圣迭戈公寓涨10%！洛杉矶暴跌33%：政策竟差2倍！

在全球化深入发展的今天，城市的发展活力与居民的安居乐业，是衡量区域竞争力的重要指标。特别是在海外市场，房地产开发，尤其是居住型物业的建设速度，往往能反映出地方政府的治理效率和营商环境。近期，美国加利福尼亚州的两个主要城市——圣迭戈（San Diego）和洛杉矶（Los Angeles）——在公寓建设方面呈现出截然不同的态势，为我们观察城市规划、政策制定及市场反应提供了鲜活的案例。

根据最新数据，圣迭戈的公寓建设速度几乎是洛杉矶的两倍。过去三年间，圣迭戈在建新公寓的数量增长了10%，而洛杉矶同期却大幅下滑了33%，跌至11年来的低点。这一对比不仅揭示了两座城市在住房供应上的巨大差异，也引发了我们对背后原因的深入思考。

数据对比：圣迭戈与洛杉矶公寓建设差异

房地产经纪公司Newmark的资本市场联席主管凯文·香农（Kevin Shannon）指出，圣迭戈的法律结构、政治文化和明确的流程，使其比洛杉矶更易于建设。以下是两座城市在公寓建设方面的一些关键数据：

这项数据显示，圣迭戈正在以近乎洛杉矶两倍的速度扩大其公寓供应量。与此形成鲜明对比的是，洛杉矶的空置率居全美最低之列，租金水平则位居全国前茅。尽管需求旺盛，但作为新住房主体的新建租赁单元供应却持续减少。

政策环境：影响建设的关键因素

为何两座地理位置相近的城市，在公寓建设上会出现如此大的反差？核心在于政策环境和营商氛围。

圣迭戈：简化流程，鼓励开发

行业内部人士普遍认为，圣迭戈对开发商更为友好，其政策倾向于简化流程、明确规划，并减少不必要的监管。

1. 审批流程简化与透明化： 圣迭戈拥有明确且执行到位的《总体规划》（General Plan）。如果开发项目符合规划要求，很多甚至可以在市政府工作人员层面获得审批，大大缩短了审批周期。圣迭戈市规划部门发言人彼得·凯利（Peter Kelly）表示，该市持续优先考虑新住宅的许可和开发，以满足区域住房需求并支持所有市民的美好未来。
2. 定期更新规划： 圣迭戈定期更新社区规划，并允许符合规划的项目推进。该市每年都会更新其《土地开发守则》，以简化许可流程并加速住房建设。
3. 较少租金管制： 圣迭戈没有实行传统的租金管制政策，尽管它也执行一些限制性较小的全州租户保护措施。这使得开发商对投资回报有更清晰的预期。

房地产经纪人基普·马洛（Kip Malo）指出，如果能增加供应，有望降低租金。目前，圣迭戈大部分新建公寓都集中在市中心以外的区域。尽管市中心一直在努力改善，但仍有提升空间。

洛杉矶：严格管制，抑制开发

相比之下，洛杉矶的政策环境则被认为对开发商不甚友好，导致许多项目搁浅或转移。

1. 严格的租金管制政策： 洛杉矶近期进一步收紧了租金管制，下调了受租金稳定法规保护的公寓租金上涨上限。这类公寓占城市住房存量的大部分，居住着近一半的居民。尽管1978年后建造的单元不受此上限影响，但这一举动仍向开发商传递了负面信号，加剧了他们对限制性政策的担忧。加州州议员黛安·迪克森（Diane Dixon）曾表示：“这听起来很好，充满了人道关怀和温馨，但总有人要为此买单。我们还能在多大程度上挤压业主？”
2. 高额税费政策： 洛杉矶的“ULA法案”，即俗称的“豪宅税”，是开发商选择其他地区进行投资的另一个主要原因。这项政策增加了高端房地产交易的成本，降低了开发商的利润空间。
3. 复杂的审批流程： 洛杉矶的《总体规划》被认为“过时且不一致”，几乎所有项目都需要进行“酌情审批”。包括市议会在内的民选官员拥有决定新项目能否建设的自由裁量权，这使得审批过程可能长达数月，项目在市政厅和公共会议中艰难推进。
4. 驱逐租户的挑战： 开发商还指出，洛杉矶其他地方性法规使得驱逐不支付租金的租户变得异常困难，增加了运营风险。加州地标集团（California Landmark Group）的公寓开发商阿里·卡汉（Ari Kahan）曾表示，洛杉矶已被大多数投资界“划为红色区域”。
   

宏观因素：行业面临的共同挑战

尽管圣迭戈在地方政策上展现出优势，但整个建筑行业仍面临一些宏观层面的挑战，这些挑战也在一定程度上影响着开发商的积极性。

1. 高利率环境： 较高的利率使得建筑贷款成本远高于前几年，增加了开发商的融资压力。
2. 华盛顿政策影响： 华盛顿方面近期的一些政策也对建筑行业造成了影响。例如，更高的关税推高了建筑材料和设备的成本。
3. 劳动力短缺： 加州建筑业对移民劳工依赖度高。根据2025年6月一份海外报告，该州约61%的建筑工人是移民，其中26%没有合法身份。针对非注册劳工的打击行动，使得行业赖以生存的国际劳动力队伍减少且感到不安，进一步加剧了劳动力短缺问题。

基普·马洛（Kip Malo）也坦言，圣迭戈毕竟“仍然是加州”，在项目审批方面仍面临比德克萨斯州等政策更宽松的州更多的障碍。但总的来说，“政治风向已经转向有利于开发商的方向”。

启示与思考

圣迭戈与洛杉矶在公寓建设上的对比，为我们提供了宝贵的城市发展案例。它提醒我们，一个健康、可持续的房地产市场，需要地方政府在政策制定上保持务实理性，在保障民生福祉的同时，兼顾市场规律和开发商的合理诉求。简化审批流程、明确规划导向、营造稳定可预期的营商环境，是吸引投资、促进住房供应的关键。

对于国内从事跨境行业，特别是关注海外地产投资、城市规划和产业发展的从业者来说，圣迭戈的经验值得关注。它表明，即便是面临宏观经济和劳动力市场的共同挑战，地方政策的创新和优化仍能为城市发展注入新的活力，有效解决住房供应难题。深入研究这些差异化政策及其带来的实际效果，或许能为我们理解海外市场、制定投资策略提供新的视角和宝贵参考。国内相关从业人员可以继续关注美国各地在应对住房挑战方面的最新动态和政策调整。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/policy-fuels-sd-10-up-la-33-down.html