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在美国高端房地产市场，一宗位于加利福尼亚州比弗利山庄的标志性地块近期经历了引人注目的交易过程，其最终成交价格与最初的市场预期形成了鲜明对比。这块被誉为“比弗利山之巅”的土地，在今年早些时候曾以高达10亿美元的价格寻求买家，然而在一次强制拍卖中，最终仅以10万美元成交。这一案例不仅揭示了美国市场复杂法律程序和金融债务的相互作用，也为我们理解海外高价值资产投资的潜在挑战与机遇提供了一个观察窗口。

这块占地157英亩的土地，以其独特的地势和广阔视野，长期以来被认为是比弗利山庄最优质的未开发地块之一。今年，该地块曾以10亿美元的创纪录价格挂牌上市，在市场引起广泛关注。然而，在2025年8月20日的一个周二，该地块在一次强制拍卖中，以仅10万美元的价格成交。这仅仅是其2亿美元未偿贷款的一小部分。

表面上看，这是一个接近百分之百的巨大折扣，但其背后隐藏着复杂的法律和财务细节。对于任何其他买家而言，这意味着需要承担2亿美元的债务。而本次交易的买方，正是已故康宝莱创始人马克·休斯（Mark Hughes）的遗产信托，他们曾是这块土地的前所有者。

这宗交易的始末可以追溯到2004年，休斯遗产信托将该地块出售给了亚特兰大投资者奇普·狄更斯（Chip Dickens）。狄更斯向休斯遗产信托借贷了约4500万美元用于购买，而这笔债务连同利息和费用，如今已膨胀至约2亿美元。在2022年，狄更斯将所有权转移给了一个由其项目合伙人维克托·弗朗哥·诺瓦尔（Victor Franco Noval）控制的有限责任公司。值得一提的是，诺瓦尔是维克托里诺·诺瓦尔（Victorino Noval）的儿子，后者在1997年曾因邮件欺诈和逃税认罪，并于2003年被判入联邦监狱服刑。

由于无力偿还债务，他们的有限责任公司Secured Capital Partners上个月曾试图申请第11章破产保护，但未能成功。这促使休斯遗产信托启动了强制拍卖程序，旨在收回损失，或在必要时回购该地块。最终，休斯遗产信托选择了后者。

在波莫纳市中心广场喷泉后面举行的这场拍卖会，呈现出一种独特的景象。现场大约20人中，一半是着装随意、带着沙滩椅和遮阳伞的常客，他们通常关注当地价格相对较低的止赎房屋拍卖。而另一半则穿着考究，西装革履，低声通话，快速发送信息。其中一位女士身着细条纹西装，戴着有色眼镜，自称“无名氏”，并表示只是“散步路过”，随后便与休斯遗产信托的代表进行了简短交流。

拍卖过程异常迅速。负责此次销售的律师戴维·巴克（David Bark）询问是否有意竞标者。由于任何竞标者都需承担巨额未偿债务，现场无人响应。随后，休斯遗产信托宣布，他们以10万美元的信用竞价回购了该地块。这意味着资金并非现金支付，而是从其债权中扣除。现场无人提出异议，这块曾标价10亿美元的土地，最终以其万分之一的价格，不显眼地回到了休斯家族手中。

时隔二十一年，这块具有传奇色彩的土地再次归属休斯家族。现场气氛随之缓和，拥抱和喜悦的泪水在一些人眼中闪烁，其中一位女士，其容貌与休斯遗孀苏珊·休斯（Suzan Hughes）颇为相似。休斯遗产信托的代表对此事不予置评。

虽然一章故事在此画上句号，但新的篇章可能正在开启。据Secured Capital的律师罗纳德·理查兹（Ronald Richards）表示，由于休斯遗产信托选择通过非法院强制的止赎程序回购该地块，他们将放弃Secured Capital所欠的2亿美元债务。

回顾该地块的市场历程，其价格变动颇为跌宕。2024年夏季，该地块以10亿美元的天价挂牌出售。然而，在市场上滞销半年后，其价格于今年2月被下调至6.5亿美元。此次35%的价格下调，发生在与开发商斯科特·吉伦（Scott Gillen）进行的一轮谈判之后。吉伦曾出价4亿美元，而Secure Capital则反价至6亿美元，但最终交易未能达成。知情人士表示，这笔交易一开始可能就没有认真进行。

