GIC豪掷15亿！净租赁模式助跨境稳赚全球

早在2024年，全球知名净租赁不动产投资信托Realty Income Corporation便宣布与新加坡政府投资公司（GIC）建立战略合作关系，这无疑是国际房地产投资领域的一项重要进展。此次合作初期主要聚焦于美国市场的高质量物流不动产定制开发（build-to-suit），这些物业将预先以长期净租赁协议出租给具有投资级信用评级的租户。根据当时的声明，Realty Income和GIC将共同投入超过15亿美元的资金。

此次合作不仅包括在美国的联合投资，还标志着Realty Income首次进军墨西哥市场。双方同意共同出资建设一个价值2亿美元的工业地产组合，该组合的建设融资和后期收购承诺均由Realty Income承担。同时，GIC也以基石投资者的身份，参与了Realty Income的美国核心增值基金。

这样的合作模式预计将是长期且系统化的，它构成了Realty Income多元化资本来源的战略举措之一，旨在突破传统公共资本市场的限制，同时将其可投资范围扩展到具有吸引力长期回报潜力的核心投资机会。对于中国跨境行业的从业者而言，深入理解这种模式，或许能为我们在全球市场布局提供新的视角。

Realty Income的总裁兼首席执行官苏米特·罗伊（Sumit Roy）在彼时强调，公司自1969年以来所积累的独特全球平台，使其能够与志同道合的长期投资者合作，从而实现大规模的资本部署和管理。他指出，公司在规模、业绩、行业领先团队以及预测性数据分析平台方面的优势，使得他们能够高效地在全球范围内寻找、评估并管理多元化的资产组合。他认为，与GIC这样备受尊敬的房地产投资者建立持续的伙伴关系，将进一步提升Realty Income的实力，拓宽其潜在投资市场，从而以更优化的有效回报率，解锁更多的增长机遇。

新加坡政府投资公司（GIC）作为全球领先的机构投资者，其房地产首席投资官吴振强先生当时也表达了对此次合作的积极看法。他表示，GIC很高兴能与Realty Income建立战略伙伴关系，后者是净租赁领域规模最大、经验最丰富的全球参与者之一。吴振强先生指出，GIC的长期资本结合Realty Income的专业知识和市场准入能力，将有助于双方通过投资关键任务型、最先进的定制物流资产，有望带来显著价值。

GIC美洲区房地产主管蔡文正先生补充道，公司持续看好净租赁领域为投资组合带来强劲、长期且可预测的现金收益能力。他认为，这项合作是对GIC在美国净租赁市场现有直接投资的有力补充，使其能够直接进入物流领域的投资级细分市场，而该市场预计将持续增长。GIC期待在未来与Realty Income建立长期而富有成效的合作关系。

结合当时的声明，Realty Income与GIC已就一项合资企业的条款达成一致，该合资企业将为美国的定制资产开发和收购提供融资，重点是租赁给投资级信用租户的工业资产。根据协议，合资企业收购的资产将由Realty Income持有多数股权。

此外，Realty Income和GIC还与GIC的开发合作伙伴Hines就墨西哥工业地产组合的开发融资和收购条款达成一致。作为该交易的一部分，Realty Income和GIC将共同为项目的建设提供资金，并且Realty Income已同意在建设完成后，以约2亿美元的总收购价格购入这些物业。值得关注的是，这些物流资产位于墨西哥城和瓜达拉哈拉等重要区域，并且已与全球财富100强企业签订了长期净租赁协议。

在促成此次合作中，日本瑞穗金融集团旗下的Greenhill公司担任了Realty Income的财务顾问。

跨境视角下的市场洞察

从中国跨境从业者的角度审视Realty Income与GIC的这项合作，可以发现几个值得关注的趋势和启示：

物流地产的全球热潮与供应链重塑：
当前，全球电子商务的持续增长以及供应链的韧性需求，使得物流和工业地产成为各国机构投资者追逐的焦点。尤其是在2024年以来的市场环境中，对于地理位置优越、具备现代化设施的物流中心的需求持续旺盛。GIC与Realty Income将初始投资重点放在定制化（build-to-suit）物流设施上，正是响应了这一趋势。这对于中国的跨境电商企业和物流服务提供商而言，意味着在海外布局时，对高质量、定制化的仓储物流设施的需求会越来越高。

