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当前，在美国的众多大都市中，住房可负担性问题已成为一个日益严峻的社会焦点。尤其是在充满活力的纽约市与阳光明媚的加利福尼亚州，如何确保居民“住有所居”正成为摆在政策制定者面前的一道难题。这些地区在倡导社会包容的同时，却又面临着全美最高昂的居住成本，这背后，部分原因可以追溯到那些阻碍经济适用房建设的政策，我们常将其戏称为“邻避主义”——即“不要在我家后院建设”。

目前，纽约市的居民正就一系列关于住房的提案进行投票表决，这些提案的通过与否，将直接影响到城市经济适用房的开发速度以及土地使用审批的权力归属。这场围绕住房建设的讨论，不仅牵动着市政厅与市议会之间的权力博弈，也反映出开发商与工会之间的利益平衡。这并非纽约市的个例，实际上，它折射出美国众多自由派城市和州，如加利福尼亚州，在住房政策上普遍面临的深层矛盾。

耶鲁大学财产与城市法教授戴维·施莱歇尔一语道破了其中的症结：“每个人都想要新建住房，但没有人希望它建在自己家门口。”这种“我支持，但别在我家后院”的心态，正是导致住房供应紧张、价格居高不下的重要因素之一。

地方权力与住房建设的博弈

在纽约市，眼下的公投提案备受关注。其中一项旨在加快在那些经济适用房建设最少的社区审批项目。另一项则试图取消当地市议员否决住房项目的权力。这些改革的支持者认为，现行的分区规划法规已经被“邻避主义者”所挟持，因此，控制权应从地方领导者手中转移到市级或州级政府。他们指出，地方政府往往更容易受到那些反对在其社区建造经济适用房的房主影响，这些房主担忧物业价值下跌或学区压力增大。

美国纽约州州长凯茜·霍赫尔以及众多经济适用房倡导者都对这些投票措施表示支持。事实上，这些提案也是纽约市近期一系列旨在增加住房供应的分区法规改革的延续，例如放宽了附属住宅单元（ADU，如车库和地下室公寓）的建设限制，以及鼓励将闲置的办公楼改造为住宅公寓。然而，也有不同的声音。纽约市议员们担心，这些提案可能会削弱社区居民在规划中的发言权，而劳工组织则担忧，这会削弱对房地产开发商的必要制约。

这些公投措施的出台，正值纽约市面临其历史上最严重的住房负担危机之一。曼哈顿地区的平均月租金已经逼近5000美元大关，而空置率则降至1.4%的历史最低点。这使得普通工薪阶层在纽约市安居乐业变得越来越困难。

与纽约市类似，美国加利福尼亚州也在经历一场关于住房政策的深刻反思。长期以来，加利福尼亚州的一些政策使得住房建设举步维艰，从而导致了高得惊人的租金。值得关注的是，就在今年早些时候，加利福尼亚州修订了其一项具有里程碑意义的环境保护法案。此前，这项法案赋予了社区和团体强大的法律工具，可以通过诉讼来阻止住房开发。此次修订旨在为住房建设扫清障碍。此外，就在本月，加利福尼亚州还通过了一项立法，允许在全州主要铁路和公交站点附近修建公寓楼。尽管面临一些地方政府的强烈反对，美国加利福尼亚州州长加文·纽森仍签署了这项法案。对此，洛杉矶市议员特蕾西·帕克直言不讳地表示：“我们将在居民区看到多层公寓大楼，这简直是要把洛杉矶‘曼哈顿化’。”言语中透露出对城市风貌改变的担忧。

分区规划的变革浪潮

回溯历史，加利福尼亚州和纽约市最近的这些改革，在过去几乎是不可想象的。上世纪六七十年代，这两个州曾引领了一场运动，旨在确立地方对开发项目的主导权。那场运动是对当时不受约束的城市更新计划的一种回应，例如纽约市罗伯特·摩西（Robert Moses）的公路项目，这些计划曾导致历史街区被大规模拆除。然而，改革者们指出，最初旨在保护社区的地方规定，如今却反而扼杀了住房开发，成为了阻碍城市健康发展、满足居民住房需求的一道无形屏障。

