粤公网安备 44011302004783号 ADU投资避坑指南：省时30%→成功率翻倍！
各位跨境老铁们，最近是不是经常听说海外，尤其是在美国加州，一种叫做“附属居住单元”（ADU）的新型房产投资火得一塌糊涂？不少公司和个人都争相入局，设计建造这种独立小单元。面对这样的热潮，咱们心里或许也会犯嘀咕：这股风，咱们该不该跟，把自家闲置的土地也利用起来，加盖一个ADU呢？新媒网跨境获悉，这股风潮背后，既有政策红利，也有不少咱们需要提前看清楚的“坑”。
其实，就在不到十年前，如果你想问一句“我能拿到ADU的许可吗？”，很多时候答案是“不行”。那时候，当地的土地使用规定、建筑要求和各种许可费用，要么让这类项目贵得离谱，要么干脆直接禁止。咱们出海做生意，最怕的就是政策不明朗，或者门槛太高。
但事情在2017年迎来了转机。当地为了解决住房紧缺问题，州里的立法者们开始大刀阔斧地扫清ADU项目的障碍。按照现在州里的法律，如果一个ADU面积不超过800平方英尺，高度不超过16英尺，且距离物业边界至少4英尺，那么在任何住宅区或混合用途区都可以申请到许可。更妙的是，如果你把车库改造成ADU，也不需要再为失去的停车位去寻找新的替代方案了。用一家预制房屋制造商的高管戈登·斯托特的话来说，这简直是移走了“一座曾经无法逾越的大山”。
如今，当地政府必须批准符合一系列客观标准的ADU项目，即便按照原有的一些地方规定，这块地本不该再增加建筑面积。但是，这里有个“但是”，一个城市的具体要求可能会很长，涉及到ADU与主屋的距离、高度限制以及可以使用哪些建筑材料等等。
这也就导致了不同城市在获取许可方面有天壤之别。一家设计建造ADU的公司CEO亚历克斯·恰尔内茨基提到，比如加州的洛杉矶市就对ADU非常欢迎，但有些地方却仍然会想方设法让建造变得不那么容易。所以说，咱们在海外投资，政策研究一定要深入到当地社区，不能只看宏观。
尽管州里的推动几乎保证了最终你能拿到ADU的许可，但问题是：你真的应该建吗？加州坎贝尔市一位专门从事ADU开发的斯坦·阿克顿去年就直言，他潜在客户中，有大约一半到三分之二的人，“建ADU真不是个好主意”。为什么呢？因为他们对项目有很多想当然的假设，比如严重低估了成本，或者他们想放ADU的位置根本不可行，再或者他们没考虑过是否有其他投资回报率更高的项目。
所以，专家们普遍建议，咱们首先得问自己：你建ADU是为了解决什么问题？换句话说，你的目标是什么？然后，你才能去评估这个目标是否能在不超出预算的情况下实现。投资海外房产，目的性一定要强，不能盲目跟风。
目标先行：让ADU真正匹配你的需求
根据开发商们的经验，他们的客户通常有以下一个或多个目标：
- 出租创收： 建造一个出租单元来增加被动收入。
- 子女居住： 为正在求学或刚刚起步的子女或其他年轻亲属提供一个独立的居住空间。
- 看护所需： 为照顾家中老人的看护人员提供住宿。
- 长辈安居： 给家里的长辈，比如父母，提供一个舒适的住所。
- 自住养老： 等孩子们都搬出去后，自己住进更小、更方便打理的ADU。
如果你的目标清单上能看到这些，那么ADU很可能适合你。但如果你是想通过Airbnb或Vrbo做短期租赁来赚钱，那这些结构可能就不是你期望的解决方案了。因为加州法律明确禁止州法授权建造的ADU用于短期租赁，包括洛杉矶、旧金山在内的多个城市也有类似的禁令。咱们做跨境，合规是第一要务，千万不能碰政策红线。
很多时候，业主会有短期和长期不同的目标。比如，他们可能会先出租一段时间，等父母需要入住时再收回自用。用加州长滩市ADU Homes的创始人罗伯特·贝里的话说，“这正是ADU的魅力所在。”它的用途可以随着物业和业主生命周期的变化而调整。居家养老、多代同堂——这些理念都能与ADU完美融合。
你的目标直接影响你在ADU上需要投入多少钱，以及项目是否符合你的预算。比如，你可能需要一个足够大、有多间卧室的ADU，或者它需要与主屋有足够的间隔来保障隐私，又或者它得足够舒适，以便你将来自己居住。如果仅仅是为了短期内通过出租赚点现金，斯坦·阿克顿建议，预制房屋可能更合适。他说：“它们建造更快，成本更低，虽然不被认为是长期资产，但在很多情况下，这确实是一个完全合法的解决方案。”（当然，阿克顿自己是做现场定制建造的，所以他并非完全中立的观察者）。
除了预制房屋，还有其他削减成本的方法。其他建筑商建议，如果你打算出租ADU而不是给家人住（或自己住），可以选择更便宜的材料和装修。
