU和小型住宅将成为年轻人进入市场最便捷的方式。

他表示：“它们是一个跳板，是停止支付房东房贷、开始支付自己房贷的最快方式。到2050年，这种情况会变得越来越普遍。”

到2050年，变化的不仅是住房本身，还有居住在其中的人们。

20世纪见证了核心家庭的兴起，大多数房屋由父母及其子女购买和居住。但如今，年轻人选择晚婚——如果他们选择结婚的话——并且生育的孩子数量也更少。

考虑到这一点，再加上他们最初难以负担房屋，我们很快将看到合伙购房模式的兴起：一群朋友在银湖合伙购买一套平房；两个家庭共同购买一套鹰岩工艺师风格的住宅；父母与成年子女共同购买市中心的一处房产。

CoBuy公司首席执行官马特·霍姆斯表示，该公司专注于帮助人们合伙购房并共同管理物业。他指出，加利福尼亚州是其最大的市场，因为该州的房价增长速度已超过了工资水平。

尽管该公司的数据无法追溯到很久以前，但在2023年，CoBuy的一项调查发现，美国约有27%的房屋销售是由合伙购房者完成的，即非夫妻关系的群体。同年，美国房地产经纪人协会的数据显示，在首次购房者市场中，合伙购房者占比略低，约为19%。无论哪种情况，这都比几十年前有了显著增长，当时这种趋势几乎不存在。

他表示：“这是一种加快实现住房自有的途径，它帮助人们获得更广泛的住房选择，而不仅仅局限于首次置业的入门级住房。”霍姆斯与他的母亲在十年前共同创立了这家公司。他提到，在过去一年半里，朋友群体已经超越家庭群体，成为他的主要客户。

如果社区变得更加密集，房屋面积更小，共享住宅更加普遍，那么与独立住宅常联系的一个因素将变得不确定。当人们只能负担得起一套狭小的500平方英尺的附属住宅单元（ADU）时会怎样？或者当原来狗狗奔跑的草坪后院被两层联排别墅取代时又会如何？

到2050年，洛杉矶居民可能会在户外度过更多时间。因此，公园和公共空间不仅是一种需求，更将成为一种必要。

洛杉矶公园基金会执行董事林赛·科兹伯格指出：“在洛杉矶，我们的公园涵盖了从社区娱乐中心、开放空间到剧院、海滩、湖泊、水族馆、马术中心、高尔夫球场、历史悠久的住宅和花园等各类设施。它们是社区共享的宝贵财富。”该非营利组织成立于2008年，旨在应对经济衰退期间公园项目预算削减的问题。

科兹伯格表示，考虑到目前城市面临近10亿美元的预算缺口，公园资金可能再次面临风险。如果这种趋势持续下去，到2050年，可能需要慈善捐赠和社区合作的多元模式，才能确保每位洛杉矶居民都能拥有安全便捷的公园空间。

她补充说：“仅在城市范围内就有500多个公园，它们共同构成了丰富多彩的空间集合。”

到2050年，城市甚至可以通过重新思考现有空间来增加更多的公共设施。科兹伯格建议在夜间和周末将社区学校操场转变为公共公园，这是一种经济高效的选择，因为城市无需新建任何设施。

麦考特合伙公司总裁乔丹·朗表示，在互联网时代，集会场所的重要性日益凸显，对其进行投资对于城市的发展至关重要。

朗还担任空中快速交通技术公司的总裁，该公司是备受关注的拟议缆车系统背后的有限责任公司，该系统计划将棒球迷从联合车站送往道奇体育场。目前，这项空中交通项目尚未获批，其环境影响报告需获得多个政府机构的批准。

朗表示：“这是我们可以在洛杉矶尝试的案例。”他补充说，该项目还将服务附近的伊利西安公园，鼓励人们减少开车，更多地走进绿色空间。

他展望到2050年，洛杉矶将拥有规模宏大、资金充足的公园和公共空间，白天和夜晚都充满活力。这些空间将是宜人的，持续举办社区活动，并且通过公共交通即可便捷抵达。

朗强调：“洛杉矶是一个非常适合居住的城市。人们会不断迁居于此。我们需要打造一个让他们愿意留下的城市。”

洛杉矶的住房探索，为全球其他大城市，包括国内许多正在经历快速城市化和人口结构变化的城市，提供了宝贵的参考视角。其在政策创新、社区发展模式，以及如何平衡经济增长与居民福祉方面的实践，值得国内相关从业人员持续关注和研究，从中汲取经验，为中国特色城市发展贡献智慧。

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