在拍卖进行的前一天，也就是2025年8月19日（星期三），理查兹曾代表Secured Capital提出以1.5亿美元的价格购买该地块，但这一提议被忽视。理查兹此前曾通过一系列法律手段推迟了拍卖。原定于2025年8月15日（星期四）举行的拍卖，在两天前，Secured Capital策略性地将所有权转移给了同样由狄更斯和诺瓦尔控制的Tower Park Properties。

理查兹表示，Tower Park拥有公开的破产计划，要求在止赎前三周发出违约通知，但债权人从未发出。他补充说，如果拍卖如期进行，休斯遗产信托将面临4亿美元的惩罚性赔偿风险。尽管如此，拍卖仍在五天后（8月20日）举行。理查兹表示，他正在计划提起不正当止赎诉讼，如果休斯遗产信托试图驱逐诺瓦尔（并非物理驱逐，因为该地块上没有住宅建筑），他还将采取进一步的法律行动。理查兹认为，这是他27年职业生涯中见过的最大规模的非司法止赎出售，也是债权人面临的最大损失。他强调，其提出的1.5亿美元报价是真实的，而现在债权人则遭受了巨大的损失。

在全球高端房地产市场持续刷新纪录的背景下，这块位于90210邮编区域最高点的独特地块，依然拥有巨大的吸引力。近半个世纪以来，世界各地的名人、大亨、投资者甚至皇室成员都曾竞相争夺这块山顶宝地。从这里，洛杉矶市中心到卡特琳娜岛的美景尽收眼底，而最近的邻居也在半英里之外。占地约85英亩的迪士尼乐园，面积仅为该地块的一半。

该地块共分为17个小块，其中有六个小块的面积从2.5英亩到12.2英亩不等，被规划为住宅开发用地。尽管许多人曾梦想在此进行开发，但这片山顶王国始终保持着其原生态的沉睡状态。

这片山顶地块曾一度属于已故伊朗国王的妹妹，沙姆斯·巴列维公主（Princess Shams Pahlavi），她曾计划在此建造一座宏伟的宫殿，但最终未能实现。随后，它被脱口秀主持人兼电视制片人默夫·格里芬（Merv Griffin）收购，格里芬曾委托著名设计师瓦尔多·费尔南德斯（Waldo Fernandez）设计一座大理石和石灰石豪宅，但这栋豪宅也从未建成。

在遭遇财务困境后，格里芬于1997年以超过800万美元的价格将这片山顶土地出售给了康宝莱创始人马克·休斯。据报道，这笔交易在当时创下了南加利福尼亚州的土地价格纪录。休斯于2000年在其马里布海滨豪宅中去世，享年44岁。随后，他的遗产信托将这片珍贵的土地出售给了狄更斯，狄更斯与知名房产经纪人亚伦·柯曼（Aaron Kirman）合作，于2024年试图将其出售。柯曼曾设想将其出售给一位单一买家，例如中东的皇室家族或中国的亿万富翁。他认为，在全球约2800名亿万富翁中，有大约100人既有能力也有意愿购买这处房产。

在比弗利山庄的这块土地交易背景下，洛杉矶高端房地产市场近期也迎来了一个积极信号。霍姆比山庄的“庄园”（The Manor）——一座面积达56500平方英尺的豪宅，以1.1975亿美元的价格成交，创下了洛杉矶县住宅成交价的新纪录。如果“比弗利山之巅”未来以2亿美元甚至更高的价格出售，它将超越此前加利福尼亚州的最高纪录。目前的最高纪录仍由“庄园”保持，今年7月，F1赛车继承人佩特拉·埃克莱斯顿（Petra Ecclestone）将其出售给了一位神秘买家。

这处被称为“甜心园”的“庄园”，因其前主人、制片人艾伦·斯佩林（Aaron Spelling）的遗孀坎迪·斯佩林（Candy Spelling）而得名。这处宏伟的霍姆比山庄住宅面积约56500平方英尺，比白宫还要大1500平方英尺，拥有14间卧室和27间浴室。

这一系列事件充分展现了美国高端房地产市场的复杂性和动态性，特别是涉及巨额债务和法律纠纷时。对于关注海外资产配置的国内相关从业人员而言，理解此类市场机制、交易风险以及法律框架至关重要。

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