粤公网安备 44011302004783号 美国豪宅!经纪人3250万刀购入7000万刀转售!
新媒网跨境获悉，一桩涉及美国加利福尼亚州马里布（Malibu）一处知名山顶豪宅的经纪人违规诉讼，近期在美国洛杉矶县高等法院获得和解。这起案件的主角是美国著名房地产经纪人毛里西奥·乌曼斯基（Mauricio Umansky），他因涉嫌在豪宅交易中违反经纪人职责而被告上法庭。随着双方达成和解，乌曼斯基将不必面临民事审判。
事件回溯：豪宅交易纠纷始末
这起案件的核心是一栋位于马里布，占地16.5英亩、拥有1.5万平方英尺豪宅的地产交易。该豪宅坐拥马里布码头（Malibu Pier）的壮丽景色，曾在美国真人秀《比佛利娇妻》（Real Housewives of Beverly Hills）中亮相，其引人注目的地理位置和奢华配置使其成为当地地标性建筑。
豪宅最初的拥有者是赤道几内亚（Equatorial Guinea）总统的儿子特奥多罗·恩圭马·奥比昂·曼圭（Teodoro Nguema Obiang Mangue）。2006年，曼圭购置了这处房产。然而，他随后因涉嫌通过腐败交易洗钱购买包括豪宅、私人飞机在内的奢侈品，于2014年被美国政府提起资产没收诉讼，被迫出售该房产。
在此背景下，乌曼斯基受曼圭委托负责这处豪宅的出售。根据当时的规定，交易所得的首批1030万美元将上缴美国政府，剩余款项则用于造福赤道几内亚人民。
然而，曼圭出售豪宅后，乌曼斯基与他的开发合作伙伴毛里西奥·奥伯菲尔德（Mauricio Oberfeld）以及其他被告被曝于2016年以3250万美元的价格购入这处豪宅。值得注意的是，乌曼斯基不仅作为交易中的买卖双方经纪人，同时他本人也持有奥伯菲尔德名下买方有限责任公司（LLC）的股份。
随后，乌曼斯基和奥伯菲尔德对豪宅进行了翻新，并于2017年以近7000万美元的高价转售给香港某饮料制造商的继承人。这一连串操作引发了外界对其利益冲突的质疑。
交易疑云：经纪人的“自营”争议
2019年，美国洛杉矶比佛利山庄（Beverly Hills）的房地产投资者萨姆·哈基姆（Sam Hakim）向法院提起合并诉讼，指控乌曼斯基和奥伯菲尔德密谋以低价收购豪宅，目的是进行翻新并从中赚取巨额利润。哈基姆声称，他在2016年曾对该房产提出了更高的报价，但乌曼斯基并未将这一报价转达给卖方曼圭。
根据哈基姆及其经纪人艾坦·西格尔（Aitan Segal）的说法，他们曾口头报价至少4000万美元，并且乌曼斯基告知他们，由于交易的特殊性（即曼圭不会从更高的价格中直接获益），无需将报价以书面形式提交。哈基姆的诉讼要求至少3500万美元的赔偿，这大致相当于该房产转售所得的利润。
乌曼斯基方面坚决否认哈基姆曾提出过4000万美元的口头报价，也否认曾告诉哈基姆无需书面提交。他表示：“这属于‘他说，她说’的情况。但我清楚发生了什么。我可以肯定地说，没有任何口头报价。句号。”
针对这一说法，哈基姆的律师在2024年向法庭提交了一份证据：西格尔于2015年5月给乌曼斯基留下的一段语音邮件录音文本。在这段录音中，西格尔明确提到他的客户准备以“4000万美元左右”的全现金方式进行报价。然而，乌曼斯基对此不以为然，他认为这只是在西格尔实地考察房产之前留下的普通咨询信息，并非正式报价，并表示这在房地产行业中很常见。
漫长诉讼路：法庭攻防与证据博弈
哈基姆的诉讼在洛杉矶县圣莫尼卡（Santa Monica）高等法院经历了漫长的法律程序，双方提交了大量文件。最初的诉讼指控乌曼斯基、奥伯菲尔德及其他被告犯有八项诉讼事由，包括欺诈、违反职责和过失虚假陈述等。并非所有指控都适用于每位被告，但多年来，法官马克·爱泼斯坦（Mark Epstein）撤销了其中几项指控，包括欺诈指控。
该案原定于2025年进行审判，审理剩余的诉讼事由，其中包括乌曼斯基涉嫌违反诚实公平经纪人职责的指控。前提是该案能在简易判决动议中得以保留，并且没有被爱泼斯坦法官驳回。