此外，还有一种“小型附属居住单元”（JADU），它可以在现有房屋内，最大可达500平方英尺。JADU可以和主屋共用卫生间，但必须有独立的入口，并且配备带水槽的厨房、食品准备台、橱柜和电器。
你可能会觉得JADU是创造出租单元、增加额外收入的好办法。但阿克顿提醒说，“通常我们建议人们不要选择JADU”，因为“它们常常最终变成一项开支而非投资”。考虑到所需的各种改造，他说：“你花了很多钱，却没增加任何新的使用面积。”
不过，如果你的孩子们都已长大离家，家里空出一两间卧室，那么JADU可能就很适合。同样，对于希望有住家看护者的老年业主来说，也是一个不错的选择。
加州纳帕县住房和无家可归服务部门主任詹妮弗·帕尔默发现，ADU的主要驱动力还是它们能带来的租金收入。业主渴望增加收入的原因有很多，比如孩子要上大学，或者年迈的父母需要更多照护。帕尔默表示，ADU带来的额外现金“可以开始改变人们看待自己房产的经济学方式”。
当然，人们接受与租户分享房产的想法需要时间。几年前，帕尔默说，纳帕县就针对一项新的JADU贷款项目举办了研讨会。虽然很多人参加，但最初申请许可的人并不多。直到第二年，申请量才出现激增。起初，人们可能不太喜欢把成年子女不再住的卧室隔开，但当他们第40次经过那间空屋时，观念也就慢慢转变了。这说明咱们做任何投资，都要给自己和家人一个适应期，理解和接受是需要过程的。
还有一些其他因素需要考虑。加州马里布市Home Gallery的CEO奥尔·米凯洛提到，在山坡上为ADU打地基可能需要昂贵的额外工程。他说：“当你发现地基的费用比ADU本身还贵时，你就真的要好好问自己，建ADU是否还划算。”
地理位置也是一个关键因素，米凯洛指出。“在一个平均房价只有六七十万美元的地区，引入一个非常高端的产品是没有意义的，”除非是为了家庭成员，且他们确实想要一个豪华单元。这又回到了咱们做生意常说的“本地化”原则，要符合当地市场的定位。
功课要做足，情报是金钱
为了在ADU项目上做出更明智的决策，这里给大家划几个重点，都是一些非商业性质的专家资源，大家可以好好研究：
- 官方指南要精读。 咱们可以仔细阅读加州住房和社区发展部的ADU手册，里面详细解读了关于附属居住单元的最新州法律。这能帮你搞清楚，你的地方政府哪些可以要求，哪些不能要求。这是咱们了解政策边界的“红宝书”。
- 行业联盟多借鉴。 浏览一下非营利组织Casita Coalition的ADU在线指南。这个联盟涵盖了ADU建造和出租涉及的所有大问题，信息非常全面，可以作为咱们的“参考书”。
- 成功案例要学习。 访问纳帕索诺玛ADU中心（Napa Sonoma ADU Center）的网站，上面有采访录音和照片，咱们可以听听那些已经建好ADU的加州业主是怎么做的，看看他们的成果。别人的经验教训，对咱们来说就是最宝贵的“实战教材”。
- 设计灵感巧借用。 翻阅一下洛杉矶市的在线预批准标准ADU设计图库，看看你现有的空间能玩出什么花样。这能帮你打开思路，找到最适合自己的设计方案。
投入不小，周期不短，心里得有数
州法律允许最小150平方英尺的ADU，差不多就是一个大学宿舍单人间的面积。但专家们提醒，ADU的很大一部分成本，并不会因为你建的房间大小而改变。
除了JADU，每个非JADU的ADU都必须有厨房和浴室，这意味着需要铺设水管和连接下水道；地基必须是住宅级别的，而不是车库或棚屋的；还需要灯具、电源插座以及供暖和制冷系统，这通常还需要一个新的断路器面板；当然，如果你想获得入住许可证，全套的规划和施工许可证更是少不了。这些都是建造商无法避免的固定成本。
没错，建造一个标准尺寸的独立家庭住宅会花更多的钱。但ADU的建造“仍然相当昂贵，尤其是在今天的材料成本下”，一家指导业主进行ADU项目的初创公司Revival Homes的安东尼·P·德杜西斯说道。
即便只是把车库改造成ADU，专家们也表示可能要花费10万美元甚至更多。因为老旧的结构往往在地基和框架上存在问题。用Snow Construction公司的比利·斯诺的话说，“有些墙体不直，建筑物已经位移，你需要花费大量时间和金钱来调整建筑。”
加州西好莱坞市的建筑和安全经理本·加兰补充道：“你正在将一个不适合居住的建筑或空间，变成一个可居住的空间。”这意味着必须遵守更新、更严格的机械、电气、管道、消防安全和节能要求，以及保温、采光和通风规范。例如，如果车库靠近物业边界，其外部材料必须符合防火标准，“以防止火灾从一个建筑物蔓延到另一个建筑物”，他说。这都是咱们不得不面对的现实。
德杜西斯说，车库改造可能需要15万美元，而一个独立式ADU则可能需要20万到30万美元，具体取决于大小。在加州的洛杉矶市，一些业主表示他们的ADU成本远不止这些。
