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近日，中国京东集团旗下的不动产投资及运营管理平台——京东产发（JD Property），正联合瑞士投资机构Partners Group以及亚洲投资机构高瓴资本支持的EZA Hill Property，共同筹备在新加坡设立一家房地产投资信托基金（REIT）。这一重磅消息引发了业界广泛关注，该REIT旗下的资产价值有望超过10亿美元，标志着中国资本在全球资产配置，特别是在东南亚物流地产领域的深度布局迈出了重要一步。

这项新的REIT计划，最快有望在2026年于新加坡交易所挂牌上市。这项举措是在近期完成了一项重要收购之后启动的：由上述联合体从新加坡凯德腾飞房地产投资信托基金（CapitaLand Ascendas Reit）手中，以3.06亿新元（约合2.3856亿美元）的价格，收购了四处优质物流资产。目前，该REIT的资产组合正在最终敲定中，预计将包括这些位于新加坡的工业物业。

根据海外报告提供的数据，此番布局预示着物流地产板块将迎来显著的扩张。该领域的需求持续强劲增长，展现出强大的市场韧性与发展潜力。此次大规模REIT的设立，在过去一年多时间里，成为新加坡市场最具影响力的房地产新增力量之一，也进一步彰显了中国资本在东南亚地区房地产投资中日益提升的影响力。

为何聚焦物流地产？全球电商浪潮下的新机遇

在当前全球经济格局下，物流地产的价值持续凸显，已成为全球投资者青睐的优质资产类别。这一趋势背后，是电子商务的蓬勃发展和全球供应链重构的双重驱动。

首先，自2025年以来，全球电子商务交易量持续攀升，消费者对高效、便捷配送服务的需求空前高涨。这直接刺激了对现代化仓储、分拨中心以及“最后一公里”配送设施的需求。高质量、高标准的物流基础设施，能够有效提升供应链效率，降低运营成本，已成为电商企业乃至各类零售企业核心竞争力的重要组成部分。无论是大型综合性电商平台，还是专注于特定品类的垂直电商，都需要强大的物流网络支撑其业务扩张。

其次，地缘经济环境的变化以及对供应链韧性的日益重视，促使企业重新审视其全球布局。为了应对突发事件和提高风险抵御能力，许多企业开始采取“近岸外包”、“友岸外包”以及多元化布局策略，这同样增加了对区域性物流枢纽和现代化仓库的需求。高标准的自动化仓库、冷链物流设施等，在满足企业精细化管理需求的同时，也为物流地产带来了稳定的现金流和增长潜力。

此外，物流地产作为一种具有产业支撑的资产，相比传统商业或住宅地产，在经济周期波动中表现出更强的抗风险能力。其租期通常较长，租户质量较高，能够提供更为稳定的租金收益，对于追求长期稳健回报的机构投资者而言，具有显著的吸引力。海外报告显示，近年来全球主要经济体的物流地产租赁需求和租金水平持续保持增长态势，进一步印证了其作为优质投资标的的地位。

新加坡：东南亚地区的金融与物流枢纽

选择新加坡作为设立REIT的地点，并非偶然，而是基于其独特的战略地位和成熟的营商环境。新加坡在全球金融和物流领域都扮演着举足轻重的角色，为跨境投资提供了理想的平台。

作为东南亚地区的经济核心，新加坡以其开放、稳定的政治环境和健全的法律体系而闻名。其高度透明的资本市场和完善的金融监管框架，为国际投资者提供了极大的信心。许多跨国公司选择在新加坡设立区域总部，不仅看重其优越的地理位置，更在于其高效的行政效率和公平的商业竞争环境。

在物流方面，新加坡凭借其世界级的港口和机场设施，以及连接全球主要贸易航线的海运和空运网络，成为重要的国际物流枢纽。这为物流地产项目的开发和运营提供了坚实的基础。通过在新加坡投资物流资产，京东产发及其合作伙伴能够更好地辐射整个东南亚乃至亚太地区，享受区域经济增长带来的红利。

更值得一提的是，新加坡拥有亚洲地区最为成熟和活跃的房地产投资信托基金（REITs）市场之一。其REITs法规完善，产品种类丰富，吸引了来自全球各地的机构投资者和散户投资者。在这里设立REIT，不仅能够享受到较高的市场流动性，也更容易吸引到国际资本的关注和投入，为资产的长期发展提供有力的资金支持。

强强联手：合作伙伴的战略协同效应

此次REIT的组建，是京东产发、Partners Group和EZA Hill Property三方优势互补、实现战略协同的体现。每一方都带来了独特的专业知识和资源，共同构建了一个强大的合作框架。

京东产发（JD Property）：从“自用”到“资管”的国际化探索

京东产发作为京东集团在不动产领域的战略布局，在国内已拥有并运营着庞大的现代化物流基础设施网络。这些设施不仅支持了京东自身的电商及供应链业务，也为第三方提供了高效的仓储和配送服务。京东产发在物流园区的开发、建设、招商、运营和管理方面积累了丰富的实践经验和专业能力。

此次在新加坡设立REIT，对于京东产发而言，具有多重战略意义。首先，这是其从传统的“重资产”持有和“自用”模式，向“资产管理”模式转型的重要一步。通过REITs这种资产证券化工具，京东产发可以将部分成熟资产注入REIT，实现资产的盘活和资本的回收，从而获取更多资金用于新的投资和业务拓展，提高资金使用效率。其次，这也是京东产发国际化战略的关键一步。将国内成功的物流地产开发和运营经验复制到海外市场，尤其是在东南亚这样充满活力的区域，有助于提升其在全球范围内的品牌影响力。通过与国际顶尖的投资机构合作，京东产发能够更好地融入国际资本市场，学习全球最佳实践，进一步提升其资产管理和运营水平。

