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洛杉矶市中心的泛海广场（Oceanwide Plaza）烂尾楼项目，此前因其外墙被涂鸦艺术所覆盖而引人注目。然而，这栋价值数十亿美元的破产开发项目所面临的真正问题，远非非法涂鸦这般表面化。随着该住宅、酒店及商业综合体的潜在甩卖迫近，一个更为复杂且成本高昂的问题，正笼罩着这起当地历史上罕见的房地产“灾难”：它能否从拆除的命运中得以挽救？

对于任何潜在的新业主而言，最直接的路径是按照原计划完成这座三塔式综合体。该项目在2019年停工，目前已完成约60%的工程量。然而，一些潜在买家和建筑专家表示，这样做在经济上是不可行的。主要原因在于，项目底层的大面积商业零售空间可能难以吸引租户，而塔楼上层过大的住宅单元也难以进行改造。

有观点认为，与其继续投资完成，不如直接拆除现有结构，为新项目腾出空间。美国知名开发商、Related California公司首席执行官比尔·威特（Bill Witte）直言：“相信我，如果真的有可行的计划，早就有人行动了。”他认为，泛海广场目前具备“负价值”，因为其规模庞大，且完成项目所需的工作量不可估量。换言之，他认为尝试修复泛海广场的风险过高，不值得投入。尽管如此，这座位于黄金地段的未完工综合体，对于少数资金雄厚的房地产投资者而言，依然具有一定的吸引力。

新媒网跨境获悉，一家美国联邦破产法院已于9月17日设定了该物业的拍卖日期，并表示有多位潜在竞标者。房地产经纪公司高力国际（Colliers）在破产案件中提交的一份2024年4月的评估报告显示，该项目的市场价值约为4.34亿美元。高力国际同时预计，完成这些建筑还需要8.65亿美元的成本。高力国际负责泛海广场销售工作的经纪人马克·塔辛斯基（Mark Tarczynski）驳斥了拆除是唯一选择的说法。他在2024年4月预测，无论谁买下泛海广场，都会选择完成它。他指出：“项目已完成约三分之二，投入了大约12亿美元，并且根据工程师的评估，结构完好无损。为什么要拆除一个状况良好的项目？这简直难以想象。”

目前，泛海广场以其涂鸦覆盖的独特外观，成为了洛杉矶天际线上的一个异类。它坐落于菲格罗亚街（Figueroa Street）——这条宽阔的林荫大道连接着市中心的金融区、洛杉矶活力（L.A. Live）娱乐综合体、加密货币网体育馆（Crypto.com Arena）和洛杉矶会议中心。该项目占据了一个巨大的城市街区，正对着体育馆，以房地产术语而言，这是一个“A+”级的地段，全年都有各类活动在此举行。

在2014年，中国北京的泛海控股收购了这片场地，当时它还是一片用于活动停车的广阔柏油地。泛海控股的愿景是建造一个宏大、综合性的开发项目，其规模远超美国同类项目。泛海控股着手建造这座综合体，原计划包含豪华公寓、一家五星级酒店以及一个室内购物中心，内设高端商店和餐厅。其外墙上的巨型电子显示屏，旨在为菲格罗亚街带来类似于纽约时代广场的氛围。

万豪酒店洛杉矶区域经理哈维尔·卡诺（Javier Cano）负责管理洛杉矶活力区的JW万豪酒店和丽思卡尔顿酒店。他表示，当泛海控股在2019年停止向建筑承包商付款，导致工程停滞时，工地当时并未显得特别碍眼。但自2025年年初以来，情况发生了变化。涂鸦艺术家开始闯入该物业，将塔楼变成了街头艺术的画布，这在全球范围内引发了广泛关注。那些喷涂在落地窗上的彩色图案，绵延至塔楼的整个高度，在远处也能清晰可见。卡诺提到：“人们对此反应不一，有些人认为这是艺术，另一些人则持完全相反的看法。”尽管该地区依然因演唱会和比赛而繁忙，但卡诺表示：“我们希望能够以某种方式推动泛海广场地块重现生机。”

美国三井不动产（Mitsui Fudosan America）的开发副总裁斯图尔特·莫尔昆（Stuart Morkun）是多位曾试图收购并盈利完成泛海广场项目的开发商之一，但他最终得出结论：这不可行。作为大型项目的建造者，包括距离泛海广场几个街区外最近完工的豪华公寓摩天大楼“Figueroa Eight”，他表示自己对泛海广场这个项目感到着迷。他将其比作走进电影《银翼杀手》（Blade Runner）的场景，那是一部设定在反乌托邦未来洛杉矶的1982年电影。“这种后世界末日般的景象，可能发生在现在，也可能在未来某个未知时刻。它既令人恐惧，又令人激动。”

莫尔昆表示，由于该项目多年来一直暴露在自然环境中，包括经历暴雨，因此他在考虑是否提出收购要约时，对实地考察的观察结果感到惊讶。“混凝土结构保持得相当好，”他说，并补充道，他没有看到很多积水或石膏板上的霉菌，铝制和玻璃外墙也经受住了天气的考验。尽管如此，他指出，一个未完工的建筑项目充满了未知数，这可能导致各种问题。“这将是令人望而却步的，就像你在牌局中决定拿起一堆牌一样。你可能会惊呼，‘天啊，我到底惹上了什么麻烦？’”

