美国住房抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的未来发展，持续引发市场关注。外媒报道称，美国政府正在考虑通过公开发行股票的方式，出售其在房利美和房地美的股份，预计筹集资金可能达到300亿美元。这项计划最早可能在今年启动，对这两家公司的估值可能合计达到5000亿美元甚至更高，初步计划出售5%到15%的股份。

根据IndexBox平台的数据，受到上述消息影响，房利美（FNMA）和房地美（FMCC）的场外交易股票在消息公布当日上涨了18%。今年以来，这两家公司的股价分别上涨超过190%和130%。

美国政府内部正在讨论是将这两家抵押贷款巨头作为独立实体进行公开发行，还是将它们合并成一家公司。来自华尔街主要银行，包括摩根大通（JPM）、高盛（GS）、美国银行（BAC）、花旗集团（C）、摩根士丹利（MS）和富国银行（WFC）的高管，与美国总统会面，讨论了相关计划。

房利美和房地美在美国住房市场中扮演着关键角色，它们购买抵押贷款，并将其重新打包成证券。在2008年金融危机期间，这两家公司都被置于政府的监管之下。投资者认为它们的抵押贷款支持证券风险较低，因为存在隐性的政府担保。

美国总统在社交平台上表示，他正在努力推动这两家公司上市，同时保持政府的监管和隐性担保。但批评人士警告称，完全私有化可能会增加购房者的抵押贷款风险和利率。

支持者认为，政府的持有并非永久性的，出售可能会带来数十亿美元的收入。然而，这项努力面临着政治阻碍，因为要使政府担保明确化，需要获得国会的批准。

考虑到房利美和房地美在美国住房市场中的重要地位，其改革方向无疑将对市场产生深远影响。

近年来，美国住房市场持续经历着复杂的变化。2023年，美国新房销量约为68.3万套，同比下降约4.1%。 然而，2024年，新房销售情况有所回升，达到约72.3万套，同比增长约5.9%。

房价方面，经历了2022年的快速上涨后，2023年增速放缓。截至2024年底，美国房屋 средняя цена 为417,700美元，较2023年上涨约2.8%。

与此同时，抵押贷款利率也在波动。2023年，30年期固定抵押贷款平均利率一度超过7%，给购房者带来压力。 2024年，利率有所回落，但仍维持在较高水平。

外媒分析认为，房利美和房地美的改革方案，需要充分考虑这些市场因素，避免对美国房地产市场造成不利影响。

对于中国的跨境从业者而言，了解美国房地产市场的动态，有助于更好地把握全球经济的走向，尤其是在金融、投资等领域。

此外，美国房地产市场的变化，也会影响到与住房相关的家居用品、建材等产品的进出口贸易。中国的相关企业可以关注这一领域的机遇与挑战，及时调整经营策略。

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