新媒网 · 跨境数据社区

在全球经济格局不断演变、资本市场充满机遇与挑战的2025年，对于许多关注海外资产配置的国内跨境从业者来说，了解细分行业和龙头企业的动态至关重要。美国不动产投资信托（REITs）作为一种独特的投资工具，尤其是在特定的高增长领域，其表现往往能折射出更深层次的市场趋势。近期，专注于博彩、酒店和娱乐地产领域的美国REIT巨头——VICI Properties Inc. (VICI) 的市场表现，便呈现出值得关注的复杂态势。

VICI Properties Inc. (VICI) 总部位于美国纽约，是一家通过持有、收购和开发博彩、酒店及娱乐目的地物业来运营的REIT。该公司采取净租赁模式，其资产组合中不乏赫赫有名的地标，例如拉斯维加斯凯撒宫、美高梅大酒店以及威尼斯人度假村等。凭借这些核心资产，VICI拥有约320亿美元的庞大市值，在全球娱乐地产领域占据举足轻重的地位。

尽管VICI拥有如此强大的资产组合，其股票近期在市场上的整体表现却显得喜忧参半。与大盘相比，其股价涨幅有所不足，但与同行业基金相比则表现出了韧性。

为了更清晰地了解VICI的市场定位，我们不妨将其表现与主要市场指数和行业基金进行对比：

从上述数据中我们可以看到，截至2025年下半年，VICI的股票在2025年迄今实现了2.7%的增长，这略高于同期房地产精选行业SPDR基金（XLRE）0.57%的涨幅。这表明在当前房地产行业面临普遍压力的背景下，VICI展现出了一定的抗跌性。然而，若将时间线拉长至过去52周，VICI的股价则下跌了7.5%，与XLRE的7%跌幅相近，但与同期标普500指数高达17.7%的强劲增长形成鲜明对比，未能跟上大盘的步伐。

外媒分析指出，VICI股价近期的回调，更多是受到了整个美国房地产行业普遍低迷氛围的影响，而非其自身运营出现根本性问题。在全球经济不确定性增加、利率政策波动以及商业地产市场供需关系调整的背景下，房地产板块整体承压，REITs作为高派息资产，对利率变化较为敏感，因此股价波动在所难免。然而，博彩和娱乐地产作为一个相对特殊的细分市场，其运营模式和现金流稳定性可能与传统商业地产有所不同，这为VICI提供了穿越行业周期的独特优势。

尽管股价面临一定的市场压力，VICI的财务基本面却显得颇为稳健，甚至表现出色。在2025年10月30日公布第三季度财报后，其股价在随后的交易日中上涨了1.6%，这通常被市场解读为对公司财务表现的积极反馈。

从关键财务指标来看，VICI的运营实力不容小觑。在过去12个月中，公司的调整后运营资金（AFFO）合计增长了7.4%，而同期公司总股本仅小幅增长了2.1%。这意味着公司在有效扩大营收和利润的同时，并没有显著稀释现有股东的权益，展现了良好的资本效率和盈利能力。

就2025年第三季度的具体表现而言，VICI也交出了一份亮眼的答卷：

• 营收： 公司的总营收达到10亿美元，同比增长4.4%，超出了市场普遍预期0.43个百分点。这反映了其核心资产的租金收入保持增长，以及可能的新收购带来的贡献。
• 每股AFFO： 每股调整后运营资金（AFFO）增长了5.3%，达到0.71美元，也超出了华尔街分析师预期1.6个百分点。AFFO是衡量REITs盈利能力和派息能力的关键指标，其增长显示出公司健康且可持续的现金流生成能力。

展望未来，分析师对VICI的信心依然保持乐观。对于截至2025年12月的整个财政年度，市场普遍预计VICI的每股AFFO将达到2.37美元，这将比上一年实现4.9%的稳健增长。尤其值得注意的是，在过去连续四个季度中，VICI的每股AFFO均超出了市场预期，这不仅彰显了管理层优秀的执行力，也增强了市场对其未来业绩的信心。

来自外媒的23位分析师对VICI的评级也印证了这种积极的市场情绪。其中，有18位分析师给出了“强烈买入”的评级，1位给予“适度买入”，另外4位则建议“持有”。这种评级组合比2025年8月时更为乐观，当时给出“强烈买入”建议的分析师为17位。虽然在2025年10月31日，某知名金融机构的分析师保持了对VICI的“买入”评级，并将目标价从35美元小幅调整至34美元，但这种微调并未动摇其对公司长期价值的认可，也为关注美股REIT的国内跨境投资者提供了重要的参考依据。

VICI Properties的案例，不仅是观察美国特定REITs市场的一个窗口，也为国内跨境从业者提供了多维度的思考与启示：

• 全球资产配置的策略参考： 随着国内高净值人群对全球资产配置的需求日益增长，了解不同国家、不同行业细分领域的优质REITs，有助于构建更加多元化和抗风险的投资组合。博彩和酒店REITs作为一种特殊资产类别，其稳定的现金流和潜在的增长空间，在特定的全球经济周期下可能具有独特的吸引力。其与传统商业地产的关联度可能较低，有助于分散投资风险。

• 商业模式创新与借鉴： VICI的成功实践，尤其是其独特的净租赁模式以及在娱乐地产领域的专业化运营，对于国内文旅地产、商业地产的开发与运营方，在探索资产证券化、轻资产运营、优化资本结构等方面，提供了宝贵的经验。如何结合中国国情，将这种模式本土化，或从中汲取灵感，推动国内相关产业的创新与升级，是值得深入探讨的方向。

• 风险与机遇的平衡考量： 尽管全球房地产行业整体面临挑战，但细分市场的龙头企业，凭借其强大的基本面、专业的运营能力以及对特定消费趋势的把握，仍能展现出强大的韧性。国内从业者在进行海外市场考察或投资时，需深入分析行业基本面，而非仅关注宏观经济数据。同时，也要密切关注全球经济周期波动、利率变化以及地缘政治等因素对REITs估值和市场情绪的综合影响，做好风险管理。

• 消费升级与体验经济的洞察： 娱乐、休闲和酒店业是全球消费升级的重要方向。VICI的稳健表现，在一定程度上反映了美国乃至全球消费者对高质量娱乐体验的持续需求。这对于中国跨境电商、文旅服务出海、以及数字娱乐等领域，在理解目标市场消费趋势、设计更具吸引力的产品和服务时，具有重要的参考价值。通过观察这些海外巨头的业务布局和增长点，我们可以更好地预判未来全球消费市场的演变方向。

新媒网（公号: 新媒网跨境发布），是一个专业的跨境电商、游戏、支付、贸易和广告社区平台，为百万跨境人传递最新的海外淘金精准资讯情报。

本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-reits-fall-one-bucks-trend-up-2-7-profit-7-4.html