CBRE：海外地产狂飙12.3%！跨境仓储新机爆发

2025年，全球经济形势与商业活动持续演变，深刻影响着跨境贸易与投资的格局。在这一背景下，商业地产，作为实体经济的重要载体，其发展态势无疑是观察全球经济健康度的重要窗口。对于中国跨境电商、物流、制造业以及服务业等领域的出海企业而言，海外市场办公、仓储、生产设施的布局，直接关系到其全球化战略的成败。因此，紧密关注全球领先商业地产服务机构的业绩表现，有助于我们洞察市场最新动向，为自身的海外发展提供有益参考。

近期，全球知名的商业地产服务与投资公司CBRE（世邦魏理仕）公布了2025年第三季度财报。这份报告不仅是其自身运营状况的晴雨表，更折射出当前全球商业地产市场的韧性与潜在机遇，对中国跨境从业者而言具有重要的参考价值。

一、业绩亮点：稳健增长与市场信心的体现

在复杂的全球经济环境中，CBRE在2025年第三季度展现了强劲的财务表现，其关键指标均超出市场预期，传递出积极的市场信号。

营收表现超越预期： 该季度，CBRE实现总营收102.6亿美元。这一数字不仅高于市场分析师普遍预期的100.5亿美元，更实现了2.1%的超预期增长。这表明在全球范围内，商业地产的服务需求依然旺盛，尤其可能得益于电商物流仓储、数据中心、生物科技园区等新兴业态的持续扩张，以及全球主要经济体经济活动的稳步复苏。对于中国跨境企业而言，这意味着海外市场对现代化、高效能商业空间的需求依然强劲，无论是海外仓的租赁还是办公场所的拓展，都面临着一个活跃的市场环境。
盈利能力稳健提升： 在盈利方面，公司调整后的每股收益（EPS）达到1.61美元，较市场预期的1.46美元高出10.2%。同时，调整后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）录得8.21亿美元，同样超出预期的7.818亿美元，利润率保持在8%。这些数据共同表明，CBRE在运营效率和成本控制方面表现出色，其提供的专业服务价值持续得到市场认可。这对于依赖全球化服务商的中国跨境企业来说，意味着合作方具备稳定的运营能力和服务品质，能为海外业务的顺利开展提供有力保障。
经营利润率的启示： 2025年第三季度的经营利润率为4.7%，与2024年同期保持一致。这在一定程度上反映出，尽管全球经济环境面临诸多不确定性，CBRE仍能通过其广泛的业务布局和精细化管理，维持稳定的核心盈利能力。这对于跨境企业在评估海外市场投资环境时，也提供了一个侧面的参考：商业地产服务行业的稳定性，往往预示着其所服务的实体经济板块也具备一定的韧性。
自由现金流的动态： 值得注意的是，本季度的自由现金流利润率为0%，相较于2024年同期的5.5%有所下降。自由现金流是衡量企业内部现金创造能力的重要指标，其下降可能意味着公司在本季度加大了战略性投资，如在技术创新、市场拓展或资产并购方面的投入，或是运营资本结构发生调整。对于中国跨境企业来说，这提示我们关注大型服务商的长期战略布局，理解其短期现金流波动背后的驱动因素，以便更全面地评估其未来发展潜力及对合作伙伴的服务能力。