净租赁模式的吸引力：
净租赁（Net Lease）模式在全球机构投资中备受青睐，其特点在于租户承担物业运营的大部分费用（包括税费、保险和维护费用），为业主带来稳定且可预测的现金流。这大大降低了业主的管理负担和经营风险。GIC和Realty Income专注于此类资产，体现了大型长期资本对风险调整后回报的偏好。

模式特点	净租赁（Net Lease）	传统租赁（Gross Lease）
租户责任	大部分运营成本（税费、保险、维护）	租金包含大部分运营成本
业主收益	稳定、可预测的净租金收入	租金收入相对较高，但需扣除运营成本
业主风险	较低的经营风险和管理负担	较高的经营风险和管理负担
适用场景	寻求长期稳定收益的机构投资者，例如REITs	追求灵活性的中小型企业或短期租赁

中国投资者在考虑海外房地产配置时，尤其是对于寻求长期稳定收益的险资、基金以及大型企业，净租赁模式提供了清晰的收益模型和较低的管理门槛，值得深入研究和借鉴。

新兴市场的战略拓展：
Realty Income首次进入墨西哥市场，并选择与GIC这样的强力伙伴联手，此举不仅是其自身的地域多元化策略，也反映了北美供应链“近岸外包”（nearshoring）和“友岸外包”（friendshoring）的趋势。墨西哥凭借其地理位置优势和相对较低的制造成本，正吸引着越来越多的国际企业在此设厂。对于中国制造企业和品牌而言，若有志于深耕北美市场，墨西哥乃至其他拉美新兴市场，可能成为未来供应链布局的重要选项。深入了解这些市场的政策、劳动力和物流条件，将是成功拓展的关键。
资本与专业运营的强强联合：
GIC作为主权财富基金，拥有雄厚的长期资本，而Realty Income则是专业的净租赁不动产投资信托，具备丰富的资产管理和运营经验。两者结合，实现了资本与专业知识的互补。这种“大资本+专业平台”的合作模式，对于中国企业出海投资具有参考意义。中国的许多大型企业或金融机构在海外投资时，也可以考虑寻找当地具备深厚行业经验和运营能力的伙伴，而非仅仅依靠自身力量，从而更高效地规避风险，实现投资目标。
数据洞察与风险管理：
苏米特·罗伊提及公司拥有“预测性数据分析平台”来辅助资产的采购、评估和管理。在全球经济不确定性增加的背景下，基于大数据和人工智能的深度市场分析，对于跨境投资的决策至关重要。这提醒中国的跨境从业者，在进行海外市场投资或拓展时，应高度重视数据分析和风险评估，利用先进工具来提高决策的科学性和准确性。

对国内相关从业人员的建议

当前是2026年，全球经济格局和地缘政治环境仍在动态演变。对于国内的跨境电商企业、物流服务提供商、房地产投资者以及其他有志于国际化发展的企业，我们建议密切关注以下几个方面的动态：

细分市场机遇：全球物流地产、工业地产，特别是与新能源、高科技制造相关的产业园区，其投资价值持续提升。关注美国、墨西哥等市场的区域发展规划，寻找新的增长点。
合作模式创新：借鉴Realty Income与GIC的合作模式，积极探索与国际知名机构、基金的合作机会。利用国内资本优势与国际专业运营经验相结合，共同开拓海外市场。
风险控制与合规：海外投资环境复杂多变，务必加强对当地法律法规、政治经济形势、文化差异的深入研究，做好风险管理和合规性审查。
技术赋能：善用数据分析工具，提升市场洞察力，为海外投资和业务拓展提供科学决策支持。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/gic-splurges-15b-net-lease-global-profit.html