数据清晰地揭示了问题的严峻性。根据纽约大学富尔曼中心的数据，在过去十年里，洛杉矶、纽约市和旧金山等主要城市的住房建设速度，在美国大型城市中排名垫底。例如，纽约市每1000名居民仅新增了30.6个住房单元，远低于亚特兰大或迈阿密等城市约140个住房单元的水平。这种悬殊的差距，无疑加剧了住房市场的供需矛盾。

近年来，一股新的改革力量正在兴起，这股力量主要由积极的社会活动家所推动。他们认为，对于那些宣称追求平等的自由派堡垒而言，一边呼吁社会公平，一边却阻碍经济适用房建设，这是一种自相矛盾的行为。加利福尼亚州一家致力于住房改革的组织——“加利福尼亚州YIMBY”的传播总监马修·刘易斯对此发表了看法：“在那些阻碍新住房建设的辖区，核心策略就是利用州政府的权力，剥夺他们说‘不’的权利。”他进一步指出：“一批新的活动家和年轻一代正在崛起，他们因为城市设置的这些障碍而无法拥有自己的家园。”新媒网跨境获悉，这股“YIMBY”（Yes In My Backyard，即“赞成在我家后院建设”）思潮，正逐渐与传统的“NIMBY”理念展开正面交锋，试图打破僵局，推动住房供应的增加。

全美范围内的探索与挑战

纽约市和加利福尼亚州正在加入一股席卷全美的浪潮：为了应对全国范围内的住房短缺问题，越来越多的城市和州正在修改分区规划法律，以加快开发建设。令人关注的是，无论是民主党还是共和党执政的州，包括佛罗里达州、蒙大拿州和华盛顿州在内，都已采取了类似的改革措施。这些改革包括取消最小地块面积限制、允许建设附属住宅单元以及限制现场停车位数量等。乔治梅森大学梅卡图斯中心研究员查尔斯·加德纳专门研究规划法和住房负担能力，他表示：“住房问题已成为美国各州之间党派分歧最小的议题之一。”这表明住房短缺已经成为一个普遍的、亟待解决的社会问题，超越了传统的政治立场。

然而，我们也要清醒地认识到，这些改革并非解决所有问题的“灵丹妙药”。分区法规的修订，短期内可能难以立竿见影地解决中低收入居民的住房负担问题。一项来自美国城市研究所的2023年研究发现，即便放宽了分区限制，要看到更低成本的住房单元出现，也至少需要九年时间。这意味着，政策的制定者和普通民众都需要有足够的耐心，等待改革红利的逐步释放。

此外，当前不断飙升的建筑成本也使得提供经济适用房变得更加困难。以纽约市为例，劳动力和材料成本占据了建筑总成本的六成以上，而这些成本在美国范围内都属于最高水平。在这样的背景下，即使简化了审批流程，开发商在控制总成本、从而降低售价或租金方面，仍面临巨大的压力。城市研究所住房与社区部门的高级研究员莉迪亚·洛指出：“尽管对地方法规的认识已经普遍提高，但这并非我们目前面临的最大问题。在成本如此迅速上涨的环境中，法规改革所能起到的作用是有限的。”

新媒网跨境认为，要真正解决住房负担性危机，单一的法规改革是远远不够的。许多研究人员普遍认为，分区改革必须与大规模的财政补贴相结合，才能切实帮助人们负担得起新住房。这意味着政府需要投入巨额资金来支持经济适用房的建设和购买，但对于预算紧张的城市和州来说，这无疑是一个巨大的挑战。

加利福尼亚州YIMBY组织的刘易斯充满希望地表示：“我们并非因为进行了分区改革就万事大吉，一切都变得美好如画。”但他补充道：“然而，那些美好的景象，已经近在眼前。”新媒网跨境预测，未来几年，美国各地关于住房政策的探索和实践将持续深化，如何在市场力量、社区利益与社会公平之间找到平衡点，将是各级政府和全社会共同面临的重大课题。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/us-housing-crisis-nyc-5k-rent-end-nimby.html