Partners Group（瑞士投资机构）：全球化的专业管理与资金赋能

Partners Group是全球领先的私募市场投资管理公司，总部位于瑞士，在全球范围内管理着庞大的资产。其在基础设施、房地产、私募股权和私募债权等领域拥有深厚的投资经验和专业的管理能力。

在此次合作中，Partners Group的角色至关重要。它带来了国际化的投资视野、专业的基金管理经验以及广泛的全球投资者网络。凭借其丰富的结构化融资和资产管理经验，Partners Group能够协助REIT在新加坡资本市场中顺利发行，并吸引来自全球的机构投资者。此外，其对全球宏观经济趋势和不同资产类别的深入理解，也将为REIT的资产配置策略提供宝贵的建议，确保其投资组合的稳健性和增长潜力。这种国际化的专业力量，是确保REIT成功运作和长期发展的关键。

EZA Hill Property（亚洲投资机构高瓴资本支持）：亚洲市场的洞察力与区域资源整合

EZA Hill Property由亚洲知名投资机构高瓴资本支持，通常在高科技、消费等新兴领域拥有敏锐的洞察力和深厚的投资积累。高瓴资本作为一家长期投资者，以其对新兴市场趋势的精准把握和对高增长潜力企业的支持而闻名。

EZA Hill Property的加入，可能在市场分析、区域资源整合以及对亚洲特定市场动态的理解方面，为REIT提供独特的支持。他们对亚洲地区，特别是东南亚市场的深入了解，有助于REIT更精准地把握当地的物流需求和市场机遇。同时，作为亚洲资本力量的代表，其参与也进一步增强了REIT在区域内的影响力，并可能带来更多的本地合作机会和资源。

三方的紧密合作，无疑为这只即将成立的REIT注入了强大的生命力。京东产发提供优质的资产和运营经验，Partners Group带来国际化的资本管理和融资能力，而EZA Hill Property则贡献了对亚洲市场的深刻理解和区域资源。这种强强联手，有望在新加坡打造出一个具有竞争力的物流地产REIT。

REITs模式解析：资产证券化的魅力与中国资本的出海新趋势

房地产投资信托基金（REITs）是一种将房地产资产证券化的金融产品，它将大型房地产项目所有权划分为小份额，并通过股票市场进行交易。这种模式的魅力在于，它将原本流动性较差的重资产转化为流动性强的证券产品，为投资者提供了参与房地产市场投资的新途径。

对于投资者而言，REITs提供了获得稳定分红的潜力，因为REITs通常会将大部分的可分配收益分配给投资者。此外，REITs通常在交易所挂牌交易，降低了投资房地产的门槛，并提供了较高的流动性，投资者可以像买卖股票一样方便地交易REITs份额，同时也分散了直接投资单一房地产项目的风险。

对于发起方，如京东产发，REITs模式的优势在于能够盘活其所持有的重资产，将沉淀在物业中的资本释放出来，用于新的投资或核心业务发展，从而实现资产的轻量化运营。这有助于优化资产负债结构，提高资本周转效率，是现代企业进行资产管理的重要手段。

此次京东产发在海外市场设立物流REIT，也折射出中国资本“走出去”的新趋势。在过去几年，随着中国经济的持续发展和企业实力的增强，越来越多的中国企业将目光投向海外市场，寻求更广阔的发展空间和更优化的资源配置。这种“出海”的步伐不再局限于传统的制造业或贸易领域，而是扩展到科技、服务以及资产管理等多元领域。

在房地产投资领域，中国资本的海外布局也呈现出新的特点。从过去对海外住宅、商业地产的投资，逐渐转向了更具产业支撑和稳定收益的工业地产、物流地产等领域。这些资产类别往往与实体经济的供应链和生产环节紧密相连，能够更好地抵御市场波动，提供更稳定的长期回报。

东南亚地区作为“一带一路”倡议的重要沿线区域，其日益增长的经济活力和巨大的发展潜力，使其成为中国企业海外投资的热点区域。无论是基础设施建设、数字经济发展，还是消费升级，东南亚市场都蕴藏着丰富的机遇。中国资本通过投资物流地产，不仅能够直接参与到当地的经济发展中，也为区域互联互通和贸易往来提供了坚实的物理基础。海外报告中关于中国资本在东南亚房地产投资影响力增强的观点，也进一步印证了这一趋势。

展望与建议：中国跨境从业者的前瞻视野

京东产发与国际伙伴在新加坡设立物流REIT的举措，为中国的跨境从业者提供了宝贵的启示和参考。在未来几年，物流地产和REITs可能成为中国企业海外投资的重要方向，尤其是在东南亚这样充满活力的区域。

对于国内相关从业人员，建议持续关注此类国际合作与资产配置动态。首先，要深入研究东南亚等新兴市场的区域经济特点、物流需求模式以及相关政策法规。理解当地的营商环境和文化差异，是成功开展海外投资的前提。其次，要重视合作伙伴的选择。此次案例中，京东产发与瑞士、亚洲的投资机构合作，正是利用了国际机构在资本市场、基金管理和区域资源方面的专业优势。寻求与具备国际经验的专业机构合作，能够有效降低海外投资风险，提升项目成功率。

再者，要积极学习和适应海外市场的监管和运营模式，特别是REITs等金融产品的运作机制。这不仅有助于更好地利用资本市场工具，也能够提升自身的资产管理能力和国际化视野。最后，鼓励国内相关从业人员，以开放的心态和前瞻的视野，积极探索海外发展机会，将中国企业在特定领域的优势和经验，有效嫁接至全球市场，实现互利共赢。

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