二、长期增长趋势与未来展望：绘制跨境布局蓝图

除了季度业绩，CBRE的长期增长数据也为中国跨境从业者提供了关于全球商业地产市场演变方向的宝贵线索。

营收持续增长的强劲势头： 在过去五年（2020年至2025年）中，CBRE的销售额实现了10.3%的年均复合增长率。更令人瞩目的是，过去两年（2023年至2025年）的年化营收增长率进一步加速至12.3%，这一增速显著高于五年平均水平。这表明，在经历全球性挑战后，全球商业地产市场正在经历一轮更为强劲的复苏与增长周期。这种加速的增长，很可能得益于全球供应链的重构、数字经济的蓬勃发展对数据中心的需求、以及新兴产业对专业化地产解决方案的渴求。对于中国跨境企业，这意味着全球化进程中的地产需求并非趋于饱和，而是呈现出结构性增长，尤其是在物流、高科技园区等领域，仍有巨大的市场空间等待我们去探索和把握。
咨询服务板块的驱动力： 作为CBRE的核心业务之一，咨询服务（Advisory Services）板块在过去两年（2023年至2025年）实现了平均10.9%的同比增长。该板块业务涵盖了广泛的服务内容，包括物业买卖、租赁、物业管理、估值以及专业的市场咨询等。这一强劲增长表明，全球企业对于专业、全面的地产咨询和管理服务的需求日益旺盛。在当前复杂多变的全球商业环境下，无论是进行跨境投资、优化海外资产配置，还是调整供应链布局，企业都越来越依赖专业的第三方机构提供战略建议和执行支持。中国出海企业在进行海外扩张时，可以充分利用这些专业服务，降低决策风险，提升投资效率。
未来营收增速的合理预期： 根据外媒分析师的预测，CBRE的营收在未来12个月（即2026年）预计将增长9.4%。虽然这一预测增速相较于2023年至2025年的表现有所放缓，但其依然保持了稳健的增长态势。这可能预示着全球商业地产市场将进入一个更加成熟、更趋于稳定的发展阶段，而非前期爆发式的增长。对于中国跨境企业而言，这意味着市场仍在扩张，但未来可能需要更精细化的市场分析、更精准的战略布局以及更专业的风险管理能力，才能在全球商业地产领域持续获得竞争优势和发展机会。

三、对中国跨境行业的启示与思考

CBRE的最新财报及其长期趋势，为身处全球化浪潮中的中国跨境从业者提供了多维度的思考与启示：

海外仓储物流地产需求旺盛： 随着中国跨境电商的爆发式增长和全球供应链的持续优化，对海外高质量、高效率的仓储物流设施的需求只增不减。CBRE的业绩反映了全球物流地产市场的活跃度。中国跨境电商企业在海外选址、租赁或投资海外仓时，应充分利用全球领先地产服务商的数据和专业能力，优化供应链布局，提升物流效率，确保商品快速触达全球消费者。
抓住新兴市场的投资机遇： 鉴于全球供应链的多元化布局和区域经济一体化的推进，部分新兴经济体的商业地产潜力正逐步显现。中国企业在进行海外投资时，除了传统成熟市场，也可关注这些新兴区域的增长机遇。通过深入研究当地的经济政策、产业基础、劳动力成本以及市场潜力，可以更加精准地发掘具有高回报潜力的商业地产项目。
提升海外资产的精细化管理水平： 商业地产不仅仅是物理空间，更是企业全球资产配置中的重要组成部分。随着中国企业海外资产规模的扩大，对海外物业的精细化管理和价值最大化提出了更高要求。通过引入专业机构进行资产评估、物业运营管理、绿色建筑改造等，可以有效提升海外资产的回报率和竞争力。
重视风险管理与合规性： 全球商业地产市场受宏观经济波动、地缘政治风险、利率政策调整以及地方法规变化等多重因素影响。中国跨境企业在进行海外地产投资或租赁时，必须加强风险评估，全面了解当地的法律法规、税务政策、环保标准及文化差异，确保合规运营，规避潜在的法律和财务风险。
数据驱动决策的重要性： 在全球商业地产市场中，准确的数据分析是做出明智决策的基础。CBRE等全球领先服务商的报告，提供了市场供需、租金走势、投资回报率等关键数据。中国跨境企业应学习并借鉴这种数据驱动的决策模式，利用各类海外报告和专业咨询服务，深化对目标市场商业地产的理解，从而制定更具竞争力的海外发展战略。

结语与建议

2025年第三季度CBRE的财报，为我们描绘了一幅全球商业地产市场稳健增长、专业服务需求旺盛的图景。尽管自由现金流出现短期波动，但其长期增长趋势和核心业务的强劲表现，无疑为全球经济的复苏和发展注入了信心。

对于正在或计划“走出去”的中国跨境企业而言，这些数据和趋势是宝贵的市场参考。在全球化浪潮中，洞察并利用这些市场动态，将有助于我们更精准地进行海外布局，把握发展机遇，最终实现高质量的全球化发展。建议国内相关从业人员持续关注此类全球商业地产巨头的动态，将其作为研判全球经济趋势和调整自身出海战略的重要依据。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/cbre-123-realty-boom-cross-border-warehousing.html