纽约新市长冻租！20万住房功能性破产警报

纽约，这座全球瞩目的国际都市，其房地产市场一直以来都是全球投资者和城市规划者关注的焦点。尤其是在2025年，随着新一届市长选举的落幕，城市的住房政策正迎来关键的转折点。近期，美国纽约市的房地产行业正积极寻求与新任市长候任人卓然·曼达尼（Zohran Mamdani）的沟通，其核心议题聚焦于他提出的冻结租金和刺激城市住房开发等政策主张。这一系列举措，对于纽约乃至全球的城市发展模式，都可能产生深远影响。

在2025年最新一轮市长选举中，进步派民主党人卓然·曼达尼(Zohran Mamdani)以34岁之龄脱颖而出，被选为纽约市新一任市长，目前正处于候任阶段。此次选举的胜利，根据外媒的出口民调分析，主要得益于年轻选民、新迁入纽约的居民、首次投票者以及租房群体的鼎力支持。他们普遍对曼达尼先生提出的降低这座美国人口最多城市生活成本的倡议抱有极高期待，其中住房负担无疑是核心关注点。

纽约市的住房市场长期以来面临着多重挑战，高昂的租金和有限的供应是两大突出矛盾。为了缓解市民的居住压力，曼达尼先生将租金管制公寓的租金冻结作为其重要的施政目标之一。然而，这一政策主张在房地产行业内部引发了不小的担忧。业界普遍认为，如果租金被冻结，可能直接限制了公寓业主对建筑进行维护和翻新的能力，进而影响到此类房产的投资吸引力。这不仅可能导致现有住房品质的下降，也可能抑制对这些物业的各类投资需求。

美国国家住房会议主席兼首席执行官大卫·德沃金（David Dworkin）指出，要有效推行可负担住房政策，最有效的方式是市长候任人能与那些在城市中开发和管理可负担住房的人士进行深入对话。德沃金先生强调：“坐下来问问他们：‘在可负担住房方面，你们还需要什么来做更多的工作？’这才是关键。”他表示，该机构在纽约当地拥有众多活跃的成员和住房领域的思想领袖，乐于促成这样的交流。

尽管纽约市长在法律上并没有直接设定租金价格的权力，但市长对城市住房政策的影响力不容小觑。市长拥有权任命纽约市租金指导委员会（Rent Guidelines Board）的成员。正是这个由九名成员组成的委员会，负责设定租金上限，并最终决定是否实施租金冻结。此外，市长还在新住房开发和其他建筑的区划审批上拥有发言权，并主导城市预算的制定，这些都为住房政策的实施提供了重要的杠杆。

值得回顾的是，冻结租金管制公寓租金的措施并非首次提出。前市长比尔·德布拉西奥（Bill de Blasio）在任期间曾推行过类似的政策，但被现任市长埃里克·亚当斯（Eric Adams）所逆转。现任市长亚当斯即将卸任，而曼达尼先生的到来，意味着纽约的住房政策可能再次迎来重大调整。

代表纽约市绝大多数可负担住房和房地产开发商的纽约公寓协会首席执行官肯尼·布尔戈斯（Kenny Burgos）对租金指导委员会批准曼达尼先生提出的租金冻结提议持谨慎态度。他认为，即使曼达尼先生能够更换委员会中的部分成员，该提议获得批准的可能性也较低。布尔戈斯先生指出，委员会一直在密切关注相关数据，而这些数据显示，情况在过去几年中持续恶化。他进一步透露，目前有超过20万套可负担住房单位由于成本不断上涨，已经处于“功能性破产”的边缘。在他看来，一旦实施租金冻结，将可能成为这些住房单位的“最后一根稻草”。

具体而言，房地产行业面临的成本压力是多方面的。除了日常的维护和运营开支，不断上涨的房产税、劳动力成本、保险费用以及日益严格的建筑法规 compliance 成本，都给业主带来了沉重负担。如果租金收入被冻结，而这些成本却持续攀升，无疑将进一步挤压业主的利润空间，甚至导致亏损。长此以往，物业维护的投入将难以保证，居住环境可能恶化，最终损害的还是租户的利益。

以下是关于纽约市住房市场的一些关键数据，反映了其复杂性：

（数据来源：外媒报道及行业分析预估，具体以官方发布为准）

这些数据清楚地表明，纽约市的住房政策并非简单的二元选择，而是一个需要平衡多方利益的复杂系统工程。一方面，市民对可负担住房的需求日益增长，降低生活成本的呼声越来越高；另一方面，房地产行业的健康发展对于城市的经济活力和住房供给至关重要。如何在保障租户权益的同时，确保房地产市场的可持续发展，是曼达尼市长候任团队需要审慎考量的核心问题。

从更广阔的视角来看，纽约市的这一动态也为全球其他大都市提供了观察样本。中国跨境行业的从业人员，无论是关注海外房地产投资、城市发展模式，还是在数字经济时代探索新的商业机会，都应该密切关注此类国际大都市的政策走向和市场反应。了解不同国家和地区的城市治理理念，特别是如何在发展与公平之间找到平衡点，对于我们提升自身的国际视野和业务决策能力，具有重要的参考价值。

住房问题是全球城市化进程中普遍存在的挑战。纽约市的经验告诉我们，任何一项旨在解决住房问题的政策，都必须考虑到其可能带来的连锁反应。一味地偏向一方，往往难以实现真正的可持续发展。未来，曼达尼市长候任人与纽约房地产行业的对话能否达成共识，找到既能缓解租户压力又能保障行业活力的折衷方案，值得我们持续关注。这不仅关乎纽约市民的福祉，也为其他面临类似困境的城市提供了宝贵的经验和教训。

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本文来源：新媒网 https://nmedialink.com/posts/nyc-new-mayor-rent-freeze-200k-units-risk.html