新媒网 · 跨境数据社区

在当前充满变数的全球经济环境中，住房问题，尤其是保障性住房的供给与金融支持，始终是各国社会关注的焦点。无论是成熟市场还是新兴经济体，如何有效平衡市场机制与社会需求，激发多元资本参与，都是一项长期而复杂的课题。回顾过去的一些市场实践，我们或许能从中汲取有益的经验。

在二十世纪九十年代初期，美国威廉·J·波佩乔伊（William J. Popejoy）先生，作为一位在抵押贷款银行、储蓄与贷款机构以及联邦住房抵押贷款公司（房地美，Freddie Mac）深耕多年的行业资深人士，长期以来一直关注住房议题。在2023年7月，波佩乔伊先生与房地产开发商梅瑞尔·巴特勒（Merrill Butler）先生携手，共同创立了一家公司。这家公司的核心业务旨在为保障性住房项目提供资金支持，并从储蓄机构和银行收购贷款资产。他们当时计划募集2亿至3亿美元的资金，以推动公司的各项业务发展。

保障性住房：一个充满潜力的市场

波佩乔伊先生当时指出，公司约有一半的精力都投入到保障性住房领域。他强调，保障性住房的需求在当时是如此巨大，且市场表现出强劲的活力。究其原因，他认为各项有利条件已然具备：土地成本相对较低，由于抵押贷款利率下调，购房负担能力增强，加之大众对价格在10万至17.5万美元区间的住房存在普遍需求。

然而，他指出，尽管市场需求旺盛，但开发此类住房的融资渠道却十分有限。他并非完全否定融资的可能性，而是强调开发商在获取开发项目融资时面临的显著困难。这恰好为他们的公司创造了独特的市场机遇，能够填补这一市场空白。

项目推进的挑战与策略

在项目推进方面，波佩乔伊先生曾表示，他们的进度已略有滞后，因此不愿再设定新的、可能无法达成的目标。但他当时预计，到年中，相关项目有望全面启动。他强调，如果未能实现这一目标，公司可能需要重新评估，因为他们在前期投入了大量时间和资金。为了提高投资者对该项目的认知度，他们曾多次前往美国东海岸、华盛顿，以及欧洲各地进行沟通，这本身就是一项重要的“销售工作”。

在具体的项目寻找和资金筹集上，他们的策略是先寻求并落实融资，再启动项目筛选。波佩乔伊先生解释道，他们在初期曾尝试以不同方式推进，但后来调整了策略，认为当前的做法更为合理。当时，他和巴特勒先生正计划在数周内与各建筑商进行会晤。此前，他们已经与部分建筑商进行了初步交流，并准备向特定的建筑商发出邀请函，介绍他们的项目计划，以探寻合作意向。这份计划在当时正由他们的会计师和律师进行审查。

聚焦加州及区域市场潜力

谈及项目选址，波佩乔伊先生表示，初期他们关注的重点项目主要集中在美国加州，其中北加州的项目数量较多，南加州也有部分。令他们略感意外的是，外州开发商对此类项目的兴趣并未如预期般强烈。

尽管如此，他们认为即便募集到2亿美元资金，也足以在加州市场发挥作用。他们最初设想的是开发约2500套住房单元，并且这并非一蹴而就的整体项目。波佩乔伊先生坦言，他们无法完全解决保障性住房问题，但相信可以通过他们的努力，在一定程度上改善现状。更重要的是，他们希望建立一个梅瑞尔和波佩乔伊先生本人亲自参与的精品运营模式，这对于他们来说意义重大，因为与他们沟通的投资者对他们的信任度很高，他们非常珍视这份信任。

金融市场的“循环困境”与机遇之窗

面对开发商从传统银行和储蓄机构获取融资的困难，波佩乔伊先生认为，在当时乃至可见的未来，像他们这样的专业公司或许是开发商为数不多的选择之一。他将这种现象称为一种“循环困境”。

这种困境并非源于某个特定方的过失，而是多重因素交织的结果：公众对过去金融机构救助事件（如储蓄与贷款机构危机）的关注，以及对未来潜在银行问题的担忧，导致他们对民选代表施加了巨大压力。因此，立法机构也对监管机构施加压力，要求避免类似情况再次发生。监管机构进而对银行和储蓄机构施加严格要求，避免其发放任何具有风险的贷款。这种连锁反应导致了即使是优质的贷款项目，也难以获得资金支持。