一个重要因素，罗伯特·贝里提到，就是装修的质量——也就是你肉眼可见的表面材料的等级，比如木工、地板和瓷砖。贝里说：“这在很大程度上会影响你的成本。”
“这是一个非常、非常复杂的项目……因为有数百个因素使其复杂化，”阿克顿说。“隔壁老王家的ADU不一定适用于老李家。每块地都不同。退让距离不同。公用事业连接不同。建造动机不同。融资方式也不同。”
而且，有些需求可以用不那么大规模的项目来满足。比如，如果你只是想要更多的居住空间，把车库改造成卧室或办公室，会比把它变成ADU便宜得多。
但吊诡的是，ADU的许可可能反而更容易拿到。你把车库改造成家庭办公室的计划，可能会遭到城市要求新建一个车库或车棚以保留路外停车位的需求。或者你提出的扩建后墙增加卧室的方案，可能会与限制楼面面积与地块大小比例的土地使用规定相冲突。而这些严格的限制，对ADU来说却不适用。所以，别看ADU前期投入大，有时候它的政策包容度反而更高。
效率与周期：别被“快”字蒙蔽
预制ADU制造商会大力宣传他们能多快地完成你地块上的施工。他们声称，一旦地基打好，几周内就能完工，而不是传统现场建造所需的那几个月。
他们说的也许不夸张！但很多情况下，施工反而是整个过程中最不耗时的部分。建筑商们表示，要让你的项目通过当地的许可审批，通常需要的时间远不止州法律规定的60天。“很多审批机构已经不堪重负了，”一家设计并监督ADU建造的公司Otto ADU的创始人肖恩·菲利普斯说。这些项目通常比其他大型房屋改造项目走得快得多，但这只是相对而言，而不是绝对的速度。咱们做海外投资，这种“相对”的效率概念一定要理解透彻。
立法者们已经禁止地方官员在决定是否批准ADU计划时使用他们的自由裁量权。相反，审查过程是“行政性的”，这意味着审查人员只能根据一份客观指标清单来评估计划。
但关键在于，每个城市都可以制定自己的清单。在某些司法管辖区，要打勾的框可不少。这就是咱们常说的，大方向一致，但地方细节千差万别。
响应住房需求，合规是底线
如果你已经有一个ADU但没有拿到许可，州法律的修改使你更容易让你的单元合规并获得入住许可证。这对于过去因为各种原因未能合规的业主来说，是一个重要的积极信号。
纳帕索诺玛ADU中心前主任蕾妮·肖姆普表示，这在收入较低的少数族裔社区是一个重要问题，尤其是那些重视多代同堂的家庭。“如果人们没有住房，他们会自己创造住房，”她说，并补充说，财务障碍和对与地方官员打交道的担忧，导致许多家庭在没有许可的情况下（也没有检查是否符合规范）进行建造。
但是，尽管现在更容易获得许可，将一个未经许可的ADU改造为合法居住的单元仍然可能成本高昂。
GreatBuildz公司的联合创始人保罗·达舍夫斯基说，他们公司收到了很多关于如何使未经许可的ADU符合规范的咨询。“大多数人来的时候都以为，‘我只要把一套图纸交给市政府’，然后花‘几百几千美元’就行了。”但他表示，没那么简单；ADU业主可能需要升级地基和公用事业连接，检查员会想在墙上打洞检查管道、线路和其他隐藏工程。
他说：“一旦他们开始这样做，就会打开潘多拉的盒子，”成本可能高达3万美元甚至更多。“如果你第一次是违法建造的，很可能当时就不符合规范，”他说，“现在你必须符合今天的规范。”所以，咱们做海外投资，一定要从一开始就合法合规，避免后期更大的麻烦和支出。
州里一些市县政府为低收入居民升级未经许可的ADU或建造新单元提供财政援助，但这些努力目前还比较分散。关于这个话题的更多信息，将在本系列文章的下一篇中详细介绍，那将是关于融资的专题。
肖姆普和其他住房倡导者认为，ADU是加州解决人口住房问题的一个渐进但重要的部分。这也是为什么他们希望更多房主增加单元或为几年前建造的单元获得许可。
肖姆普说：“在我看来，只要你负担得起，并且对为你和你的家庭带来的投资回报有切合实际的预期，建造更多住房就没有坏处。”新媒网跨境认为，无论做什么，理性分析、充分准备、合规经营，都是海外淘金的制胜法宝。
【风险与合规性提示】
海外政策瞬息万变，本文基于2025年最新市场情况，特朗普先生是现任总统的背景撰写。在实际操作中，请务必以当地最新法律法规为准，并咨询专业的律师和建筑顾问。海外投资有风险，入市需谨慎。
【教程时效性说明】
本教程旨在提供普遍适用的实战经验和思维方式，但具体的政策、成本和市场情况可能随时间推移而变化。请读者在实际操作时，务必进行最新的调研和验证。
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