粤公网安备 44011302004783号 美国房产!2025年7月生效!卖家佣金劲省2.5万刀
新媒网跨境获悉，美国房地产经纪人佣金模式近期发生重大调整，这一变化预计将对美国房地产市场的交易方式带来深远影响。传统上，房屋交易中卖方普遍承担买卖双方经纪人的佣金，通常为总交易额的5%至6%。然而，自2025年第二季度起，随着美国全国房地产经纪人协会（National Assn. of Realtors, NAR）达成一项具有里程碑意义的和解协议，这一长期以来的惯例将被打破，房地产行业的游戏规则面临重塑。
这项变革的核心在于买方经纪人佣金的支付方式。过去，卖方支付佣金覆盖买卖双方经纪人的做法，曾被部分批评者认为限制了市场竞争，并可能推高房价。而根据新规定，大多数房源信息将不再公开披露买方经纪人的佣金金额，这实际上解除了卖方必须承担买方经纪人佣金的预设责任。
此外，新规还强制要求买方经纪人必须与客户签订书面协议，即所谓的“买方经纪协议”。这类协议将明确规定经纪人所提供的具体服务内容及其收费标准。这些新规预计将于2025年7月正式生效，但仍有待法院的最终批准。这一系列变化将对房屋买卖双方以及房地产经纪人的角色产生结构性调整。
卖方费用支出或将减少
此次佣金模式调整最直观的影响是，如果买方最终承担其自身房地产经纪人的费用，那么卖方在交易中的支出将有望显著降低。
以2024年2月的数据为例，美国加州南部地区的平均房价为842,997美元。按照旧有体系，卖方需支付约50,580美元的佣金（以6%计算，买卖双方经纪人各3%）。而在新的规定下，如果卖方仅需向其自身的经纪人支付3%的佣金，则可节省约25,290美元。
此项变化意味着买方将直接承担其经纪人的费用。美国加州棕榈泉的房地产经纪人迈克尔·科普兰指出，虽然这看起来增加了买方的支出，但最终的整体成本可能保持不变。他解释道，过去卖方支付的6%佣金实际上会被计入房屋售价中，因此买方最终仍是通过更高的房价间接支付了自己经纪人的费用。在新体系下，买方可能需要直接支付经纪人3%的佣金，但由于卖方仅需支付其自身经纪人的佣金，房屋的最终成交价格可能因此有所下降。
买方协商空间增大与灵活性提升
旧有佣金体系的一大争议点在于，买方在佣金谈判中几乎没有话语权。由于卖方承担了双方经纪人的佣金，买方往往无法就经纪服务费用进行议价。此前，美国全国房地产经纪人协会就曾因此面临诉讼，诉讼方指控这种做法导致佣金被人为抬高，并可能诱使买方经纪人将客户导向那些能提供更高佣金的房产。
在新体系下，买方将有更多机会直接与自己的经纪人进行谈判，不仅可以协商佣金支付金额，还可以明确所需的服务内容。这些期望都将在强制性的买方经纪协议中详细列明。
迈克尔·科普兰举例说：“一些买方可能会选择只雇佣一名律师来处理交易，并为此支付固定费用。或者，他们可能希望将经纪人作为顾问，仅在需要时进行咨询。”
在当前互联网时代，房地产信息的可获得性达到了前所未有的高度。买方几乎可以了解到市场上任何房产的详细信息，不仅包括卧室、浴室数量和建筑面积，还包括该房产的历史成交价以及周边类似房产的要价。买方还可以设置提醒，以便在符合其价格区间的房源上市时立即收到通知。因此，一些精明的购房者可能会选择那些允许他们自行看房，但能在检查报告审阅和交易后期文件处理方面提供帮助的经纪人。
如果买方需要一个高度投入、响应迅速的经纪人，他们可能愿意支付3%甚至更高的佣金。而如果他们只需要经纪人处理交易中更技术性的环节，则可能只需支付1%或2%。甚至有部分买方可能会尝试完全自行处理交易，不支付任何经纪人费用。美国指南针地产公司（Compass）的经纪人迈克尔·霍尔希迪指出：“优秀的经纪人将能够充分展现其价值，而那些无法证明其价值的经纪人则难以从中受益。”
经纪人角色与行业动态的演变
对于许多经纪人而言，代表买方虽然能帮助客户找到理想居所，但也通常意味着投入更多的时间和精力。经纪人可能花费数周甚至数月为客户安排看房，但最终客户是否购买房屋仍是未知数。正因如此，许多经验丰富的经纪人更倾向于代表卖方，因为卖方业务的效率通常更高，尤其是在市场活跃时，交易可能在几天内完成。
因此，如果新规导致买方经纪人的佣金收入不再有保障，这些经纪人可能会尝试转向只代表卖方。或者，如果他们无法通过代表买方赚取足够的收入，他们甚至可能选择退出房地产行业——在美国加州南部地区，在2023年疫情后市场冷却的大背景下，这一趋势已有所显现。
活跃于美国加州圣马力诺和帕萨迪纳的豪宅经纪人布伦特·张（Brent Chang）认为，新规可能促使经纪人向专业化方向发展，专注于特定类型的交易。他表示：“就像有我这样专注于地标性房产销售的经纪人一样，未来也可能出现一批专门帮助买方处理竞争激烈房产交易的新型经纪人。”
他预测，那些在为客户争取到房产方面拥有良好记录的经纪人，将能够要求更高的佣金。此外，经纪人的交易报酬也可能与业绩挂钩。例如，经纪人可以先收取3%的费用，如果他们成功帮助客户获得房产，则再额外收取3%。
布伦特·张总结道：“归根结底，如果这项规定能促使买方从其经纪人那里获得更好的服务，那么它就具有积极意义。但我认为，要真正理解这些变化所带来的长远影响，还需要一段时间。”
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