案件的一个核心争议点在于哈基姆何时首次得知乌曼斯基参与了购买该房产。被告方曾寻求终止案件，理由是哈基姆延迟提交了关键的短信证据。这些短信显示，哈基姆早在2017年就通过一篇报道得知了乌曼斯基和奥伯菲尔德成立合伙企业购买并翻新该房产的事实，而非他此前声称的2018年。这一时间点的差异对于判断诉讼是否在诉讼时效内提起至关重要。
爱泼斯坦法官在2023年10月的一项裁决中驳回了被告方终止案件的请求，但保留了处以金钱制裁的可能性。
此外，法庭文件显示，乌曼斯基曾于2016年6月（即豪宅交易完成前几周，以及与哈基姆的谈判终止后很久）告知曼圭和美国司法部，他是在近期才被邀请加入买方团队的。然而，爱泼斯坦法官在2024年的一项裁决中对此表示怀疑，指出有文件表明“2016年2月就存在一项具体且筹划已久的合伙计划”。法官还写道：“法庭注意到，证据似乎很清楚地表明，乌曼斯基关于讨论仅在2016年5月之前不久才开始的说法根本是假的，而且他在说这话时是知情的。”乌曼斯基则坚称法官的这些陈述“完全错误”。
意想不到的结局：中东冲突下的和解
2023年12月，房地产投资者哈基姆及其经纪人撤回了针对乌曼斯基、奥伯菲尔德及其他被告的合并诉讼，这使得该案件最终得以和解。
和解的动因出人意料地与当前的全球局势相关。哈基姆的律师詹妮弗·沙库里（Jennifer Shakouri）和艾伦·哈蒂（Alan Hearty）在一份声明中表示，他们的客户——一名犹太裔人士——鉴于加沙地区的冲突，决定“将此事抛诸脑后”。声明指出：“鉴于当前全球事件，包括2023年10月7日对以色列（Israel）的袭击，哈基姆先生认为将其时间和精力投入到比此诉讼更重要的事情上会更有意义。这促使他决定解决此案。”
作为和解协议的一部分，乌曼斯基同意向一家支持以色列的慈善组织捐款。乌曼斯基本人也是犹太裔，他在接受采访时表示，他和他的经纪公司很乐意进行这笔捐款，但他拒绝透露具体金额。他认为，哈基姆和他的经纪人撤诉表明此诉讼缺乏理据。他强调：“归根结底，我认为我从一开始就没有做错任何事。”
奥伯菲尔德的律师耶利米·雷诺兹（Jeremiah Reynolds）在一份声明中表示，奥伯菲尔德及其委托人马特·杜加利（Matt Dugally，买方团队成员之一，与奥伯菲尔德共同拥有一家豪华住宅建筑商）并未向哈基姆支付任何款项以“和解这起针对他们的无理案件”。声明指出，哈基姆是在面临法庭因未能提交证明其案件本不应立案的短信证据而可能受到制裁的威胁下，自愿撤销诉讼的。哈基姆的律师则认为，关于乌曼斯基不当行为的证据，“法庭记录本身就能说明一切”。
历史遗留：不止一次的法律风波
针对乌曼斯基的法律纠纷并非仅此一例。在哈基姆提告之前，豪宅的原业主曼圭也曾起诉乌曼斯基，指控他“自营”（self-dealing）行为导致最初的销售价格降低。
曼圭的诉讼是在外媒报道乌曼斯基是2017年以6990万美元高价转售该豪宅的团队成员之后提出的。尽管曼圭已不再居住在美国，但乌曼斯基最终与曼圭达成和解。作为2021年结束的资产没收案的一部分，乌曼斯基向一家在赤道几内亚提供医疗保健的非营利组织提供了635万美元的捐款。
此外，在乌曼斯基的经纪公司“The Agency”为资助与曼圭的和解而提出保险索赔后，其保险公司也提起了诉讼。保险公司指控乌曼斯基在这些交易中存在利益冲突，并寻求撤销该经纪公司的保单。此案最终也达成了未公开的和解。
乌曼斯基表示，由于签署了保密协议，他无法对这些案件及和解内容进行评论。
尾声：未尽的争议与未来的思考
随着与哈基姆的诉讼尘埃落定，乌曼斯基终于摆脱了一桩长期困扰他的法律麻烦。他半开玩笑地表示，这起案件的撤销让他有些“遗憾”，因为原本有机会在法庭上彻底澄清事实。
尽管案件已和解，但围绕经纪人利益冲突、信息披露透明度以及房地产交易中道德准则的讨论并未因此停止。这起案件无疑为跨境房地产交易从业者敲响了警钟，再次提醒行业内应严格遵守职业操守，确保交易的公平、透明，以维护市场秩序和客户信任。
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