新业主在尝试使泛海广场在财务上可行时面临的一个主要障碍，是其住宅部分的设计，这些单元最初旨在建成大型高端公寓。泛海控股原计划主要将这些公寓出售给寻求海外投资的中国居民，但自2017年中国政府限制资本外流以来，这一买家群体大幅缩减。在洛杉矶，大型公寓销售一直面临挑战，因为富裕的买家往往更青睐独立住宅。

将住宅空间从大单元改造为更小、更经济的单元，将异常困难，这与楼层的建造方式有关。专门设计高层建筑的美国建筑师斯科特·约翰逊（Scott Johnson）指出，包括市中心的“Figueroa Eight”公寓大楼和世纪城（Century City）的办公塔楼，都使用了预应力混凝土这一常见的楼板建造方法。这种方法涉及在张紧的钢缆周围浇筑水泥，即使水泥干燥后，这些钢缆也必须保持完好。

约翰逊解释道：“我们无法将原本只有六个大单元的楼层改造成十二个小单元，因为每个新的马桶、每个水槽、每条排水管、每个通风口都必须切割到含有所有这些支撑钢缆的楼板中。因此，在这里增加单元数量是不可能实现的。”他补充说，即使能够以某种方式增加单元数量，新的开发商也必须确定建筑物是否拥有足够的电梯、停车位和其他设施来支持增加的入住率。

房地产观察人士表示，按照原设计使用该物业的挑战，远不止于建筑问题，很大程度上是因为有如此多的空间需要出租或出售。泛海控股带着在中国更为常见的规模规划来到洛杉矶，在那里，开发项目的规模通常会令西方项目相形见绌。

Related California公司的比尔·威特表示：“该项目的纯粹范围……是前所未有的。”他将泛海广场目前的状况描述为“一个超大开发项目的残骸”。威特曾是洛杉矶市中心最新大型开发项目——由著名建筑师弗兰克·盖里（Frank Gehry）设计的“大洛杉矶”（the Grand LA）的幕后推手。这个位于邦克山（Bunker Hill）的综合体占地120万平方英尺，耗资10亿美元建造。除了高层公寓和酒店塔楼外，它还拥有17.6万平方英尺的商业零售空间，其中包括由名厨主理的餐厅。尽管有更多的租户同意在2025年入驻，但该项目仍有大量的空置零售空间。

在泛海广场，寻找租户同样面临巨大挑战，该项目拥有超过16万平方英尺的零售空间，需要填补商店、餐厅或其他用途。在许多购物中心举步维艰的当下，租赁如此庞大的空间前景堪忧。据报道，潜在买家曾考虑为泛海广场的购物中心提供多种解决方案，包括将其改造成美容外科中心。威特表示，他在疫情前曾计算过，泛海广场的零售空间可以转换为办公室出租，就像洛杉矶的其他购物中心，例如谢尔曼奥克斯画廊（Sherman Oaks Galleria）和西区馆（Westside Pavilion）所做的那样。但他指出，随着市中心写字楼空置率持续攀升，这一选择如今已不再可行。

莫尔昆为泛海广场的零售困境探索了一个新颖的解决方案：建造一座赌场。他设想将这座赌场作为该区域少数几家赌场之一，共同形成一个小型的博彩区，或许能帮助附近的其他房地产项目得以建成。“我曾设想洛杉矶湖人队可以成为赌场所有权集团的一部分，并将它命名为‘表演时刻赌场’（Showtime Casino）并进行品牌化，”他说。“它就在体育馆对面，位置再自然不过了。但症结在于，如何获得赌博执照？”莫尔昆研究了底特律等其他城市在近几十年如何引入赌场，但他未能突破加州的限制，即博彩业务仅限于联邦政府承认的原住民部落领地。莫尔昆了解到，加布里埃利诺-通瓦印第安部落（Gabrielino-Tongva Indian Tribe），其祖传土地包括洛杉矶盆地，但并未获得联邦政府的承认。

在住宅方面，与泛海广场相邻的5亿美元住宅高层建筑“Circa”的建造总监、美国开发商兼房东斯科特·道宾斯（Scott Dobbins）表示，这些单元必须作为公寓出租，而非公寓出售。公寓业主经常会以施工缺陷为由起诉开发商。泛海广场的长期停工，使得此类索赔和责任风险成倍增加，道宾斯表示。“我担心，一个闲置了五年的项目，会引来无数业主的诉讼，”他说，“没有人会为你提供保险来保护你免受责任诉讼。”道宾斯的公司Hankey Investment Co.多年来一直对收购这个停滞的项目感兴趣，但他认为的合适价格“基本上为零”。

业内观察人士估计，拆除泛海广场的成本高达1亿美元，因为这将是一个艰苦的过程。如果拆除发生，对洛杉矶市而言，这将是一次历史性的事件。房地产数据提供商CoStar报告称，洛杉矶市建筑安全部门表示，他们没有超过泛海广场高度和规模的建筑物被拆除的记录。拆除专家肯·特博奇（Ken TerBorch）表示，像拆除拉斯维加斯旧赌场那样戏剧性的爆炸式拆除是不可能的，因为它离其他建筑物太近了。特博奇是美国伯班克（Burbank）一家建筑承包商Penhall Co.的项目总监，该公司从事拆除业务。他表示，拆除工作必须从上到下逐步进行。“你们会使用小型挖掘机和山猫装载机，一次拆除一层楼，”他说，将建筑分解成足够小的碎片，通过电梯井或其他开口的滑道运下。当结构降低到足够的高度时，就可以引入大型挖掘机来完成剩余的工作。

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