这一局面为其他投资者开辟了一个独特的“机遇之窗”。波佩乔伊先生认为，从长远来看，未来的宏观经济政策，为了刺激经济增长，可能会逐步打破这种循环，鼓励银行发放更多高质量的房地产开发贷款。然而，他预测这一转变可能需要数月甚至数年才能真正落实。

保障性住房项目关键要素

在选择保障性住房项目时，波佩乔伊先生强调了几个关键要素：

1. 快速建设潜力： 他认为低价或保障性住房项目仍有快速建设的强大机会。
2. 土地完备性： 最关键的是项目用地必须已具备开发条件，规划审批（entitlements）必须到位。等待数月甚至数年以获取审批的风险是不可承受的。他庆幸当时即使在南加州，也有大量具备开发条件的土地。
3. 合理地价： 这是另一个决定性因素。他指出，那些在1987-1988年购地的开发商，其库存地块可能在当时的市场条件下已处于“水下”状态（即价值低于成本）。因此，当时政府和其他机构能够以大约三十五年前售价的50%甚至更低的价格出售土地。
4. 供应链和劳动力准备就绪： 具备完善的规划审批、低成本的土地，以及一支渴望投入工作的建筑团队（包括各类技工和分包商），这三者结合，极大地提高了提供既经济又高质量产品的可能性。他指出，在当时，仅加州每年就能提供约2万到3万套住房单元。而他们公司当时的计划，是在五个州内为约2000至3000套住房提供融资支持，这仅占很小一部分市场份额。

市场供需的结构性错位

波佩乔伊先生也指出了当时市场中一种值得深思的结构性问题：尽管有充足的抵押贷款资金可供购房者使用，但用于建设新房、从而创造这些抵押贷款的开发资金却十分匮乏。他认为这是一种“看似不合理”的现象，凸显了金融市场在特定环节的失衡。

以下是波佩乔伊先生在当时提出的一些观点，它们揭示了其对市场、社会及投资的深刻洞察：

• 关于保障性住房的价值：
  “这是一项有益的工作。它不仅能带来可观的经济回报，更重要的是，你能真切地感受到自己所做的事情的社会价值。”

• 关于区域市场竞争：
  “市场竞争激烈。在某些区域，例如亚利桑那州，居住成本、工伤赔偿成本、保险成本以及劳动力住房成本均相对较低，这使得其在成本控制方面具有一定优势。”

  成本类别	相对水平
  居住成本	较低
  工伤保险	较低
  综合保险	较低
  劳动力住房成本	较低

• 关于中产阶级流失的隐忧：
  “如果富裕阶层与非富裕阶层之间的差距持续扩大，就可能增加社会矛盾的潜在风险，这将为社会带来不良影响。”

• 关于缩小贫富差距的策略：
  “我们需要为低收入人群提供更多向上发展的机会，帮助他们逐步迈向中等收入水平。必须让他们有机会实现自己所期望的经济舒适度。”
  

对中国跨境从业者的启示

回顾二十世纪九十年代初期美国市场在保障性住房融资方面的经验与挑战，对于当前中国的跨境行业从业者而言，具有一定的借鉴意义。无论市场环境如何变化，对民生刚需的深入理解、对金融工具的灵活运用，以及对社会责任与经济效益平衡的追求，都是推动行业健康发展的核心要素。

波佩乔伊先生的案例表明，当传统金融体系因各种因素而趋于保守时，专业的、专注于特定领域的私人资本能够填补市场空白，成为解决社会关键问题的重要力量。尤其是在房地产开发领域，精准识别“已具备开发条件”的土地、有效控制成本、并确保项目符合市场需求，是成功投资的关键。

对于深耕跨境领域的中国企业和个人而言，观察和研究海外市场的这些历史案例，有助于我们更全面地理解不同经济体在发展过程中可能出现的结构性问题，以及相应的解决方案。这不仅能为我们在海外投资和合作中提供宝贵参考，也能启发我们思考如何更好地将中国经验与全球实践相结合，为全球经济发展和民生改善贡献力量。关注这类动态，有助于我们把握全球经济脉搏，提升风险识别和机遇捕捉的能力。

新媒网（公号: 新媒网跨境发布），是一个专业的跨境电商、游戏、支付、贸易和广告社区平台，为百万跨境人传递最新的海外淘金精准资讯情报。

本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/california-housing-200m-fund-uncover-gem.html